Beim Verkauf einer Immobilie in Sachsen entscheidet die Maklerprovision schnell über mehrere Tausend Euro. Ich zeige, welche Sätze 2026 üblich sind, wer welchen Anteil trägt, wie sich die Kosten berechnen und worauf Verkäufer beim Maklervertrag besonders achten sollten.
Die wichtigsten Zahlen zur Maklerprovision auf einen Blick
- 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer gelten in Sachsen häufig als Anteil pro Vertragspartei.
- Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt ein Anteil 14.280 Euro.
- Die Provision ist frei verhandelbar und kein gesetzlich festgelegter Einheitssatz.
- Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson darf der Käufer nicht stärker belastet werden als der Verkäufer.
- Die Provision wird normalerweise erst nach einem erfolgreichen notariellen Kaufvertrag fällig.
Welche Maklerprovision in Sachsen üblich ist
In Sachsen wird beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern häufig mit einer Gesamtcourtage von 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer gearbeitet. Üblicherweise teilen sich Verkäufer und Käufer diesen Betrag, sodass jede Seite 3,57 % übernimmt.
Dieser Satz ist jedoch keine gesetzliche Pflicht. Die Courtage kann grundsätzlich niedriger ausfallen, als Pauschale vereinbart werden oder bei besonderen Objekten anders aufgeteilt sein. Entscheidend ist, was im Maklervertrag und in den Unterlagen für die andere Vertragspartei tatsächlich vereinbart wurde.
Für mich ist deshalb die Formulierung „ortsüblich“ allein kein ausreichendes Argument. Auch in Leipzig, Dresden, Chemnitz oder kleineren Städten wie Zwickau und Görlitz lohnt es sich, Leistung, Preis und Vertragsbedingungen gemeinsam zu bewerten. Ein günstiger Provisionssatz hilft wenig, wenn die Immobilie falsch eingepreist oder schlecht vermarktet wird.
| Vereinbarung | Gesamtprovision | Verkäuferanteil | Käuferanteil |
|---|---|---|---|
| Häufiges Modell in Sachsen | 7,14 % brutto | 3,57 % brutto | 3,57 % brutto |
| Niedrigere Courtage | zum Beispiel 5,95 % brutto | 2,975 % brutto | 2,975 % brutto |
| Verkäufer zahlt allein | zum Beispiel 3,57 % brutto | 3,57 % brutto | 0 % |
Bei den Prozentangaben sollte immer klar dabeistehen, ob die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist. Eine Vereinbarung von 3,00 % zuzüglich Mehrwertsteuer entspricht bei 19 % Umsatzsteuer 3,57 % brutto. 3,57 % zuzüglich Mehrwertsteuer wären dagegen rund 4,25 % und damit deutlich teurer.
Wer beim Immobilienverkauf welchen Anteil bezahlt
Seit der Reform des Maklerrechts gelten für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson besondere Regeln. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens mit der Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision belastet werden. Der Verkäufer muss also mindestens denselben Betrag selbst tragen.
Arbeiten Makler und Verkäufer sowie Käufer jeweils auf Grundlage eigener Verträge zusammen, müssen die Zahlungen ebenfalls gleich hoch sein. Das ergibt sich aus den §§ 656c und 656d BGB. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer mehr zahlt als der Verkäufer, ist in diesen Fällen unwirksam.
Der Käuferanteil wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat oder der Makler diesen Nachweis erbringen kann. Das schützt Käufer davor, zahlen zu müssen, während die Verkäuferseite ihre eigene Verpflichtung nicht erfüllt.
Für welche Immobilien die Teilung gilt
Die gesetzlichen Vorgaben beziehen sich vor allem auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer als Privatperson handelt. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem unbebauten Grundstück, einer Gewerbeimmobilie oder einem Verkauf zwischen Unternehmen kann die Situation anders aussehen.
Gerade bei Anlageobjekten wird die Provision deshalb häufig individuell vereinbart. Wer ein Zinshaus in Sachsen verkauft, sollte nicht automatisch von der bekannten 50-50-Regel ausgehen, sondern die Käuferstruktur und die genaue Objektart prüfen lassen.
Was bei einer Vermietung gilt
Beim Mietgeschäft gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Die Maklerprovision zahlt normalerweise die Partei, die den Makler beauftragt hat. Die Regeln für eine vermietete Wohnung sind daher nicht einfach auf den Verkauf einer Eigentumswohnung übertragbar.
