Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses kann eine Maklerrechnung schnell mehrere Zehntausend Euro betragen. Entscheidend ist deshalb nicht, ob der Makler eine Besichtigung organisiert oder ein Exposé verschickt hat, sondern ob ein wirksamer Maklervertrag besteht und der Kauf tatsächlich durch seine Tätigkeit zustande kam. Ich zeige, wann der Provisionsanspruch entfällt, welche Sonderregeln für Verbraucher gelten und wie Verkäufer oder Käufer eine unberechtigte Forderung prüfen.
Eine Maklerprovision entsteht nur unter klaren Voraussetzungen
- Kein wirksamer Maklervertrag bedeutet grundsätzlich keine Provision.
- Ohne erfolgreichen Kaufvertrag besteht normalerweise kein Anspruch auf Maklerlohn.
- Der Makler muss nachweisen können, dass seine Tätigkeit ursächlich für den Kauf war.
- Bei Wohnung und Einfamilienhaus gilt für Verbraucher die Textform und Kostenteilung.
- Bei vertragswidriger Tätigkeit für beide Seiten kann der Makler seinen Anspruch vollständig verlieren.
Wann darf ein Makler keine Provision verlangen?
Die kurze Antwort lautet: Ein Makler darf keine Erfolgsprovision verlangen, wenn eine gesetzliche oder vertragliche Voraussetzung fehlt. Nach § 652 BGB muss ein Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommen. Eine bloße Tätigkeit ohne erfolgreichen Abschluss reicht daher normalerweise nicht aus.
Das bedeutet aber nicht, dass jede mündliche Absprache automatisch bedeutungslos ist. Ein Maklervertrag kann unter Umständen auch stillschweigend entstehen, wenn die Umstände eindeutig zeigen, dass die Leistung nur gegen Vergütung erwartet werden durfte. Ich prüfe deshalb immer zuerst, wer den Makler beauftragt hat, was vereinbart wurde und ob der Interessent über die Provisionspflicht informiert war.
| Situation | Folge für die Provision |
|---|---|
| Kein wirksamer Maklervertrag | In der Regel kein Anspruch auf Maklerlohn |
| Kein Kaufvertrag | Keine Erfolgsprovision, sofern keine besondere Vereinbarung besteht |
| Kauf ohne ursächliche Maklertätigkeit | Kein Provisionsanspruch |
| Vereinbarte Aufwendungen | Erstattung kann auch ohne Verkauf möglich sein |
Eine wichtige Ausnahme betrifft ausdrücklich vereinbarte Aufwendungsersatzansprüche. Hat der Verkäufer beispielsweise festgelegt, dass bestimmte Kosten für professionelle Fotos, Unterlagen oder Werbung auch bei einem erfolglosen Verkauf ersetzt werden, kann dieser Anspruch bestehen bleiben. Das ist jedoch etwas anderes als die eigentliche Maklerprovision.
Ohne erfolgreichen Kaufvertrag fehlt meist die Grundlage
Ein Maklerlohn ist typischerweise erfolgsabhängig. Wird die Immobilie nicht verkauft, darf der Makler daher normalerweise keine Provision abrechnen, selbst wenn er viele Gespräche geführt, Besichtigungen organisiert oder Interessenten gefunden hat. Seine Arbeitszeit allein löst den Anspruch nicht aus.
Auch eine gescheiterte Verhandlung genügt nicht. Solange kein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt, fehlt der erforderliche Erfolg. Bei Grundstücken, Wohnungen und Häusern ist praktisch vor allem der notariell beurkundete Kaufvertrag entscheidend.
Anders sieht es aus, wenn der notarielle Vertrag bereits geschlossen wurde und der Käufer später nicht zahlt oder vom Vertrag zurücktritt. Ein solcher späterer Konflikt beseitigt den Provisionsanspruch nicht automatisch. Ob die Provision trotzdem geschuldet bleibt, hängt vom Maklervertrag, dem Grund der Rückabwicklung und den Umständen des Einzelfalls ab.
Eine bloße Besichtigung reicht nicht aus
Die Durchführung einer Besichtigung ist noch kein Beweis dafür, dass die Provision verdient wurde. Der Makler muss vielmehr zeigen können, dass seine Tätigkeit den späteren Vertragsabschluss zumindest mitverursacht hat. Dazu können ein Nachweis der Immobilie, konkrete Verhandlungen oder die Vermittlung des Kontakts gehören.
