Das sind die drei Hauptgründe für das Scheitern von Immobiliengeschäften

Jeder kennt den Gedanken, wenn etwas nicht klappt: Schuld sind immer die Anderen oder die Umstände. Dabei ist klar, dass das nicht immer die Ursache aller Probleme sein kann. Wenn wir uns etwas aus der Situation zurücknehmen, stellen wir hingegen schnell fest, wie viel wir eigentlich selbst verändern können. Das gilt auch für Immobiliengeschäfte. Die Gründe fürs Scheitern sind hier selten die Anderen und die Umstände – sondern unrealistische Preiskalkulationen, der Zeitfaktor sowie Ausreden, etwas nicht zu tun.

Welche Ausreden gibt es beim Scheitern von Immobiliengeschäften?

Ein möglicher Einwand, der ein Immobiliengeschäft verhindern kann, wäre der Verweis auf die gestiegenen Zinsen. Wir hatten eine Phase von historisch niedrigen Zinsen, die jetzt durch Zinssätze von drei bis vier Prozent bei Immobilienfinanzierungen abgelöst wurde. Doch auch das ist immer noch historisch niedrig. Ein weiterer Einwand wäre, dass die Immobilienpreise jahrelang gestiegen sind – doch gleichzeitig stieg auch die Kaufkraft in den letzten 20 Jahren. Daher ist immer der Blick in die individuelle Situation sinnvoll, sowie die Einordnung im Zeitverlauf. Es kann aber auch sein, dass die eigene Vorstellung eines Immobiliengeschäfts so eng geschnitten ist, dass sie scheitern muss – und somit immer Ausreden möglich sind, ein Vorhaben nicht umzusetzen.

Mit unrealistischen Kalkulationen belügt man sich selbst.

Unrealistische Annahmen im Immobilienbereich basieren darauf, dass es immer zu starken und linearen Wertsteigerungen kommt. Richtiger wäre es jedoch, eine konservative Berechnung aufzustellen, die nach dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietpreisen geht, Zinsen beinhaltet, sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen einpreist. Außerdem sollte auch immer ein Puffer einkalkuliert werden für unvorhergesehene Dinge. Man sollte Lösungen haben für: Schäden am Haus, eine Strangsanierung, Inflation, Anstieg der Energiepreise und der Zinsen oder ausbleibende Mietzahlungen durch den Mieter.

Warum ist der Zeitfaktor beim Immobilienverkauf entscheidend?

Viele Immobilienverkäufer, die eine Immobilie privat verkaufen wollen, denken, sie könnten sich viel Zeit damit lassen. Irgendwann findet sich schon ein Käufer, der den Höchstpreis zahlt. Das ist ein Irrtum – denn Käufer, die direkt und zeitnah den Höchstpreis zahlen wollen, sind normalerweise Eigennutzer und haben Suchprofile bei Maklern angelegt. Das sind Menschen, die eine ganz konkrete Lage wünschen, und das so früh wie möglich. Ergo: Das sind Käufer, die nicht bereit sind zu warten, sondern so schnell wie möglich ein Objekt kaufen wollen. Sobald ein passendes Objekt auf den Markt kommt, werden diese Käufer vom Makler informiert und sind oft bereit, den Höchstpreis zu zahlen. Das bedeutet: Wenn man lange wartet, wird der Preis nicht höher, sondern eher niedriger. Gerade im aktuellen Markt können wir das beobachten. Der Immobilienverkauf sollte also im Sinne des Verkäufers nicht erst viel später stattfinden.

Spricht der Immobilienverkäufer Kapitalanleger an, also verkauft er eine vermietete Immobilie, zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus oder eine Etagenwohnung, dann sollte schon zu Beginn der Vermarktung der Preis in einem realistischen Verhältnis zum Ertrag sein. Kapitalanleger schauen in erster Linie nach dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und möglichen Mieteinnahmen. Kapitalanleger haben in der Regel auch viel mehr Zeit, deshalb kaufen Sie gerne antizyklisch und vor Abschluss eines Steuerjahres. Das Verhältnis Kaufpreis zu Miete ist dynamisch und hängt von der tatsächlichen Miete ab, dem Potential diese zu erhöhen und den aktuellen Finanzierungskonditionen für die Käufer.