Steht ein Mehrfamilienhaus vor der Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen, ist die Rechtslage für Eigentümer und Mieter nicht nebensächlich. § 250 BauGB kann in angespannten Wohnungsmärkten eine zusätzliche Genehmigung verlangen und damit die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bremsen. Ich zeige, wann die Vorschrift greift, welche Ausnahmen gelten und was sie für Vermietung, Verkauf und Kündigungsschutz in Leipzig und Sachsen bedeutet.
Die wichtigsten Regeln zur Umwandlung von Mietwohnungen
- Genehmigungspflicht gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung festgelegt hat.
- Betroffen sind vor allem bestehende Wohngebäude, die bereits bei Inkrafttreten der Verordnung vorhanden waren.
- Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen sind grundsätzlich ausgenommen, sofern die Landesverordnung keine andere Grenze festlegt.
- Die Vorschrift verbietet die Aufteilung nicht automatisch, sondern schafft einen Genehmigungsvorbehalt.
- Eine Umwandlung beendet den Mietvertrag nicht. Zusätzlich kann für Mieter eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren gelten.
Was § 250 BauGB tatsächlich regelt
Die Vorschrift betrifft die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in angespannten Wohnungsmärkten. Aus einem bisher einheitlichen Mehrfamilienhaus können dadurch einzelne Eigentumswohnungen werden, die später separat verkauft oder finanziert werden. Rechtlich geht es also nicht um die gewöhnliche Vermietung, die Miethöhe oder eine normale Modernisierung.
Eine Genehmigung nach dieser Regel ist nur erforderlich, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen. Das Gebäude muss in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet liegen, bereits bei Inkrafttreten dieser Verordnung bestanden haben und Wohnungs- oder Teileigentum soll neu gebildet oder geteilt werden.
Der Genehmigungsvorbehalt ist deshalb kein allgemeines Umwandlungsverbot. Er soll verhindern, dass in besonders angespannten Märkten große Bestände an Mietwohnungen ohne Prüfung in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Die zuständige Behörde darf die Genehmigung nur versagen, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist.
Wohnungseigentum und Teileigentum sind nicht dasselbe
Wohnungseigentum betrifft Räume, die dauerhaft zu Wohnzwecken dienen. Teileigentum bezieht sich dagegen auf nicht zu Wohnzwecken bestimmte Einheiten, zum Beispiel Gewerberäume. Beide Formen können unter den Genehmigungsvorbehalt fallen, wenn sie in einem Wohngebäude gebildet werden.
Auch bestimmte Konstruktionen mit Bruchteilseigentum können erfasst sein. Das ist ein häufiger Punkt bei komplizierten Verkaufsmodellen. Wer eine Aufteilung umgehen möchte, indem er lediglich Miteigentumsanteile verkauft und einzelnen Personen bestimmte Räume zuweist, sollte deshalb besonders sorgfältig prüfen lassen, ob die Regelung trotzdem greift.
Wann die Genehmigungspflicht greift
Entscheidend ist nicht allein, ob eine Stadt einen angespannten Wohnungsmarkt hat. Das Land muss das Gebiet zusätzlich durch eine begründete Rechtsverordnung bestimmen. Aus der Begründung müssen konkrete Tatsachen hervorgehen, die den angespannten Markt im jeweiligen Gebiet belegen.
Die Landesverordnung kann eine eigene Grenze für die Zahl der Wohnungen festlegen. Nach der gesetzlichen Grundregel gilt der Genehmigungsvorbehalt nicht für Wohngebäude mit höchstens fünf Wohnungen. Die Länder dürfen die Grenze jedoch auf einen Wert zwischen drei und 15 Wohnungen verändern.
| Prüfpunkt | Praktische Bedeutung |
|---|---|
| Gebiet | Es muss eine gültige Landesverordnung für den konkreten Ort geben. |
| Gebäude | Das Wohngebäude muss bereits bei Inkrafttreten der Verordnung bestanden haben. |
| Vorhaben | Es muss Wohnungseigentum, Teileigentum oder eine vergleichbare rechtliche Struktur gebildet werden. |
| Wohnungszahl | Grundsätzlich gilt die Ausnahme bis fünf Wohnungen, sofern das Land keine andere Grenze bestimmt. |
| Zusätzlicher Wohnraum | Seit dem 30. Oktober 2025 ist die Genehmigungspflicht für Flächen ausgenommen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. |
Die neue Ausnahme für zusätzlichen Wohnraum sollte nicht zu weit verstanden werden. Sie betrifft nach dem aktuellen Gesetzeswortlaut die Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, nicht automatisch das gesamte Grundstück oder alle bereits vorhandenen Wohnungen. Bei einem Dachgeschossausbau kann daher eine getrennte Prüfung nötig sein.
