Beim Besichtigungstermin wirkt eine Wohnung oft größer oder kleiner, als sie auf dem Papier erscheint. Wer die Quadratmeter einer Wohnung selbst berechnet, erhält eine belastbare Grundlage für die Besichtigung, den Preisvergleich und die Prüfung der Kaufunterlagen. Entscheidend ist dabei nicht nur das Maßband, sondern auch die Frage, welche Flächen rechtlich als Wohnfläche zählen.
Mit diesen Regeln lässt sich die Wohnfläche zuverlässig einschätzen
- Raumweise messen und Länge mit Breite multiplizieren.
- Dachschrägen abhängig von der lichten Höhe vollständig, zur Hälfte oder gar nicht anrechnen.
- Balkone und Terrassen in der Regel nur mit 25 Prozent berücksichtigen.
- Keller, Garage und Gemeinschaftsflächen gehören normalerweise nicht zur Wohnfläche.
- Berechnungsmethode im Kaufvertrag und in der Wohnflächenberechnung kontrollieren.
So lassen sich die Quadratmeter einer Wohnung Schritt für Schritt berechnen
Für einen rechteckigen Raum ist die Rechnung einfach. Länge in Metern mal Breite in Metern ergibt die Grundfläche. Ein Zimmer mit 4,20 Metern Länge und 3,50 Metern Breite hat also 14,70 Quadratmeter.
Ich würde eine Wohnung immer Raum für Raum vermessen und die Werte in einer Tabelle notieren. Das verhindert, dass kleine Flure, Abstellkammern oder verwinkelte Bereiche vergessen werden.
- Grundriss oder Messblatt vorbereiten und jeden Raum einzeln eintragen.
- Die lichten Maße zwischen den fertigen Oberflächen messen.
- Bei L-förmigen Räumen mehrere Rechtecke bilden.
- Jede Teilfläche berechnen und anschließend addieren.
- Balkon, Terrasse, Dachschrägen und Sonderflächen gesondert erfassen.
| Raum | Maße | Fläche |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | 5,20 m × 4,00 m | 20,80 m² |
| Schlafzimmer | 3,80 m × 3,40 m | 12,92 m² |
| Küche | 3,00 m × 2,80 m | 8,40 m² |
| Flur | 4,00 m × 1,20 m | 4,80 m² |
In diesem Beispiel ergeben die vier Räume zusammen 46,92 Quadratmeter. Für eine grobe Plausibilitätsprüfung reicht das bereits. Für den Kaufpreis zählt aber erst die korrekt ermittelte Wohnfläche nach der vereinbarten Berechnungsmethode.
Welche Maße wirklich zählen
Gemessen wird grundsätzlich im fertiggestellten Raum zwischen den Bauteilen. Die Wandstärke gehört nicht zur Wohnfläche. Bei einem Grundriss sollten deshalb nicht automatisch die Außenmaße oder die Gesamtmaße eines Gebäudeteils übernommen werden.
Bei Nischen, Pfeilern und Vormauerungen kommt es auf deren Größe und Lage an. Kleine Wandvorsprünge können anders behandelt werden als große, dauerhaft raumprägende Bauteile. Bei ungewöhnlichen Grundrissen lohnt sich eine professionelle Prüfung, weil wenige Zentimeter bei mehreren Wänden durchaus einen Quadratmeter ausmachen können.
Was nach der Wohnflächenverordnung angerechnet wird
Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, ist in Deutschland die wichtigste Orientierung für die Ermittlung der Wohnfläche. Sie umfasst insbesondere Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, etwa Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur und einen innerhalb der Wohnung liegenden Abstellraum.
