Ein gemeinsamer Haushalt soll oft schnell und unkompliziert entstehen, doch mietfreies Wohnen kann rechtlich, steuerlich und finanziell mehr Fragen aufwerfen als gedacht. Ich zeige, worauf Eigentümer und Mieter achten sollten, welche Vereinbarung sinnvoll ist, wer Nebenkosten trägt und was bei Trennung oder Leistungsbezug passiert.
Die wichtigsten Leitplanken für eine mietfreie Wohnlösung
- Eigentümer können ihrem Partner Wohnraum grundsätzlich unentgeltlich überlassen.
- Ein schriftlicher Vertrag klärt Nebenkosten, Dauer, Kündigung und Pflichten.
- Wer selbst nur Mieter ist, braucht für den dauerhaften Einzug des Partners meist die Erlaubnis des Vermieters.
- Eine kostenlose Nutzung kann bei größerem Umfang schenkungsteuerlich relevant werden.
- Die Anmeldung bei der Meldebehörde schafft keine Eigentums- oder Mietrechte.
Lebenspartner mietfrei wohnen lassen und rechtlich sauber bleiben
Bei einer eigenen Immobilie darf der Eigentümer seinen Lebenspartner grundsätzlich kostenlos wohnen lassen. Dafür ist nicht automatisch ein Mietvertrag erforderlich. Rechtlich kann es sich um eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung oder um eine Leihe nach § 598 BGB handeln, bei der die Nutzung ohne Miete gestattet wird.
Entscheidend ist nicht allein, was auf dem Papier steht, sondern wie die Vereinbarung tatsächlich gelebt wird. Werden monatlich feste Beträge gezahlt, die sich an Wohnfläche oder Marktmiete orientieren, kann daraus trotz der Bezeichnung „Kostenbeteiligung“ ein mietähnliches Verhältnis entstehen. Ich würde deshalb keine scheinbar kostenlose Regelung formulieren, wenn in Wahrheit regelmäßig ein Entgelt für die Nutzung fließt.
| Situation | Was meistens gilt | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Eigentümer wohnt mit Partner zusammen | Kostenlose Mitbenutzung ist grundsätzlich möglich | Kosten, Pflichten und Folgen einer Trennung klar festlegen |
| Eigentümer überlässt dem Partner eine ganze Wohnung | Unentgeltliche Nutzung oder Leihe möglich | Dauer, Kündigung und Rückgabe schriftlich regeln |
| Mieter nimmt den Partner in seine Wohnung auf | In der Regel Zustimmung des Vermieters erforderlich | Einzug rechtzeitig anzeigen und Erlaubnis einholen |
| Partner erhält ein dauerhaftes Wohnrecht | Notarielle und grundbuchliche Gestaltung sinnvoll | Reichweite, Dauer und Kostenverteilung genau bestimmen |
Mietfrei bedeutet nicht automatisch ohne Kosten
Auch wenn keine Kaltmiete verlangt wird, laufen die Ausgaben der Immobilie weiter. Dazu zählen beispielsweise Heizung, Wasser, Müllgebühren, Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld und Reparaturen. Wer diese Kosten trägt, sollte nicht dem Zufall überlassen werden.
Eine einfache Vereinbarung kann festhalten, dass der Partner die tatsächlich anfallenden Verbrauchskosten übernimmt. Bei einer Eigentumswohnung ist außerdem sinnvoll zu unterscheiden, ob nur verbrauchsabhängige Positionen oder auch Teile des Hausgelds getragen werden. Eine pauschale Zahlung von beispielsweise 250 Euro monatlich kann praktisch sein, sollte aber regelmäßig überprüft werden, damit sie nicht deutlich über den tatsächlichen Kosten liegt.
Was in einer schriftlichen Vereinbarung stehen sollte
- Welche Räume oder welche Wohnung überlassen werden
- Ob die Nutzung unentgeltlich erfolgt
- Wer Betriebs-, Heiz- und sonstige laufende Kosten übernimmt
- Wer für kleinere Reparaturen und Schäden zuständig ist
- Ob Haustiere, Untervermietung oder weitere Bewohner erlaubt sind
- Wie die Vereinbarung beendet und die Wohnung zurückgegeben wird
Ich halte eine kurze, verständliche Vereinbarung für besser als ein überladenes Vertragswerk. Sie soll keine Beziehung misstrauisch machen, sondern verhindern, dass sich beide Seiten später an unterschiedliche Absprachen erinnern. Besonders wichtig ist der Satz, dass laufende Kosten keine Mietzahlung darstellen, sofern das tatsächlich so gewollt und umgesetzt wird.