So hoch sind die Kosten bei verschiedenen Verkaufspreisen
Eine Prozentzahl wirkt zunächst überschaubar. In Euro wird deutlich, welche Bedeutung die Courtage für die Verkaufsentscheidung hat. Bei der üblichen Teilung von 3,57 % ergibt sich folgende Orientierung.
| Kaufpreis | Verkäufer bei 3,57 % | Käufer bei 3,57 % | Gesamtprovision bei 7,14 % |
|---|---|---|---|
| 250.000 Euro | 8.925 Euro | 8.925 Euro | 17.850 Euro |
| 350.000 Euro | 12.495 Euro | 12.495 Euro | 24.990 Euro |
| 400.000 Euro | 14.280 Euro | 14.280 Euro | 28.560 Euro |
| 550.000 Euro | 19.635 Euro | 19.635 Euro | 39.270 Euro |
Die Rechnung basiert auf dem tatsächlichen Kaufpreis. Bei 400.000 Euro Verkaufspreis kostet ein Anteil von 3,57 % also 14.280 Euro. Wird der Kaufpreis später niedriger beurkundet, sinkt normalerweise auch die erfolgsabhängige Provision.
Für Verkäufer ist ein anderer Punkt mindestens genauso wichtig. Eine um einen Prozentpunkt niedrigere Provision spart bei 400.000 Euro Kaufpreis 4.000 Euro. Deshalb sollte man nicht nur fragen, ob ein Makler 3,57 % oder 2,98 % verlangt, sondern auch klären, ob der angebotene Verkaufspreis realistisch ist und welche Leistungen im Honorar enthalten sind.
Wann sich ein Makler beim Verkauf wirklich lohnt
Ein Maklerhonorar bezahlt nicht bloß das Einstellen einer Anzeige. Gute Arbeit beginnt bei einer belastbaren Marktpreiseinschätzung, reicht über die Vorbereitung der Unterlagen und die Auswahl geeigneter Interessenten bis zur Verhandlung und Abstimmung mit dem Notariat.
In der Praxis sehe ich den größten Mehrwert dort, wo Eigentümer emotional am Objekt hängen oder nur wenige Vergleichsangebote vorliegen. Ein neutraler Blick kann verhindern, dass eine Immobilie zunächst zu teuer angeboten wird und später durch mehrere Preisreduzierungen an Glaubwürdigkeit verliert.
Leistungen, die im Vertrag konkret stehen sollten
- Ermittlung eines nachvollziehbaren Angebotspreises mit regionalen Vergleichsdaten
- Professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung und aussagekräftiges Exposé
- Beschaffung oder Prüfung wichtiger Verkaufsunterlagen
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Bonitätsprüfung und Vorauswahl der Interessenten
- Verhandlungsführung bis zur notariellen Beurkundung
- Begleitung bei Rückfragen nach dem Kaufvertragsentwurf
Eine lange Leistungsliste ist allerdings noch kein Qualitätsbeweis. Ich würde mir erklären lassen, wie die einzelnen Schritte umgesetzt werden und wer dafür verantwortlich ist. Besonders bei größeren Häusern, Erbengemeinschaften oder fehlenden Bauunterlagen zeigt sich schnell, ob ein Makler wirklich organisiert arbeitet.
Wann ein Verkauf ohne Makler sinnvoll sein kann
Ein Privatverkauf kann funktionieren, wenn die Immobilie leicht zu bewerten ist, genügend Zeit für Anfragen vorhanden ist und der Eigentümer Besichtigungen sowie Verhandlungen selbst übernehmen möchte. Das spart die Provision, bedeutet aber nicht automatisch einen höheren Nettoerlös.
Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand für rechtssichere Angaben, Energieunterlagen, Terminsteuerung und die Prüfung der Finanzierung. Wer ohne Makler verkauft, sollte außerdem einkalkulieren, dass schon eine einzige schlecht geführte Preisverhandlung den eingesparten Betrag teilweise wieder aufzehren kann.
Was im Maklervertrag entscheidend ist
Ein Maklervertrag für den Nachweis oder die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss in Textform geschlossen werden. Eine kurze E-Mail kann diese Form grundsätzlich erfüllen, ein rein mündliches Gespräch reicht dafür nicht aus.
Vor der Unterschrift prüfe ich vor allem diese Punkte:
- Provisionshöhe: Ist der Betrag inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer angegeben?
- Fälligkeit: Entsteht der Anspruch erst nach dem notariellen Kaufvertrag?
- Vertragslaufzeit: Wie lange bindet der Vertrag den Verkäufer?
- Alleinauftrag: Darf der Eigentümer zusätzlich selbst einen Käufer suchen?
