Eine Kündigung des Mietvertrags scheitert in der Praxis oft nicht am Kündigungsgrund, sondern an einem falsch berechneten Termin oder einem verspäteten Zugang. § 573c BGB legt fest, welche gesetzlichen Kündigungsfristen bei Wohnraummietverhältnissen gelten und warum Mieter und Vermieter dabei nicht gleich behandelt werden. Ich zeige, wie die Frist berechnet wird, wann das Schreiben zugehen muss und welche Sonderfälle in Leipzig und ganz Deutschland eine andere Prüfung verlangen.
Die wichtigsten Fristen auf einen Blick
- Mieter können einen unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
- Vermieter brauchen für die ordentliche Kündigung meist ein berechtigtes Interesse und müssen längere Fristen beachten.
- Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vertragspartner eingegangen sein.
- Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.
- E-Mail, WhatsApp oder ein Scan ersetzen die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform in der Regel nicht.
Was § 573c BGB bei Wohnraummietverträgen regelt
Die Vorschrift betrifft vor allem die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum. Ordentlich bedeutet, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder wirksam vereinbarten Frist beendet wird. Eine fristlose Kündigung wegen schwerer Vertragsverletzungen folgt dagegen anderen Regeln.
Für Mieter gilt unabhängig von der bisherigen Mietdauer grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Vermieter muss dagegen nicht nur die Frist einhalten, sondern bei einem normalen unbefristeten Mietverhältnis auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung darlegen.
Ein solches Interesse kann zum Beispiel bei Eigenbedarf, einer erheblichen Verletzung mietvertraglicher Pflichten oder einer unzumutbaren wirtschaftlichen Verwertung vorliegen. Eine bloße Absicht, die Wohnung nach einer Kündigung teurer weiterzuvermieten, reicht nicht aus.
Für Mietverhältnisse in Leipzig gelten dabei keine eigenen Kündigungsfristen. Auch wenn Mietspiegel, Mietpreisbremse oder kommunale Wohnungsmarktregelungen eine Rolle spielen können, richten sich die Fristen grundsätzlich nach dem bundesweit geltenden Mietrecht.
So wird die Kündigungsfrist richtig berechnet
Die Grundregel klingt komplizierter, als sie ist. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats.
Entscheidend ist nicht der Poststempel und auch nicht das Datum, an dem das Schreiben verfasst wurde. Maßgeblich ist der Zugang beim Vermieter oder Mieter. Das Schreiben muss also so in den Machtbereich des Empfängers gelangen, dass unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme gerechnet werden kann.
| Zugang der Kündigung | Reguläres Mietende | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Bis zum dritten Werktag im April | 30. Juni | Die Kündigung erreicht den Empfänger rechtzeitig. |
| Ab dem vierten Werktag im April | 31. Juli | Der April zählt nicht mehr vollständig für die Fristberechnung. |
| Bis zum dritten Werktag im November | 31. Januar | Das Mietverhältnis läuft über den Jahreswechsel hinaus. |
Als Werktage zählen bei dieser Regel grundsätzlich auch Samstage. Sonntage und gesetzliche Feiertage werden nicht als Werktage berücksichtigt. Gerade am Monatsanfang lohnt sich deshalb ein Blick in den Kalender, bevor ein Schreiben erst am letzten möglichen Tag verschickt wird.
Ein Beispiel aus dem Alltag macht die Logik deutlich. Geht die Kündigung am dritten Werktag im April zu, läuft die Frist über Mai und Juni, sodass das Mietverhältnis zum 30. Juni endet. Kommt sie erst am vierten Werktag an, verschiebt sich das Ende in der Regel auf den 31. Juli.
Warum Mieter und Vermieter unterschiedliche Fristen haben
Die Kündigung durch den Mieter
Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag normalerweise ohne Angabe eines Grundes kündigen. Es genügt, dass die Kündigung formwirksam und fristgerecht erklärt wird. Die bisherige Wohndauer verlängert die gesetzliche Frist des Mieters nicht.
Eine längere Frist im Mietvertrag ist zulasten des Mieters nicht ohne Weiteres wirksam. Eine Regelung, die den Mieter schlechter stellt als die gesetzliche Frist, kann nach § 573c Absatz 4 BGB unwirksam sein. Eine kürzere Frist zugunsten des Mieters ist dagegen grundsätzlich möglich, wenn sie wirksam vereinbart wurde.
Die Kündigung durch den Vermieter
Für Vermieter gelten bei der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags folgende gesetzliche Fristen:
| Dauer seit Überlassung der Wohnung | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| Bis einschließlich fünf Jahre | Drei Monate |
| Mehr als fünf Jahre | Sechs Monate |
| Mehr als acht Jahre | Neun Monate |
Für die Berechnung zählt grundsätzlich die Zeit seit der Überlassung des Wohnraums. Entscheidend ist also nicht immer das Datum der Vertragsunterschrift. Bei einem Eigentümerwechsel beginnt die Frist nicht automatisch von vorn, weil der Käufer in den bestehenden Mietvertrag eintritt.
Die längere Vermieterfrist schützt Mieter, die schon lange in einer Wohnung leben. Sie gibt ihnen mehr Zeit, eine neue Wohnung zu finden. In einem angespannten Markt wie Leipzig kann dieser zusätzliche Zeitraum praktisch einen erheblichen Unterschied machen.
Eine Vermieterkündigung sollte außerdem den konkreten Kündigungsgrund nachvollziehbar nennen. Bei Eigenbedarf gehören beispielsweise die begünstigte Person und die persönlichen Gründe in das Schreiben. Fehlen wesentliche Angaben, kann die Kündigung trotz richtig berechneter Frist angreifbar sein.