Sie ist jedoch nicht automatisch die einzige Grundlage bei jedem Immobilienkauf. Bei frei finanzierten Wohnungen können im Vertrag andere Berechnungsmethoden oder konkrete Vereinbarungen eine Rolle spielen. Die Grundlage muss deshalb in den Unterlagen eindeutig erkennbar sein.
| Fläche | Übliche Anrechnung |
|---|---|
| Räume mit mindestens 2 m lichter Höhe | 100 Prozent |
| Raumteile zwischen 1 m und unter 2 m Höhe | 50 Prozent |
| Raumteile unter 1 m Höhe | 0 Prozent |
| Balkon, Loggia, Terrasse, Dachgarten | In der Regel 25 Prozent, höchstens 50 Prozent |
| Unbeheizter Wintergarten | 50 Prozent |
| Beheizter Wintergarten | 100 Prozent |
Die häufigste Fehlannahme betrifft Balkone und Terrassen. Eine sechs Quadratmeter große Terrasse bringt bei einer üblichen Anrechnung von 25 Prozent also 1,50 Quadratmeter Wohnfläche, nicht sechs Quadratmeter. Bis zu 50 Prozent können bei besonders guter Qualität oder geschützter Lage angemessen sein, automatisch gilt dieser höhere Wert aber nicht.
Was normalerweise nicht zur Wohnfläche gehört
- Kellerraum außerhalb der Wohnung
- Garage und Stellplatz
- Heizungs-, Wasch- und Trockenraum
- Bodenraum oder nicht ausgebauter Speicher
- Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus und Hausflur
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Absätze
- Räume, die baurechtlich nicht für Wohnzwecke geeignet sind
Ein Keller kann praktisch sehr wertvoll sein, bleibt aber in der Regel eine zusätzliche Nutz- oder Nebenfläche. Ich würde ihn im Exposé und bei der eigenen Kalkulation immer separat ausweisen. So entsteht nicht der falsche Eindruck, eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche habe inklusive Keller tatsächlich 85 Quadratmeter Wohnraum.
Dachschrägen verändern das Ergebnis deutlich
Bei Dachgeschosswohnungen genügt es nicht, die gesamte Bodenfläche zu addieren. Maßgeblich ist die lichte Höhe, also der freie Abstand zwischen Fußboden und Decke beziehungsweise Dachfläche.
Angenommen, ein Dachzimmer hat 30 Quadratmeter Bodenfläche. Davon liegen 12 Quadratmeter mindestens zwei Meter hoch, zehn Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern und acht Quadratmeter unter einem Meter. Die Wohnfläche beträgt dann 12 plus fünf Quadratmeter, also 17 Quadratmeter.
Gerade bei Dachgeschosswohnungen sehe ich in Unterlagen immer wieder auffällige Unterschiede zwischen Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche. Eine Anzeige kann beispielsweise 55 Quadratmeter Grundfläche nennen, während nach der WoFlV nur 42 Quadratmeter Wohnfläche übrig bleiben. Beides kann rechnerisch richtig sein, beschreibt aber nicht dasselbe.
Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche nicht verwechseln
| Begriff | Bedeutung | Worauf Käufer achten sollten |
|---|---|---|
| Grundfläche | Tatsächliche Fläche innerhalb eines bestimmten Bereichs | Kann auch niedrige Dachbereiche vollständig enthalten |
| Wohnfläche | Anrechenbare Fläche nach einer bestimmten Berechnungsmethode | Entscheidend für den Vergleich von Wohnungsangeboten |
| Nutzfläche | Fläche, die für eine Nutzung zur Verfügung steht | Nicht automatisch als Wohnfläche verwendbar |
Auch die DIN 277 kann zu anderen Ergebnissen führen, weil sie Flächen anders gliedert als die WoFlV. Deshalb sollten Käufer nicht nur auf die Zahl achten, sondern auf die Bezeichnung daneben. 55 m² nach DIN 277 sind nicht ohne Weiteres mit 55 m² Wohnfläche nach WoFlV vergleichbar.
Beim Kauf zählt jeder Quadratmeter für die Preisprüfung
Die Wohnfläche beeinflusst den rechnerischen Quadratmeterpreis und damit die wirtschaftliche Einordnung einer Wohnung. Kostet eine Eigentumswohnung 280.000 Euro und hat sie statt der angegebenen 70 nur 65 Quadratmeter Wohnfläche, steigt der rechnerische Preis von 4.000 auf rund 4.308 Euro pro Quadratmeter.