Für Eigentümer ist der Zeitpunkt wichtig. Ein bereits bestehendes Mietshaus und ein Neubau werden nicht gleich behandelt. Bei einem Neubau greift dieser spezielle Genehmigungsvorbehalt in der Regel nicht, weil das Gebäude bei Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung noch nicht vorhanden war.
Welche Ausnahmen eine Genehmigung ermöglichen
Der Gesetzgeber nennt mehrere Fälle, in denen die Behörde die Genehmigung erteilen muss. Diese Ausnahmen sollen verhindern, dass berechtigte private Interessen durch den Genehmigungsvorbehalt unverhältnismäßig erschwert werden.
- Erbfall Wenn ein Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern gebildet werden soll.
- Familienangehörige Wenn die Wohnung zur eigenen Nutzung an einen Familienangehörigen des Eigentümers verkauft werden soll.
- Verkauf an Mieter Wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen zur eigenen Nutzung erwerben sollen.
- Unzumutbarkeit Wenn es dem Eigentümer unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zugemutet werden kann, auf die Aufteilung zu verzichten.
- Gesicherte Ansprüche Wenn ohne Genehmigung Ansprüche Dritter nicht erfüllt werden könnten, die bereits durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert waren.
Die Ausnahme für den Verkauf an Mieter ist besonders praxisnah. Sie setzt nicht voraus, dass jeder einzelne Bewohner kauft, sondern knüpft an die gesetzliche Schwelle von mindestens zwei Dritteln an. Ob die Käufer die Wohnungen tatsächlich selbst nutzen wollen und wie die Quote nachgewiesen wird, sollte frühzeitig mit der zuständigen Stelle geklärt werden.
Eine weitere Möglichkeit ist die Genehmigung mit einer Auflage. Die Behörde kann eine Aufteilung zulassen, aber Bedingungen zum Schutz des Mietwohnraums festlegen. Genau hier lohnt sich eine individuelle Prüfung, denn die wirtschaftliche Planung kann sich durch solche Auflagen deutlich verändern.
Was die Regelung für Vermieter und Käufer bedeutet
Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, sollte die Genehmigungsfrage vor der Teilungserklärung klären. Der Notar kann die rechtliche Gestaltung vorbereiten, ersetzt aber nicht die Prüfung durch die zuständige Verwaltungsstelle. Ohne den erforderlichen Nachweis kann das Grundbuchamt die Eintragung verweigern.
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Eine sinnvolle Prüfungsreihenfolge
- Prüfen, ob für den Standort eine gültige Rechtsverordnung nach § 250 BauGB besteht.
- Feststellen, wann das Wohngebäude errichtet wurde und ob es bei Inkrafttreten der Verordnung schon bestand.
- Die Zahl der vorhandenen Wohnungen und mögliche Ausnahmen dokumentieren.
- Abklären, ob durch Ausbau oder Neubau zusätzlicher Wohnraum entsteht.
- Bei der zuständigen Behörde die Genehmigung oder ein Negativattest beantragen.
- Erst danach die Teilung, Kaufverträge und Grundbuchanträge endgültig strukturieren.
Ein Negativattest bestätigt, dass keine Genehmigungspflicht besteht. Es kann bei der späteren Grundbucheintragung genauso wichtig sein wie eine positive Genehmigung. In der Praxis würde ich diesen Nachweis nicht erst kurz vor dem Verkauf beschaffen, weil fehlende Unterlagen den gesamten Zeitplan eines Immobiliengeschäfts verschieben können.
Für Käufer ist der Blick ins Grundbuch besonders wichtig. Eine Genehmigungspflicht kann dort eingetragen werden. Außerdem sollte geprüft werden, ob die Wohnung bereits rechtmäßig gebildet wurde, ob Mietverhältnisse bestehen und ob die geplante Eigennutzung überhaupt kurzfristig möglich ist.
Der größte Denkfehler besteht darin, die Aufteilung mit einem sofortigen Verkauf oder einer sofortigen Kündigung gleichzusetzen. Die Bildung von Wohnungseigentum beendet keinen Mietvertrag. Auch ein Eigentümerwechsel lässt den bestehenden Mietvertrag grundsätzlich unverändert bestehen.
