Die Heizung in einem vermieteten Gebäude zu erneuern, ist 2026 weniger eine reine Gesetzesfrage als eine Entscheidung über Investition, Betriebskosten und den Wert der Immobilie. Ich zeige, welche Vorgaben nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz gelten, wann Gas- oder Ölheizungen noch möglich sind, wie die Kosten auf Vermieter und Mieter verteilt werden und worauf Eigentümer in Leipzig und Sachsen besonders achten sollten.
Für Vermieter zählen 2026 vor allem Technik, Kosten und Mietrecht
- 65-Prozent-Pflicht entfällt: Seit dem 29. Juli 2026 können Eigentümer die Heizungsart grundsätzlich selbst wählen.
- Fossile Heizungen bleiben möglich: Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gelten jedoch ab 2029 steigende Vorgaben für biogene oder klimaneutrale Brennstoffe.
- Mieterhöhung ist begrenzt: Bei einem geförderten Heizungstausch gilt grundsätzlich eine Umlage von 10 Prozent der anrechenbaren Kosten, höchstens jedoch 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich innerhalb von sechs Jahren.
- CO2-Kosten bleiben relevant: Die Verteilung richtet sich normalerweise nach der energetischen Qualität des Gebäudes. Für bestimmte neu eingebaute fossile Heizungen gilt ab 2028 eine hälftige Aufteilung zusätzlicher Kosten.
- Förderung zuerst beantragen: Die KfW fördert klimafreundliche Heizungen je nach Fall mit 30 bis 80 Prozent der förderfähigen Kosten.
Was das Heizungsgesetz für Vermieter 2026 tatsächlich verlangt
Der umgangssprachliche Begriff „Heizungsgesetz“ meint inzwischen vor allem das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere pauschale Vorgabe, wonach neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen mussten, ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Vermieter dürfen damit wieder zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse, Hybridtechnik sowie Gas- oder Ölheizung wählen.
Eine funktionierende Heizung muss nicht allein wegen der früheren 65-Prozent-Regel ausgetauscht werden. Bei einem Defekt darf der Eigentümer zunächst reparieren, sofern das technisch möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Erst wenn eine neue Anlage eingebaut wird, greifen die aktuellen Anforderungen des Gesetzes.
Für neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen bleibt die Entscheidung allerdings langfristig nicht folgenlos. Bei Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 in einem Bestandsgebäude eingebaut werden, müssen mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 der bereitgestellten Wärme aus bestimmten biogenen oder klimaneutralen Brennstoffen stammen. Einzelheiten der Grüngas- und Grünheizölquote sollen bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.
Die kommunale Wärmeplanung bleibt für Vermieter trotzdem wichtig. Sie löst zwar nicht mehr automatisch eine frühere Austauschpflicht aus, kann aber zeigen, ob in einer Straße ein Wärmenetz realistisch ist. Bei einer Immobilie in Leipzig, Markkleeberg oder Halle würde ich deshalb vor jeder größeren Investition die adressgenaue Netzplanung und die Anschlussbedingungen des örtlichen Versorgers prüfen.
Was bei einem irreparablen Ausfall gilt
Fällt eine bestehende Anlage endgültig aus, gelten je nach Zeitpunkt Übergangsregeln. Für neue fossile Heizungen nach 2028 sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Übergangsfrist von zwölf Monaten vor. Das soll verhindern, dass ein Vermieter im Winter ohne funktionierende Wärmeversorgung dasteht.
Diese Frist ist jedoch kein Freibrief für eine beliebige Ersatzlösung. Ich würde im Notfall zunächst eine provisorische Versorgung organisieren und parallel eine belastbare Entscheidung für das Gebäude treffen. Eine kurzfristig günstige Gastherme kann durch spätere Brennstoffquoten, CO2-Kosten und steigende Netzentgelte deutlich teurer werden.