Als Mieter braucht der Einzug eine klare Zustimmung
Wer selbst nur Mieter ist, kann seinen Lebenspartner nicht ohne Weiteres dauerhaft in die Wohnung aufnehmen. Nach §§ 540 und 553 BGB ist für die Überlassung an eine weitere Person grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters relevant. Der Bundesgerichtshof hat zugleich klargestellt, dass Mieter für die Aufnahme eines Lebensgefährten zur Bildung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts im Regelfall einen Anspruch auf Erlaubnis haben.
Das bedeutet praktisch nicht, dass der Vermieter jede beliebige Person akzeptieren muss. Er darf die Zustimmung beispielsweise bei einem wichtigen persönlichen Grund verweigern oder wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde. Eine Ablehnung allein deshalb, weil es sich um einen unverheirateten Partner handelt, reicht normalerweise nicht aus.
So sollte die Anfrage aussehen
Der Hauptmieter sollte den Vermieter vor dem Einzug schriftlich informieren. Sinnvoll sind der vollständige Name des Partners, das geplante Einzugsdatum und die Erklärung, dass ein gemeinsamer Haushalt entstehen soll. Eine Kopie des Personalausweises oder besonders umfangreiche private Informationen sind nicht automatisch erforderlich.
Anders sieht es aus, wenn der Partner die Wohnung allein nutzen oder einen klar abgegrenzten Teil wie eine separate Einliegerwohnung bewohnen soll. Dann kann eine echte Untervermietung vorliegen. In diesem Fall braucht der Mieter regelmäßig eine ausdrückliche Erlaubnis und sollte einen separaten Untermietvertrag schließen.
Welche steuerlichen Folgen eine kostenlose Überlassung haben kann
Bei einer gewöhnlichen gemeinsamen Lebensführung entsteht nicht automatisch Schenkungsteuer, nur weil ein Partner keine Miete überweist. Anders kann es aussehen, wenn eine Person dem anderen Partner eine wertvolle, langfristige oder alleinige Nutzungsmöglichkeit an einer Immobilie einräumt. Dann sollte geprüft werden, ob eine freigebige Zuwendung vorliegt.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem unverheirateten Lebensgefährten und einem Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner. Nach § 16 ErbStG beträgt der persönliche Freibetrag für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro. Für viele unverheiratete Partner gilt dagegen regelmäßig nur ein Freibetrag von 20.000 Euro. Der umgangssprachliche Begriff „Lebenspartner“ führt hier häufig zu falschen Erwartungen.
Auch einkommensteuerlich kann die Gestaltung Folgen haben. Wird eine bislang vermietete Wohnung kostenlos überlassen, fehlen die Mieteinnahmen, und der Abzug von Werbungskosten kann für den unentgeltlich genutzten Teil eingeschränkt sein. Bei einer selbst bewohnten Immobilie ist die Lage meist einfacher, aber eine dauerhafte Überlassung einer kompletten Wohnung sollte trotzdem vorab steuerlich geprüft werden.
Eine notarielle Beratung ist besonders sinnvoll, wenn ein lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch, eine Schenkung oder eine Eigentumsübertragung im Raum steht. Ein Wohnrecht erlaubt grundsätzlich die persönliche Nutzung. Ein Nießbrauch geht weiter und kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Vermietung und das Erzielen von Einnahmen ermöglichen.
Anmeldung, Grundsicherung und Versicherungen nicht übersehen
Zieht der Partner dauerhaft ein, muss die Anmeldung bei der Meldebehörde beachtet werden. Die meldepflichtige Person muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen anmelden. Dafür ist eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich, die je nach Konstellation vom Eigentümer oder vom Hauptmieter ausgestellt wird.
