Kaufpreise sinken: Was wir Immobilienverkäufern in dem Shifting Market empfehlen

Im Jahr 2022 haben sich die Rahmenbedingungen für Immobilienwerte erheblich verändert: Es ist vor allem der Zinsanstieg, der die Kaufpreise entscheidend beeinflusst. Die EZB hat die Zinsen deutlich erhöht, wodurch Baufinanzierungen und Kauffinanzierungen 2022 aber auch in 2023 teurer werden oder zumindest nicht wieder auf das Allzeittief von 2021 sinken werden. Die Rekordpreise von 2021 werden wir Inflationsbereinigt für längere Zeit nicht mehr sehen.

Was ist der Shifting Market?

Shifting Market bedeutet: Der Markt verändert sich von einem Schwerpunkt zum anderen. Der Verkäufermarkt ist in 2022 zu einem Käufermarkt geworden. Diesen Vorgang nennen wir Shift, also Wandel oder Wechsel.

Befindet sich der Immobilienmarkt einmal in einem Käufermarkt werden wir dies auch ein paar Jahre so bleiben. Wir blicken zurück auf über 10 Jahre Verkäufermarkt. Seit Sommer 2022 sind wir in den Käufermarkt eingetreten.

Dies ist aber vielen Verkäufern noch nicht bewusst. Gerade wer jetzt verkaufen möchte sollte ehrlich zu sich selbst sein. Nein, die Preise werden in 2023 nicht deutlich steigen, denn dazu müssten die Zinsen wieder erheblich fallen. Der Energiepreisschock kommt hinzu. Gleichwohl gehen wir davon aus, dass sich die Menschen an Zinssätze von 4%, 5% oder sogar 6% gewöhnen werden, da das aus unserer Sicht ein normaler Zinssatz ist. Schließlich waren die Zinssätze der letzten Jahre unnatürlich und historisch einmalig niedrig. Auch wenn die Zinssätze wieder etwas fallen, sobald die Energiepreise sinken und damit auch die Inflation – werden wir auf das Allzeittief der Zinsen von 2021 (von 1% oder unter 1%) nicht mehr kommen.

Shifting Market: Gute Verkäufer greifen in der Preisgestaltung dem Markt vor um verkaufen zu können.

Wer heute seine Immobilie verkaufen möchte, greift der mit seinem Preis dem Markt vor und passt seine die Preise niedriger an, damit überhaupt ein Käufer gefunden wird.

Die Käufer kaufen in so einem Markt nur wenn 2 Kriterien erfüllt sind:

Die Monatsrate ist im aktuellen Zinsumfeld machbar und lässt einen ruhig schlafen.
Man hat das Gefühl, dass der Kaufpreis günstiger ist als der Markt (Schnäppchen).

Wenn nicht beide Kriterien erfüllt sind, kauft der Käufer nicht. Denn er könnte ja abwarten und später ein besseres Geschäft machen.

Daher sind erfolgreiche Immobilienverkäufer in der Preisgestaltung schneller als der Markt, und nicht hinter dem Markt – und das empfehlen wir auch allen ernsthaften Verkäufern in der aktuellen Marktlage. Nur wer jetzt rechtzeitig die Preise senkt, finden einen Käufer. Es kann sein, dass in 2023 die anderen Verkäufer ebenfalls die Preise senken, und dann hat der Käufer nicht mehr den Eindruck ein gutes Geschäft bei Ihnen zu machen. Er hat dann wieder mehr Auswahl. Das heißt, Sie müssten eventuell in 2023 sogar die Preise erneut senken. Wer also zu lange wartet und ernsthaft verkaufen möchte, verliert Geld und Zeit.

Wer kauft aktuell noch? Wer kommt als Käufer in Betracht?

Aktuell sind es vor allem Eigennutzer, die sich die Mieten ersparen wollen und die eigene Wohnung oder das eigene Haus kaufen wollen. Dazu kommen die Steuerausländer, die vom Dollar-Euro-Wechselkurs profitieren, und für die sich ein Immobilienkauf in Deutschland lohnt. Für internationale Käufer ist Deutschland als Standort sehr lohnend, stabil und vorhersehbar. Gute Kunden sind normalerweise bei verschiedenen Immobilienmaklern mit Suchprofilen registriert und werden benachrichtigt, sobald für die gewünschte Zielregion das passende Objekt auf dem Markt erschienen ist. Umso wichtiger ist es hier, dass Verkäufer ihre abschließende Entscheidung zur Preisgestaltung vor der Veröffentlichung der Immobilie getroffen haben sollten, da eine nachträgliche Senkung des Immobilienpreises bei fehlender Käuferschaft noch niedrigere Erwartungen weckt.

Zinsen entscheiden über Käufer- und Verkäufermarkt

Seit Mitte 2022 befinden wir uns in einem Käufermarkt: Das bedeutet, die Käufer haben mehr Einfluss aufs Geschehen als die Verkäufer. Der entscheidende Grund, der darüber entscheidet, ob wir uns in einem Käufer- oder Verkäufermarkt befinden, sind die Zinsen: Sobald sie wieder steigen, sind wir in einem Verkäufermarkt, wo das Angebot die Preisgestaltung mehr bestimmt als die Nachfrage. Das bedeutet für Immobilienverkäufer: Sie müssen diese Zeit entweder überbrücken, bis wieder ein Verkäufermarkt gegeben ist oder im Shifting Market den aktuellen Marktpreisen voraus sein und den Kaufpreis niedriger ansetzen.

Echte Preise häufig niedriger als Marktpreise

Wird das, was an Immobilienangeboten auf dem Markt inseriert wird – auch wirklich bezahlt? Häufig ist das nicht so, denn die inserierten Preise werden in der aktuellen Marktlage oft gesenkt, weil sich keine Käufer finden. Daher empfehlen wir auch Immobilienverkäufer, vor der Veröffentlichung des Angebots eine abschließende Entscheidung für die Kaufpreisgestaltung zu treffen.

Was bedeutet das für den Leipziger Immobilienmarkt?

Für den Leipziger Immobilienmarkt bedeutet das konkret: Sie sollten sich genau informieren, wie der heutige Immobilienmarkt in Leipzig ist und welchen echten Marktwert eine Immobilie hat, egal ob Sie Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Kaufinteressent sind. Das bedeutet: Nie war es wichtiger als heute, den genauen Wert einer Immobilie zu kennen, denn nur auf dieser Grundlage können Sie kalkulieren, ob ein Verkauf rechnerisch lohnender wäre als eine weiterführende Vermietung. Daher sollten Sie Ihren Immobilienwert genau kennen, mit einer Immobilienbewertung, die von einem Marktwert-Immobilienmakler oder zertifizierten Marktwertermittler durchgeführt wird.