Warum reine Profitmaximierung bei Immobilien ein schlechtes Geschäft ist - für Vermieter und Verkäufer

Henry Ford sagte einst: “Ein Geschäft, das nur Geld einbringt, ist ein schlechtes Geschäft”. Wer das genauer betrachtet, wird schnell feststellen: Wenn Sie als Vermieter nur darauf achten, den maximalen Mietpreis auf dem Markt zu gewinnen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ärger kriegen.

Maximale Preise im Verkauf bedeuten häufig auch maximalen Ärger. Daher passiert es oft, dass sich nach einem erfolgreichen Verkauf für den Maximalpreis herausstellt, dass der Verkäufer mit einem niedrigeren Kaufpreis besser gefahren wäre, weil die Käufer nicht so hohe Forderungen für nachvertragliche Verbindlichkeiten stellen. Ebenso ist es mit Mieten: Je höher Sie die Miete festsetzen, desto höher werden die Ansprüche der Mieter, die Sie erfüllen müssen.

Sie haben mehr Ärger bei höheren Mieten

Wenn Sie eine Altbauwohnung teuer vermieten, müssen Sie erst einmal Mieter mit einer starken Bonität finden. Das ist die erste Herausforderung. Wenn diese dann gefunden sind, erwarten die Mieter bei dem Preis auch viel von Ihnen. Wenn Sie eine vollmöblierte Wohnung vermieten, und eine Glühbirne geht kaputt – müssen Sie für die Reparatur sorgen. Das bedeutet: Sie haben viel Arbeit und müssen ständig Service und Material vorhalten. Im Zweifel müssen Sie einen Dienstleister dazwischenschalten, der wiederum Geld kostet. Am Ende kann es sein, dass Sie mit einer geringeren Miete besser gefahren wären, da Sie weniger Ärger gehabt hätten. Die Vermietung wäre leichter und der Mieter hätte mehr Geld, um die kleinere Miete zu bezahlen.

Maximaler Kaufpreis kann maximalen Ärger bedeuten

Das Gleiche gilt im Kaufprozess: Wenn Sie immer den maximalen Kaufpreis generieren wollen, erwartet Sie möglicherweise auch maximaler Ärger. Der Grund dafür ist, dass ein Käufer nur dann einen maximalen Kaufpreis zahlt, wenn alles perfekt ist und nach seinen Wünschen abgewickelt wird. Wir haben viele Verkäufer, die den Maximalpreis wünschen – und ich kann ihnen sagen: Es ist wahnsinnig viel Arbeit, diesen Preis zu realisieren, denn die Erwartungshaltung ist hoch und Sie als Verkäufer sind in der Pflicht, diese zu erfüllen. Die Kaufverträge sind dick, sie werden von Anwälten beider Seiten gegengeprüft und Sie müssen sich um die Regelung verschiedener Verbindlichkeiten nach den Wünschen des Käufers kümmern. Es ist wie in dem Zitat von Henry Ford: Es Geschäft, das nur Geld einbringt, ist ein schlechtes Geschäft – denn die maximale Profitmaximierung ist oft nicht nachhaltig in der langfristigen Finanzplanung.

Ein weiteres Problem: Das Ego bei Immobiliengeschäften

Der Kaufpreis ist zu niedrig oder zu hoch, der Makler zu teuer, falscher Grundriss, falsche Lage: Viele Gründe halten Käufer und Verkäufer von erfolgreichen Immobiliengeschäften ab. Doch es ist nicht zuletzt das Ego, das ein gewichtiger Hinderungsgrund sein kann. So ist es bei Immobilienverkäufern häufig so, dass sie mehrere Makler kontaktieren, die ihnen fantastische Kaufpreise nennen und diese vermeintlich realisieren können.

Anschließend beauftragen sie gerne den Makler, der ihnen den höchsten Preis verspricht – doch es wird kein Käufer gefunden, der bereit ist, den Preis zu zahlen. Es bleibt nichts anderes übrig, als scheibchenweise den Preis über Monate immer weiter zu reduzieren. Das kratzt am Ego des Verkäufers, denn schließlich denkt er: Wenn ich einen anderen Makler beauftragt hätte, der mir einen realistischen Preis genannt hätte, wäre die Immobilie längst verkauft. Auch hier führt der Wunsch nach reiner Profitmaximierung oft zu viel Ärger und Fehlentscheidungen. Am Ende wird die Immobilie entweder gar nicht oder erst nach langer Zeit verkauft.

Bei Käufern hingegen ist es manchmal so, dass sie sich eine ganz genaue Top-Lage zu einem extrem niedrigen Preis wünschen. Doch eine Vierzimmerwohnung in Leipzig-Plagwitz ist unter diesen Bedingungen einfach nicht erhältlich. Eine bestimmte Top-Lage haben zu wollen, ist oft vom Ego geleitet. Am Ende führen aber solche Maximalforderungen nur dazu, dass gar kein Immobiliengeschäft entsteht, und den Käufern damit auch die Wertsteigerungen einer guten Immobilie entgehen.