Welche Heizung im Mietshaus wirtschaftlich passt
Die beste Technik lässt sich nicht allein am Kaufpreis erkennen. Entscheidend sind Gebäudezustand, Vorlauftemperatur, Platzangebot, Netzverfügbarkeit und künftige Betriebskosten. Gerade bei vermieteten Altbauten ist eine Heizlastberechnung wichtiger als ein schneller Vergleich von Prospektpreisen.
| Heizsystem | Grobe Investition im Bestand | Passt besonders gut, wenn | Wichtige Einschränkung |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe | etwa 25.000 bis 60.000 Euro bei kleineren Anlagen, deutlich mehr im größeren Mehrfamilienhaus | das Gebäude mit niedrigen Vorlauftemperaturen auskommt und ausreichend Außenfläche vorhanden ist | schlechte Dämmung, kleine Heizkörper oder hohe Schallanforderungen können die Planung erschweren |
| Wärmenetz | oft etwa 10.000 bis 40.000 Euro für Übergabestation und Anpassungen | ein Anschluss in der Straße verfügbar ist und der Versorger transparente Preisbedingungen bietet | Grund- und Arbeitspreise sowie Vertragslaufzeiten müssen genau geprüft werden |
| Gasheizung | etwa 15.000 bis 35.000 Euro bei einer zentralen Anlage | eine schnelle Ersatzlösung nötig ist und die Gebäudetechnik zunächst unverändert bleiben soll | ab 2029 gelten steigende Brennstoffquoten, zusätzlich bleibt die Preisentwicklung unsicher |
| Pellet- oder Biomasseheizung | etwa 30.000 bis 70.000 Euro einschließlich Lager und Anpassungen | ausreichend Lagerraum vorhanden ist und ein hoher Wärmebedarf besteht | Wartung, Brennstofflager, Emissionen und Lieferlogistik verursachen zusätzlichen Aufwand |
Bei einer Wärmepumpe prüfe ich zuerst die tatsächlich benötigte Vorlauftemperatur. Muss die Anlage dauerhaft mit 65 oder 70 Grad Celsius arbeiten, ist das kein automatisches Ausschlusskriterium, aber ein deutlicher Hinweis auf notwendige Heizkörper- oder Dämmmaßnahmen. Ein hydraulischer Abgleich, also die gleichmäßige Verteilung des Heizwassers im Gebäude, kann dabei mehr bewirken als ein teures Zusatzmodul.
Wärmenetze sind in dicht bebauten Leipziger Lagen oft interessant, sofern der Anschluss technisch möglich und der Wärmepreis nachvollziehbar ist. Ich würde mich aber niemals allein auf die Aussage „Fernwärme ist geplant“ verlassen. Entscheidend sind ein verbindlicher Anschlusszeitpunkt, die Anschlusskosten, die Preisformel und die Frage, wie sich der Energiemix des Netzes entwickelt.
Was Vermieter bei einem Heizungstausch organisatorisch erledigen müssen
Ein Heizungstausch beginnt nicht mit der Bestellung beim Heizungsbauer. Zuerst sollten Vermieter den aktuellen Verbrauch, die Heizlast, die Vorlauftemperaturen, den Zustand der Heizkörper und die elektrische Anschlussleistung dokumentieren. Bei Wohnungseigentum kommen Beschlüsse der WEG, Leitungsrechte und die Kostenverteilung im Gemeinschaftseigentum hinzu.
Die sinnvolle Reihenfolge
- Gebäude analysieren: Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, Baujahr, Dämmstandard, Heizflächen und Warmwasserbereitung erfassen.
- Wärmeplanung prüfen: Verfügbarkeit eines Wärme- oder Gebäudenetzes sowie örtliche Anschlussbedingungen abfragen.
- Varianten vergleichen: Mindestens drei Angebote einholen und nicht nur die Anschaffung, sondern auch Wartung, Strom, Brennstoffe und Rücklagen berechnen.