Welche Rechte Mieter nach einer Umwandlung haben
Für Mieter ist zunächst entscheidend, ob die Wohnung erst nach ihrem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ist das der Fall und wird sie anschließend verkauft, greift in der Regel die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB. Der Erwerber kann wegen Eigenbedarfs oder wegen einer wirtschaftlichen Verwertung grundsätzlich erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren kündigen.
Diese Frist beginnt nicht einfach mit der Teilung des Hauses. Maßgeblich ist normalerweise der erste Verkauf nach der Umwandlung und die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Je nach Bundesland kann die Sperrfrist durch eine zusätzliche Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Daneben kann dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Wird die Wohnung nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft, muss der Mieter grundsätzlich über den Kaufvertrag informiert werden. Die Frist zur Ausübung beträgt in der Regel zwei Monate. Das Vorkaufsrecht gilt jedoch nicht in jeder Verkaufssituation, insbesondere nicht beim Verkauf an bestimmte Familienangehörige oder Haushaltsangehörige des Vermieters.
Das Vorkaufsrecht ist kein Anspruch auf einen günstigeren Preis. Der Mieter kann nur zu den Bedingungen kaufen, die im Vertrag mit dem vorgesehenen Käufer vereinbart wurden. Wer kaufen möchte, sollte deshalb Finanzierung, Kaufnebenkosten und den Zustand der Wohnung innerhalb der kurzen Frist realistisch prüfen.
Die Umwandlung allein rechtfertigt auch keine Mieterhöhung. Für die Miethöhe gelten weiterhin die Regeln des Mietrechts, etwa zur ortsüblichen Vergleichsmiete, zur Modernisierung oder zur Mietpreisbremse. In Leipzig und anderen sächsischen Städten können daneben landesrechtliche Vorgaben zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete eine Rolle spielen.
Was in Leipzig und Sachsen besonders zu beachten ist
Für Leipzig reicht es nicht aus, allgemein auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinzuweisen. Entscheidend ist, ob der Freistaat Sachsen eine konkrete Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen hat. Nach dem öffentlich verfügbaren Stand wurde die von Leipzig angestrebte Regelung bislang nicht umgesetzt. Deshalb besteht dort nicht automatisch allein aufgrund der angespannten Marktlage ein Genehmigungsvorbehalt nach dieser Vorschrift.
Das kann sich durch eine neue landesrechtliche Entscheidung ändern. Eigentümer und Käufer sollten bei einem aktuellen Geschäft deshalb nicht mit alten Auskünften arbeiten, sondern die geltende Rechtslage beim Freistaat, bei der Stadt oder der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bestätigen lassen.
Unabhängig von § 250 BauGB bleiben andere Regeln relevant. Dazu gehören der Mieterschutz nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, das Vorkaufsrecht bei bestimmten Umwandlungen, die Kündigungssperrfrist und mögliche Vorgaben aus dem Bauordnungs- oder Denkmalschutzrecht. Eine fehlende Genehmigung nach § 250 bedeutet daher nicht automatisch, dass jede bauliche oder mietrechtliche Maßnahme erlaubt ist.
Gerade bei Leipziger Altbauten wird außerdem oft unterschätzt, wie stark die wirtschaftliche Rechnung von bestehenden Mietverhältnissen abhängt. Eine Wohnung lässt sich rechtlich aufteilen, aber nicht zwingend kurzfristig leer verkaufen. Für Investoren ist der bestehende Mietvertrag deshalb ebenso wichtig wie die Teilungserklärung oder der Quadratmeterpreis.
Die richtige Entscheidung beginnt mit dem Bestand und nicht mit dem Verkaufspreis
§ 250 BauGB ist vor allem ein Schutzinstrument für angespannte Wohnungsmärkte. Die Vorschrift prüft nicht, ob eine Eigentumswohnung attraktiv ist, sondern ob durch die Aufteilung zusätzlicher Druck auf den Mietwohnungsbestand entstehen könnte.
Für Vermieter bedeutet das, Gebiet, Gebäudebestand, Wohnungszahl und Ausnahmegründe sauber zu prüfen. Mieter sollten sich merken, dass eine Umwandlung weder den Mietvertrag beendet noch automatisch eine Kündigung erlaubt. Vor einer Unterschrift gehören deshalb Genehmigungsstatus, Grundbuch, Mietvertrag und mögliche Schutzfristen gemeinsam auf den Tisch.