Hat der Eigentümer den Käufer bereits selbst gekannt und war der Makler an den entscheidenden Verhandlungen nicht beteiligt, spricht das gegen die erforderliche Kausalität. Genau hier entstehen in der Praxis viele Streitfälle. Entscheidend sind E-Mails, Exposés, Besichtigungsprotokolle und der zeitliche Ablauf.
Bei fehlender Ursächlichkeit entfällt die Courtage
Der Makler muss nicht zwingend den gesamten Kaufvertrag ausgehandelt haben. Seine Tätigkeit muss aber für den Abschluss relevant gewesen sein. Hat der Käufer die Immobilie bereits aus einer privaten Empfehlung, einer früheren Anzeige oder einem direkten Kontakt mit dem Eigentümer gekannt, kann die Maklerleistung wirkungslos sein.
Das gilt besonders bei einem Verkauf an einen Interessenten, den der Verkäufer bereits vor dem Maklerauftrag kannte. Ein Makler kann nicht allein deshalb Provision verlangen, weil er später ebenfalls mit dieser Person gesprochen hat. Ich würde in solchen Fällen genau dokumentieren, wann der Erstkontakt entstanden ist und welche Informationen der Makler tatsächlich geliefert hat.
Umgekehrt ist die Provision nicht automatisch ausgeschlossen, nur weil der Käufer später direkt mit dem Verkäufer kommuniziert. Hat der Makler den entscheidenden Kontakt hergestellt und kommt der Kauf danach zustande, kann der Zusammenhang weiterhin bestehen. Der Umstand, dass der Makler beim Notartermin nicht anwesend war, nimmt ihm den Anspruch nicht grundsätzlich.
Der Verkauf nach Ende des Maklerauftrags
Ein häufiger Irrtum lautet, dass nach der Kündigung des Maklervertrags nie mehr eine Provision anfallen könne. Das stimmt so nicht. Wird die Immobilie nach Vertragsende an einen Käufer verkauft, den der Makler zuvor nachweisbar vermittelt hat, kann eine sogenannte Nachwirkung des Vertrags greifen.
Ob das der Fall ist, richtet sich nach der Vertragslaufzeit, einer möglichen Nachwirkungsregelung und dem zeitlichen Abstand zwischen Maklertätigkeit und Kauf. Ein Verkauf an einen völlig neuen Käufer ist anders zu bewerten als der Abschluss mit einer Person, die bereits über das Maklerexposé besichtigt hat.
Für Wohnung und Einfamilienhaus gelten besondere Regeln
Bei Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail oder ein unterschriebenes Dokument kann ausreichen. Eine rein mündliche Vereinbarung genügt in diesen Fällen grundsätzlich nicht.
Die Sonderregeln gelten, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an eine Privatperson oder beim Erwerb eines selbst genutzten Hauses ist das regelmäßig der Fall. Für gewerbliche Käufer, reine Grundstücksgeschäfte oder bestimmte größere Anlageobjekte gelten andere Regeln.
| Beauftragung | Was ist grundsätzlich möglich? |
|---|---|
| Makler arbeitet für beide Seiten | Beide müssen sich grundsätzlich zur Provision in gleicher Höhe verpflichten |
| Nur der Verkäufer hat den Makler beauftragt | Der Käufer darf höchstens mit einem gleich hohen Anteil belastet werden |
| Der Verkäufer zahlt den Makler allein | Der Käufer muss keine zusätzliche Provision übernehmen |
| Makler arbeitet für eine Seite unentgeltlich | Er darf von der anderen Seite grundsätzlich ebenfalls keinen Maklerlohn verlangen |
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Kosten nicht beliebig auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss mindestens in gleicher Höhe selbst zahlungspflichtig bleiben. Außerdem wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich gezahlt hat und dies nachgewiesen wird.
Ein Beispiel macht die Regel verständlich. Beträgt die Gesamtprovision bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro insgesamt 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer, sind das 35.700 Euro. Werden die Kosten geteilt, entfallen jeweils 17.850 Euro auf Käufer und Verkäufer. Der konkrete Prozentsatz ist jedoch nicht gesetzlich festgelegt, sondern muss wirksam vereinbart sein.
Vertragswidriges Verhalten kann den gesamten Anspruch kosten
Ein Makler darf nicht ohne Weiteres gleichzeitig für beide Seiten arbeiten, wenn der Vertrag das ausschließt oder eine solche Tätigkeit mit seinen Pflichten unvereinbar ist. Nach § 654 BGB kann der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz entfallen, wenn der Makler entgegen dem Vertragsinhalt für die andere Partei tätig wird.