- Nachlaufklausel: Kann auch nach Vertragsende eine Provision entstehen?
- Zusatzkosten: Werden Inserate, Drohnenaufnahmen oder Unterlagen separat berechnet?
Besonders aufmerksam sollte man bei einer sogenannten Nachlaufklausel sein. Sie kann dazu führen, dass auch nach dem Ende der Zusammenarbeit eine Provision fällig wird, wenn der spätere Käufer nachweislich während der Vertragslaufzeit durch den Makler angesprochen wurde.
Reservierungsgebühren und Auslagen
Eine Provision wird normalerweise nur bei erfolgreicher Vermittlung fällig. Pauschale Reservierungsgebühren für Kaufinteressenten sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig unwirksam, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen stehen.
Davon zu unterscheiden sind tatsächlich entstandene Auslagen. Kosten für Anzeigen, Besichtigungen oder Unterlagen können unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Sie sollten im Vertrag konkret benannt und nachvollziehbar begrenzt sein, statt als unbestimmte Zusatzkosten aufzutauchen.
So verhandeln Verkäufer die Provision sinnvoll
Die Courtage ist grundsätzlich verhandelbar. Die besten Chancen bestehen meist vor der Beauftragung, wenn das Objekt gut vorbereitet ist und der Makler einen klaren Auftrag mit realistischem Preis erhält.
Ich würde nicht mit der Forderung starten, einfach den niedrigsten Prozentsatz zu nennen. Sinnvoller ist ein Vergleich von mindestens zwei oder drei Angeboten nach Leistung, Strategie, Vertragsdauer und Provision. So lässt sich erkennen, ob ein günstiger Satz wirklich ein Vorteil ist oder nur mit einem kleineren Leistungsumfang einhergeht.
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Modelle, die infrage kommen
| Modell | Vorteil | Möglicher Nachteil |
|---|---|---|
| Prozentuale Erfolgsprovision | Makler wird nur bei Verkauf bezahlt | Bei hohem Kaufpreis steigt das Honorar stark |
| Reduzierter Provisionssatz | Geringere Verkaufskosten | Leistungen können eingeschränkt sein |
| Festbetrag | Hohe Kostensicherheit | Kann bei einem niedrigen Verkaufspreis relativ teuer sein |
| Verkäufer zahlt die gesamte Provision | Das Angebot kann für Käufer attraktiver wirken | Der Verkäufer trägt die vollständige finanzielle Belastung |
Ein provisionsfreies Angebot für Käufer kann die Nachfrage erhöhen, besonders wenn viele vergleichbare Immobilien mit Käufercourtage angeboten werden. Ob sich dieser Schritt rechnet, hängt aber davon ab, ob dadurch ein höherer Verkaufspreis oder ein schnellerer Abschluss erreicht wird.
Wichtig bleibt die Nettorechnung. Ein Verkauf für 400.000 Euro mit 3,57 % Verkäuferprovision führt zu anderen Ergebnissen als ein Verkauf für 390.000 Euro ohne Makler, wenn der Privatverkauf zusätzlich Zeit, Werbung, Beratung und mögliche Preisnachlässe verursacht.
Was Verkäufer in Sachsen vor der Beauftragung prüfen sollten
Vor dem ersten Maklergespräch sollten Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Informationen zu Modernisierungen möglichst vollständig vorliegen. Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf und erschweren eine seriöse Preisermittlung.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Informationen zur Instandhaltungsrücklage hinzu. Gerade diese Unterlagen beeinflussen, ob ein Käufer den aufgerufenen Preis akzeptiert.
Meine praktische Empfehlung lautet, die Entscheidung nicht allein am Provisionssatz festzumachen. Ein Makler, der den lokalen Markt in Leipzig, Dresden oder der jeweiligen sächsischen Region kennt, kann durch eine bessere Positionierung mehr bewirken als eine kleine Reduzierung des Honorars.
Eine klare Vereinbarung schützt den Verkaufserlös
Für Verkäufer in Sachsen ist eine Maklerprovision von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite weiterhin ein verbreiteter Orientierungswert. Sie ist aber verhandelbar, muss bei privaten Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern fair verteilt werden und sollte im Vertrag eindeutig geregelt sein.
Am Ende zählt nicht der niedrigste Prozentsatz, sondern der Betrag, der nach Provision, weiteren Verkaufskosten und dem tatsächlichen Aufwand übrig bleibt. Wer Angebotspreis, Maklerleistung, Vertragsbindung und Fälligkeit gemeinsam prüft, schafft die beste Grundlage für einen planbaren Immobilienverkauf in Sachsen.