- Förderung sichern: Den Antrag vor Beginn der Maßnahme stellen und im Vertrag eine aufschiebende oder auflösende Bedingung für die Förderzusage vereinbaren.
- Mieter informieren: Bei einer Modernisierung müssen Ankündigungsfristen, Kostenangaben und Hinweise auf mögliche Härteeinwände beachtet werden.
- Nachweise aufbewahren: Fachunternehmererklärungen, Förderbescheide, Rechnungen, hydraulischen Abgleich und technische Berechnungen geordnet ablegen.
Ein häufiger Fehler ist, die Förderung erst nach Auftragserteilung zu prüfen. Bei der KfW ist ein Vertrag ohne Fördervorbehalt regelmäßig problematisch. Ich würde deshalb erst die Förderfähigkeit klären und danach den Auftrag auslösen, selbst wenn der Handwerker wegen voller Auftragsbücher zur schnellen Unterschrift drängt.
Bei Mehrfamilienhäusern sollte außerdem geklärt werden, wer Betreiber der Anlage ist. Das ist besonders bei Contracting, einer WEG oder einer externen Hausverwaltung wichtig. Betreiberpflichten, Wartung, Abrechnung und Haftung dürfen nicht nur mündlich abgestimmt werden.
Wie sich Investition, Miete und CO2-Kosten verteilen
Der Einbau einer neuen Heizung kann eine Modernisierungsmaßnahme sein, ist aber nicht automatisch vollständig auf die Mieter umlegbar. Nach § 559e BGB darf der Vermieter bei einer grundsätzlich förderfähigen Heizungsmaßnahme die jährliche Miete um 10 Prozent der anrechenbaren Kosten abzüglich Fördermittel erhöhen. Für den heizungsbezogenen Anteil gilt zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren.
Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung liegt diese besondere Grenze somit bei höchstens 40 Euro monatlich. Eine Investition von 40.000 Euro führt daher nicht automatisch zu einer rechnerischen Mieterhöhung von mehr als 300 Euro im Monat. Erhaltungsanteile, Zuschüsse und die formalen Anforderungen der Modernisierungsankündigung müssen sauber berücksichtigt werden.
Die laufenden CO2-Kosten werden bei bestehenden fossilen Heizungen nach dem energetischen Zustand des Gebäudes verteilt. Je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter, desto größer ist der Anteil des Vermieters.
| CO2-Ausstoß in kg je m² und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 Prozent | 0 Prozent |
| 12 bis unter 17 | 90 Prozent | 10 Prozent |
| 17 bis unter 22 | 80 Prozent | 20 Prozent |
| 22 bis unter 27 | 70 Prozent | 30 Prozent |
| 27 bis unter 32 | 60 Prozent | 40 Prozent |
| 32 bis unter 37 | 50 Prozent | 50 Prozent |
| 37 bis unter 42 | 40 Prozent | 60 Prozent |
| 42 bis unter 47 | 30 Prozent | 70 Prozent |
| 47 bis unter 52 | 20 Prozent | 80 Prozent |
| ab 52 | 5 Prozent | 95 Prozent |
Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gelten zusätzliche Regeln. Ab 2028 werden bestimmte CO2-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Ab 2029 betrifft die hälftige Teilung außerdem die Kosten des verpflichtenden biogenen Brennstoffanteils, soweit dieser Anteil gesetzlich berücksichtigt wird.
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Härtefall für kleinere Vermieter
Das Gesetz sieht eine Härtefallregelung vor. Sie kann unter engen Voraussetzungen greifen, etwa wenn ein Vermieter höchstens sechs Wohnungen besitzt, die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, das Gebäude der Effizienzklasse G oder H entspricht und die zusätzliche Kostenbeteiligung persönlich unzumutbar wäre.