Die Anmeldung beweist jedoch weder einen Mietvertrag noch einen Eigentumsanteil. Sie dokumentiert lediglich, dass die Person tatsächlich in der Wohnung lebt. Genau diese Trennung ist wichtig, weil viele Eigentümer befürchten, eine Anmeldung könne automatisch ein dauerhaftes Wohnrecht schaffen.
Bezieht der Partner staatliche Leistungen, muss die Wohnsituation offen angegeben werden. Seit dem 1. Juli 2026 wird das frühere Bürgergeld unter der Bezeichnung Grundsicherungsgeld weitergeführt. Die Bundesagentur für Arbeit weist darauf hin, dass die Kosten für Unterkunft und Heizung grundsätzlich an tatsächliche und angemessene Aufwendungen anknüpfen. Bei vollständig mietfreiem Wohnen gibt es daher nicht automatisch einen Anspruch auf Erstattung einer fiktiven Miete.
Zusätzlich kann das Zusammenleben als Verantwortungs- und Einstehensgemeinschaft bewertet werden. Dann werden Einkommen und Vermögen des Partners bei der Leistungsprüfung berücksichtigt. Eine private Vereinbarung über Kostenfreiheit ändert daran nichts, wenn das Paar tatsächlich gemeinsam wirtschaftet und füreinander einsteht.
Auch die Haftpflicht- und Hausratversicherung sollte geprüft werden. Ein dauerhaft einziehender Partner ist nicht in jedem Tarif automatisch in gleicher Weise mitversichert. Eine kurze Nachfrage beim Versicherer ist meist schneller und günstiger als ein Streit über einen späteren Schaden.
Was bei Trennung, Verkauf oder Streit geregelt sein sollte
Die schwierigste Frage lautet selten, ob mietfreies Wohnen heute erlaubt ist. Schwieriger wird es, wenn die Beziehung endet oder die Immobilie verkauft werden soll. Ohne klare Vereinbarung kann dann unklar sein, ob der Partner sofort ausziehen muss, welche Frist gilt und wer in der Zwischenzeit die Kosten übernimmt.
Bei einer bloßen Mitbenutzung entsteht normalerweise kein Eigentum am Haus und auch nicht automatisch ein Anspruch auf den Verkaufserlös. Das kann sich aber ändern, wenn der Partner nachweisbar größere Beträge in die Immobilie investiert hat, etwa für eine Renovierung oder den Kredit. Ich würde deshalb größere Zahlungen immer schriftlich einordnen, zum Beispiel als Kostenbeteiligung, Darlehen oder freiwilligen Beitrag.
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Besondere Vorsicht bei einem Wohnrecht
Ein privater Zettel und ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht haben völlig unterschiedliche Wirkungen. Ein grundbuchlich gesichertes Recht kann die Immobilie auch bei einem späteren Verkauf erheblich belasten. Es sollte daher genau festlegen, welche Räume genutzt werden dürfen, wie lange das Recht gilt und wer die laufenden Kosten trägt.
Für unverheiratete Paare ist außerdem ein Testament oder Erbvertrag oft wichtiger als die mietfreie Nutzung selbst. Stirbt der Eigentümer, erhält der Partner nicht automatisch dessen Immobilie. Eine faire Wohnlösung zu Lebzeiten ersetzt keine erbrechtliche Absicherung.
Eine faire Vereinbarung schützt Beziehung und Immobilie
Für das Wohnen in der eigenen Immobilie reicht häufig eine klare schriftliche Nutzungsvereinbarung ohne komplizierte Gestaltung. Sie sollte kostenloses Wohnen, Kostenverteilung, Umgang mit Schäden und das Ende der Nutzung verständlich festhalten.
- Eigentümer sollten Nutzung und Kosten schriftlich dokumentieren.
- Mieter sollten vor dem Einzug die Zustimmung des Vermieters einholen.
- Unverheiratete Paare sollten Schenkungsteuer und Erbrecht nicht ausblenden.
- Beide Partner sollten Anmeldung, Versicherungen und Leistungsbezug korrekt behandeln.
Mein wichtigster Rat lautet deshalb, die private Nähe nicht mit rechtlicher Unklarheit zu verwechseln. Eine kurze, faire Vereinbarung schafft für beide Seiten Sicherheit und verhindert, dass aus einer gut gemeinten mietfreien Wohnmöglichkeit später ein kostspieliger Konflikt wird.