So muss die Kündigung zugestellt werden
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags verlangt grundsätzlich Schriftform. Das bedeutet in der Praxis ein unterschriebenes Originalschreiben. Eine Kündigung per E-Mail, Messenger oder einfacher PDF-Datei genügt normalerweise nicht.
Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter die Kündigung erklären und unterschreiben. Umgekehrt muss eine Kündigung durch mehrere Vermieter von den Personen abgegeben werden, die tatsächlich Vertragspartei sind. Genau an diesem Punkt entstehen häufig vermeidbare Formfehler.
Ich halte den Zugangsnachweis für mindestens so wichtig wie den Inhalt des Schreibens. Empfehlenswert sind die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder der Einwurf durch einen Boten, der den Einwurf und den Inhalt des Schreibens bestätigen kann. Ein Einschreiben ist nicht automatisch die sicherste Lösung, wenn der Empfänger es nicht rechtzeitig abholt.
- Den Mietvertrag prüfen und feststellen, ob er unbefristet ist.
- Den gewünschten Beendigungstermin anhand des dritten Werktags berechnen.
- Das Schreiben eigenhändig unterschreiben.
- Bei mehreren Vertragspartnern alle erforderlichen Unterschriften einholen.
- Den Zugang beim Empfänger beweissicher dokumentieren.
Im Kündigungsschreiben sollte der gewünschte Beendigungstermin möglichst eindeutig genannt werden. Eine Formulierung wie „zum nächstmöglichen Termin“ kann zwar ausreichen, führt aber oft zu unnötigen Diskussionen. Besser ist es, zusätzlich das konkret berechnete Datum zu nennen.
Diese Sonderfälle ändern die normale Frist
Befristeter Mietvertrag und Kündigungsausschluss
Bei einem wirksam befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem vereinbarten Enddatum. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist dann nur möglich, wenn der Vertrag sie ausdrücklich zulässt oder ein Sonderrecht eingreift.
Auch ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss kann die normale Kündigung verhindern. Solche Klauseln müssen allerdings rechtlich wirksam sein und dürfen den Mieter nicht unangemessen lange binden. Wer eine Kündigung plant, sollte deshalb nicht nur auf die Frist, sondern auch auf die Vertragslaufzeit und ergänzende Klauseln schauen.
Möblierte Zimmer und vorübergehende Vermietung
Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Das betrifft aber nicht automatisch jede möblierte Wohnung. Entscheidend ist der tatsächliche Vertragszweck und die konkrete rechtliche Einordnung.
Bei einem möblierten Zimmer, das Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, kann eine besondere Regel gelten. In bestimmten Fällen ist die Kündigung dann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats möglich. Dieser Sonderfall sollte nicht auf normale möblierte Mietwohnungen übertragen werden.
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Außerordentliche und fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung folgt nicht der dreimonatigen Regel. Sie kommt nur bei einem wichtigen Grund infrage, etwa bei erheblichen Zahlungsrückständen oder schweren Pflichtverletzungen. Ob dieser Grund tatsächlich ausreicht, hängt stark vom Einzelfall und häufig auch von einer vorherigen Abmahnung ab.
Daneben gibt es besondere gesetzliche Kündigungsrechte, etwa nach einer Modernisierungsankündigung oder in bestimmten Situationen nach einer Mieterhöhung. Diese Fälle haben eigene Fristen und sollten nicht einfach mit der ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB vermischt werden.
Was nach der Kündigung zusätzlich geprüft werden sollte
Eine wirksame Kündigung beendet nicht automatisch alle praktischen Pflichten am selben Tag. Bis zum Vertragsende bleiben Miete, Betriebskostenvorauszahlungen und die Pflicht zur sorgfältigen Behandlung der Wohnung bestehen. Auch die Rückgabe von Schlüsseln und die Abstimmung eines Übergabetermins sollten frühzeitig geklärt werden.
Bei einer Vermieterkündigung kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wegen unzumutbarer Härte widersprechen. Ein hohes Alter, eine schwere Erkrankung oder fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum können dabei eine Rolle spielen. Der Widerspruch ersetzt keine individuelle Prüfung, sollte aber bei einer belastenden Kündigung nicht übersehen werden.
Für Eigentümer ist es sinnvoll, den Kündigungsgrund und die Frist vor dem Versand sorgfältig zu dokumentieren. Für Mieter empfiehlt sich, den Vertrag, das Kündigungsschreiben und den Zustellnachweis aufzubewahren. Diese Unterlagen schaffen Klarheit, falls später über das Mietende oder die Wirksamkeit gestritten wird.
Die drei entscheidenden Prüfungen vor dem Versand
Wer eine Kündigung vorbereitet, sollte zuerst klären, welcher Vertragstyp vorliegt. Danach werden Zugangstag und Mietende berechnet. Erst im dritten Schritt geht es um die Zustellung und den Nachweis.
Für Mieter lautet die wichtigste Faustregel drei Monate bei rechtzeitigem Zugang. Vermieter müssen zusätzlich den Kündigungsgrund, die verlängerte Frist nach fünf oder acht Jahren und mögliche Härteeinwände prüfen.
Mein praktischer Rat ist schlicht. Nicht am letzten möglichen Werktag experimentieren, sondern das Schreiben einige Tage früher zustellen und den Zugang dokumentieren. So lässt sich das größte Risiko bei einer Kündigung nach § 573c BGB vermeiden, nämlich ein eigentlich richtiges Schreiben, das wegen eines einzigen Tages zu spät wirksam wird.