Diese Ausnahme sollte nicht pauschal eingeplant werden. Die Voraussetzungen müssen dokumentiert und dem Mieter in Textform mitgeteilt werden. Bei konkreten Fällen mit WEG-Beschlüssen, niedrigen Mieten oder angespanntem Wohnungsmarkt würde ich vor der Abrechnung mietrechtlichen Rat einholen.
Welche Förderung und welche Rechnung hinter der Entscheidung stehen
Die KfW fördert den Einbau klimafreundlicher Heizungen in bestehenden Wohngebäuden weiterhin. Für private Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser kommt insbesondere das Programm 458 infrage, bei juristischen Personen oder bestimmten Gesellschaftsformen kann ein anderes Förderprodukt maßgeblich sein.
Die Förderung liegt je nach Technik und Antragsteller bei 30 bis 80 Prozent der förderfähigen Kosten. Bei Mehrfamilienhäusern gelten Kostenobergrenzen von 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste Einheit und 8.000 Euro ab der siebten Einheit. Für vermietete Wohnungen sind einkommensabhängige oder selbstnutzungsbezogene Boni meist nicht relevant.
Für Eigentümer zählt am Ende nicht die höchste Förderquote, sondern die Wirtschaftlichkeit nach Förderung. Ich rechne mindestens drei Szenarien durch, nämlich eine optimistische, eine realistische und eine vorsichtige Variante. Dabei gehören Wartung, Strom- oder Brennstoffkosten, Reparaturrücklagen, Finanzierung, CO2-Kosten und mögliche Leerstandszeiten in dieselbe Rechnung.
Ein einfaches Beispiel zeigt die Größenordnung. Kostet eine zentrale Wärmepumpe 100.000 Euro und werden 30.000 Euro Förderung angerechnet, verbleiben 70.000 Euro Investitionskosten. Bei acht Wohnungen entspricht das zunächst 8.750 Euro je Einheit, wobei Leitungsumbauten, Zähler, Bauarbeiten und die tatsächliche Förderobergrenze den Betrag noch verändern können.
Die Investition kann den Immobilienwert verbessern, wenn sie nachvollziehbar dokumentiert ist und die Nebenkosten dauerhaft senkt. Eine technisch überdimensionierte Anlage oder ein langfristig teurer Wärmeliefervertrag wirkt dagegen bei einem späteren Verkauf eher bremsend. Genau diese Folgewirkung wird von Vermietern meiner Erfahrung nach häufig unterschätzt.
Was ich Eigentümern in Leipzig und Sachsen konkret rate
Für eine vermietete Immobilie in Sachsen würde ich 2026 nicht reflexartig die billigste Heizung bestellen. Der bessere Weg ist eine kurze, belastbare Prüfung aus Gebäudeanalyse, Wärmeplanung, Förderfähigkeit und Mietrecht. Erst wenn diese vier Punkte zusammenpassen, sollte der Auftrag vergeben werden.
- Bei niedrigen Vorlauftemperaturen und ausreichender Strom- sowie Aufstellfläche ist die Wärmepumpe oft die zukunftssicherste Lösung.
- Bei vorhandener Leitung kann ein Wärmenetz sinnvoll sein, wenn Preisformel und Vertragslaufzeit transparent sind.
- Eine neue fossile Heizung kann kurzfristig funktionieren, bringt aber ab 2029 zusätzliche Brennstoff- und Kostenrisiken mit sich.
- Bei einer WEG müssen Beschlüsse, Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Kostenverteilung vor der Planung geklärt werden.
- Bei der Vermietung sollte die mögliche Modernisierungsumlage nie als alleinige Finanzierungsgrundlage dienen.
Mein wichtigster Rat lautet deshalb, die Heizung als Teil der gesamten Immobilie zu planen. Eine Anlage, die technisch zum Gebäude passt, die Nebenkosten begrenzt und rechtssicher dokumentiert ist, schützt nicht nur die Rendite des Vermieters, sondern macht die Wohnung auch langfristig leichter vermietbar.
