Maklerprovision in Bayern beim Verkauf - was Verkäufer zahlen

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in München, Nürnberg oder einem bayerischen Landkreis entscheidet nicht nur der erzielte Kaufpreis über den Erfolg. Nach Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und weiteren Kosten kann der tatsächliche Nettoerlös deutlich anders aussehen. Ich ordne die üblichen Provisionssätze in Bayern ein, erkläre die gesetzliche Teilung und zeige, worauf Verkäufer bei Vertrag, Verhandlung und Zusatzkosten achten sollten.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern beim Verkauf?

Eine gesetzlich festgelegte Standardprovision gibt es nicht. In Bayern ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern jedoch häufig ein Satz von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Partei zu finden. Das entspricht 3,00 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Zusammengerechnet ergibt sich eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent des notariell vereinbarten Kaufpreises.

Diese Zahlen sind eine marktübliche Orientierung, kein Höchstsatz. Bei hochwertigen Immobilien, schwieriger Vermarktung oder einem größeren Verkaufsmandat können andere Konditionen vereinbart werden. Gerade bei einem hohen Kaufpreis lohnt es sich, über den Prozentsatz zu sprechen, statt das erste Angebot ungeprüft zu akzeptieren.

Die Rechnung zeigt, warum ein scheinbar kleiner Unterschied beim Prozentsatz schnell ins Gewicht fällt. Bei einem Verkauf für 600.000 Euro machen 1,19 Prozentpunkte rund 7.140 Euro aus. Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie hoch die Courtage lautet, sondern welcher Nettoerlös nach allen Verkaufskosten übrig bleibt.

Wer zahlt beim Verkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus?

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer grundsätzlich das Halbteilungsprinzip. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler jeweils, muss die Provision in gleicher Höhe vereinbart werden. Der Verkäufer kann die Courtage also nicht vollständig auf den privaten Käufer abwälzen.

Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab, darf der Käufer höchstens mit 50 Prozent der vereinbarten Gesamtkosten belastet werden. Außerdem wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil bezahlt hat und dies nachweisen kann. Der Verkäufer bleibt damit wirtschaftlich mindestens zur Hälfte verantwortlich.

Was als Wohnimmobilie gilt

Die Regelung umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Auch ein Haus mit Einliegerwohnung kann darunterfallen, sofern die zusätzliche Einheit nur eine untergeordnete Rolle spielt. Die IHK München weist zudem darauf hin, dass nicht die Bezeichnung im Exposé, sondern die tatsächliche Nutzung und Struktur des Objekts entscheidend sind.

Das häufig zitierte Bestellerprinzip gehört vor allem zum Mietrecht. Beim Verkauf geht es nicht einfach darum, dass nur der Auftraggeber zahlt. Für die genannten Wohnimmobilien ist vielmehr die gesetzliche Begrenzung der Kostenverteilung maßgeblich.

Warum die Textform wichtig ist

über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail, ein unterschriebenes Dokument oder eine andere dauerhaft speicherbare Erklärung reicht grundsätzlich aus. Ein bloßer Handschlag oder eine rein mündliche Absprache genügt dagegen nicht.

Vor der Unterschrift sollte klar erkennbar sein, wer Vertragspartner ist, welcher Provisionssatz gilt und wann die Zahlung fällig wird. Fehlt die erforderliche Textform, kann der Maklervertrag unwirksam sein. Das ist kein Detail, das erst bei der Schlussrechnung geprüft werden sollte.

Für welche Immobilien gelten andere Regeln?

Die gesetzliche Halbteilung gilt nicht automatisch für jede Immobilie. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken, Gewerbeobjekten oder bestimmten Anlageimmobilien können die Parteien die Provision grundsätzlich anders vereinbaren. Auch wenn ein Käufer die Immobilie als Unternehmer erwirbt, muss genauer geprüft werden, ob die Verbraucherschutzregeln greifen.

Ein typischer Fehler besteht darin, den Satz für ein Einfamilienhaus einfach auf ein Mehrfamilienhaus zu übertragen. Bei einem Objekt mit mehreren vermieteten Einheiten können andere Provisionsmodelle gelten. Wer hier nur auf den Prozentsatz im Exposé schaut, übersieht möglicherweise eine deutlich größere Kostenposition.

Auch beim Verkauf eines Grundstücks sollte der Vertrag genau beschreiben, worauf sich die Provision bezieht. Das kann der Kaufpreis des Grundstücks sein, bei bestimmten Konstellationen aber auch ein Gesamtpreis mit weiteren Bestandteilen. Eine klare Berechnungsgrundlage verhindert spätere Diskussionen.

Welche Leistung steckt hinter der Courtage?

Die Provision wird normalerweise für eine erfolgreiche Vermittlung gezahlt. Dazu gehören je nach Auftrag die Marktwertermittlung, die Verkaufsstrategie, professionelle Fotos, ein Exposé, die Veröffentlichung auf Portalen, Besichtigungen, die Prüfung von Interessenten, Verhandlungen und die Vorbereitung des Notartermins.