Auch eine scheinbar kleine Abweichung kann deshalb erheblich sein. Bei einem Preis von 3.500 Euro pro Quadratmeter entsprechen fünf fehlende Quadratmeter rechnerisch 17.500 Euro. Das bedeutet nicht automatisch, dass der Kaufvertrag angepasst wird, zeigt aber, warum eine genaue Prüfung vor der Beurkundung sinnvoll ist.
Lesen Sie auch: Kaufvertragsentwurf für eine Immobilie richtig prüfen
Diese Unterlagen sollten zusammenpassen
- Exposé mit Angabe der Wohnfläche
- bemaßter Grundriss
- separate Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung bei Neubauten
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan bei Eigentumswohnungen
- notarieller Kaufvertragsentwurf
Vergleichen Sie insbesondere, ob im Vertrag eine bestimmte Wohnfläche und eine Berechnungsgrundlage genannt werden. Bei einer Neubauwohnung sollten die vollständigen Pläne und die Flächenberechnung vor der Unterschrift vorliegen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ebenfalls, die wesentlichen Vereinbarungen und Angaben in den notariellen Vertrag aufzunehmen.
Wenn Exposé, Grundriss und Vertrag unterschiedliche Werte nennen, sollte der Verkäufer oder Bauträger die Abweichung schriftlich erklären. Bei einer größeren Differenz, einer Dachgeschosswohnung oder einem hohen Kaufpreis halte ich ein Aufmaß durch einen Architekten, Sachverständigen oder qualifizierten Vermesser für gut angelegtes Geld.
Typische Fehler beim eigenen Aufmaß vermeiden
Ein Zollstock oder Lasermessgerät liefert schnell Zahlen, aber noch keine rechtssichere Wohnflächenberechnung. Für die erste Prüfung genügt ein Lasermessgerät meist vollkommen. Ich notiere zusätzlich immer, wo gemessen wurde, welche Flächen nur anteilig zählen und ob die Maße aus dem fertigen Zustand stammen.
- Außenmaße verwenden: Dadurch werden Wandflächen mitgerechnet.
- Balkon voll addieren: Üblicherweise zählt nur ein Viertel, höchstens die Hälfte.
- Keller einbeziehen: Ein separater Keller ist normalerweise keine Wohnfläche.
- Dachschrägen ignorieren: Bereiche unter zwei Metern müssen abgestuft angerechnet werden.
- Rundungen zu früh vornehmen: Erst am Ende auf zwei Nachkommastellen runden.
- Exposé ungeprüft übernehmen: Wer kauft, sollte die Angabe mit den Vertragsunterlagen abgleichen.
- Grundfläche und Wohnfläche vermischen: Unterschiedliche Begriffe können unterschiedliche Berechnungen meinen.
Bei einem einfachen rechteckigen Grundriss kann die eigene Messung eine sehr gute Plausibilitätskontrolle sein. Sie ersetzt aber keine fachliche Prüfung, wenn es um Streit, eine deutliche Abweichung oder eine vertraglich zugesicherte Fläche geht. Je höher der Kaufpreis, desto weniger sinnvoll ist eine grobe Überschlagsrechnung als alleinige Entscheidungsgrundlage.
Die Wohnfläche vor der Unterschrift sauber dokumentieren
Für eine Eigentumswohnung in Leipzig oder anderswo in Sachsen würde ich vor dem Notartermin drei Zahlen getrennt festhalten. Dazu gehören die angegebene Wohnfläche, die selbst überschlägig gemessene Fläche und die Fläche nach der vertraglich genannten Berechnungsmethode.
Notieren Sie außerdem, ob Balkon, Terrasse, Keller und Stellplatz bereits im Preis enthalten sind oder separat bewertet werden. Diese Trennung macht Angebote vergleichbarer und verhindert, dass eine großzügige Gesamtflächenangabe den Blick auf die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche verstellt.
Wer die Räume sorgfältig misst, Dachschrägen und Außenflächen korrekt behandelt und die Berechnungsmethode im Kaufvertrag prüft, hat für die Kaufentscheidung eine deutlich bessere Grundlage. Bei einer kleinen Abweichung reicht oft eine schriftliche Klärung, bei einer großen Differenz sollte vor der Beurkundung ein unabhängiger Fachmann nachmessen.