Ich halte dabei den reinen Werbeaufwand für überschätzt. Ein Inserat ist schnell veröffentlicht. Den eigentlichen Unterschied machen oft eine realistische Preisfindung, ein sauber zusammengestellter Unterlagensatz und die Fähigkeit, ernsthafte Käufer von bloßen Besichtigungstouristen zu unterscheiden.

Üblicherweise entsteht der Provisionsanspruch erst, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Zusätzliche Kosten für Anzeigen, Unterlagen oder Besichtigungen sollten nur verlangt werden, wenn sie vorher wirksam vereinbart wurden und tatsächlich angefallen sind. Die Verbraucherzentrale warnt besonders vor pauschalen Reservierungsgebühren, die in vielen vorformulierten Vertragsklauseln unwirksam sein können.

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Ein hoher Satz ist nicht automatisch zu teuer

Ein Makler mit einer niedrigeren Courtage kann am Ende die schlechtere Wahl sein, wenn die Immobilie monatelang falsch angeboten wird. Umgekehrt rechtfertigt ein hoher Prozentsatz keine schwache Leistung. Ich würde deshalb immer fragen, welche konkreten Ergebnisse und Arbeitsschritte im Auftrag enthalten sind und wie der Makler den angesetzten Verkaufspreis begründet.

Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen Maklerleistung und Verkäuferpflichten. Wer aktuelle Grundrisse, Energieunterlagen, Teilungserklärung oder Baulasten nicht rechtzeitig bereitstellt, kann den Verkauf verzögern. Gute Vermarktung ersetzt keine fehlenden Dokumente.

Wie lässt sich die Maklerprovision sinnvoll verhandeln?

Die beste Verhandlung beginnt nicht mit der Frage, ob 3,57 Prozent teuer oder günstig sind. Zuerst sollte feststehen, welcher Leistungsumfang angeboten wird und welcher Verkaufspreis realistisch ist. Erst danach lässt sich beurteilen, ob die Courtage zum erwarteten Nettoerlös passt.

1. Brutto oder netto klären: Im Vertrag muss stehen, ob die Umsatzsteuer bereits enthalten ist.
2. Verteilung festhalten: Verkäufer- und Käuferanteil dürfen nicht nur im Exposé, sondern müssen im Maklervertrag eindeutig geregelt sein.
3. Berechnungsgrundlage prüfen: Klären Sie, ob Stellplätze, Garagen oder mitverkaufte Nebenflächen in den Provisionswert einbezogen werden.
4. Fälligkeit vereinbaren: Lesen Sie nach, ob die Rechnung mit der Beurkundung oder erst mit einer späteren Bedingung fällig wird.
5. Zusatzkosten begrenzen: Aufwendungen für Werbung, Gutachten oder Abbruch des Auftrags sollten nur nach klarer vorheriger Vereinbarung entstehen.
6. Vertragslaufzeit ansehen: Bei einem Alleinauftrag sind Kündigungsfristen, Nachlaufklauseln und die Behandlung bereits vorgestellter Interessenten besonders wichtig.

Ein einfaches Beispiel hilft bei der Einordnung. Kostet eine Immobilie 600.000 Euro, beträgt der Verkäuferanteil bei 3,57 Prozent 21.420 Euro. Wird stattdessen eine Courtage von 2,38 Prozent vereinbart, sinkt der Betrag auf 14.280 Euro. Ob die Ersparnis sinnvoll ist, hängt davon ab, ob der reduzierte Auftrag dieselbe Vermarktungsqualität und Verhandlungstiefe bietet.

Ich würde außerdem mindestens zwei schriftliche Angebote vergleichen. Nicht nur die Provision, sondern auch Preisstrategie, Präsentation, Erreichbarkeit und konkrete Verkaufsplanung gehören nebeneinandergelegt. Der billigste Anbieter ist nicht automatisch der wirtschaftlichste, wenn ein zu hoher Angebotspreis später zu Preisreduzierungen führt.

So bleibt der Nettoerlös beim Immobilienverkauf kalkulierbar

Vor der Beauftragung sollte der Verkäufer eine einfache Nettoerlösrechnung erstellen. Darin stehen Kaufpreis, eigener Provisionsanteil, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungskosten, Energieausweis, Renovierungen und weitere absehbare Ausgaben. So wird sichtbar, welcher Betrag nach dem Verkauf tatsächlich verbleibt.

Bei einem ungewöhnlichen Objekt, einem Verkauf an ein Unternehmen oder einer komplizierten Provisionsklausel lohnt sich eine rechtliche Prüfung vor der Unterschrift. Eine klare Vereinbarung über Prozentsatz, Umsatzsteuer, Kostenverteilung und Fälligkeit verhindert meist mehr Ärger, als sie verursacht.

Für die meisten privaten Wohnimmobilien in Bayern ist die hälftige Teilung mit jeweils 3,57 Prozent ein brauchbarer Orientierungswert. Entscheidend bleibt aber, dass die Courtage zur Leistung passt und der Verkäufer seinen erwarteten Nettoerlös kennt, bevor die Vermarktung beginnt.