Das bedeutet nicht, dass jede Tätigkeit für Käufer und Verkäufer verboten ist. Eine sogenannte Doppelmaklertätigkeit kann ausdrücklich vereinbart werden. Dann gelten bei Wohnung und Einfamilienhaus die Regeln zur gleichen Provisionshöhe. Problematisch wird es, wenn der Makler seine Rolle verschweigt oder einer Seite besondere Vorteile verspricht.
Auch ein Interessenkonflikt führt nicht in jedem Fall automatisch zur Provisionsfreiheit. Wer sich darauf berufen möchte, sollte konkrete Tatsachen sammeln, etwa abweichende Absprachen, geheime Preisverhandlungen oder eine nachweisbare Beratung der Gegenseite entgegen dem Auftrag.
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Reservierungsgebühr und Provision sind nicht dasselbe
Eine Reservierungsgebühr wird oft verlangt, wenn ein Interessent die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum sichern möchte. Solche Gebühren sind keine normale Maklerprovision und können in vorformulierten Vertragsbedingungen unwirksam sein. Die Verbraucherzentrale weist unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darauf hin, dass pauschale Reservierungsentgelte in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kritisch zu beurteilen sind.
Ich würde deshalb nicht vorschnell zahlen, wenn eine Rechnung nur mit Begriffen wie Reservierung, Bearbeitung oder Vorhaltung begründet wird. Zuerst muss klar sein, ob es um eine echte, wirksam vereinbarte Dienstleistung oder lediglich um eine unzulässige Pauschale geht.
So prüfe ich eine Maklerrechnung Schritt für Schritt
Eine Provisionsforderung sollte man weder reflexartig akzeptieren noch ohne Prüfung zurückweisen. Ich gehe in solchen Fällen in einer festen Reihenfolge vor, weil sich die entscheidenden Punkte meist aus wenigen Dokumenten ergeben.
- Maklervertrag sichern: Prüfen Sie, wer Vertragspartner ist, welche Immobilie erfasst wird und welche Vergütung vereinbart wurde.
- Form kontrollieren: Bei Wohnung und Einfamilienhaus muss der Vertrag mit einem Verbraucher in Textform vorliegen.
- Leistung nachvollziehen: Lassen Sie sich zeigen, wann der Makler die Immobilie nachgewiesen oder den Kontakt vermittelt hat.
- Kaufablauf vergleichen: Stellen Sie den ersten eigenen Kontakt zum Verkäufer dem Maklernachweis gegenüber.
- Fälligkeit prüfen: Eine Provision wird normalerweise erst nach dem erfolgreichen Kaufvertrag fällig.
- Kostenverteilung kontrollieren: Bei Verbraucherkäufen darf der Käufer nicht stärker belastet werden als die beauftragende Partei.
Wichtig ist auch die Frage, ob der Maklervertrag widerrufen wurde. Bei Verträgen, die online, telefonisch oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, besteht für Verbraucher häufig ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wurde nicht ordnungsgemäß belehrt, kann sich die Frist verlängern.
Ein Widerruf führt allerdings nicht in jedem Fall automatisch dazu, dass keinerlei Zahlung geschuldet ist. Hat der Verbraucher ausdrücklich verlangt, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, kann unter bestimmten Voraussetzungen Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangt werden. Eine vollständig verdiente Erfolgsprovision und ein möglicher Wertersatz sind rechtlich jedoch nicht einfach gleichzusetzen.
Was Verkäufer und Käufer häufig falsch einschätzen
Der häufigste Fehler ist die Annahme, eine Provision sei immer fällig, sobald ein Makler irgendeinen Kontakt mit der Immobilie hatte. Tatsächlich zählen Vertrag, Erfolg und Ursächlichkeit. Fehlt eines dieser Elemente, lohnt sich eine genaue Prüfung.
Ebenso falsch ist die Vorstellung, dass eine Provision in Deutschland immer 7,14 Prozent betragen müsse. Diese Größenordnung begegnet am Markt häufig, sie ist aber kein allgemeiner gesetzlicher Festpreis. In Sachsen können regionale Gepflogenheiten eine Rolle spielen, trotzdem bleibt die konkrete Vereinbarung entscheidend.
Verkäufer sollten außerdem einen Alleinauftrag nicht mit einer automatischen Provisionspflicht bei jedem beliebigen Verkauf verwechseln. Ein solcher Vertrag kann zusätzliche Pflichten und Schadensersatzregeln enthalten. Ob bei einem Verkauf ohne Makler tatsächlich die volle Courtage, ein Schaden oder gar nichts geschuldet ist, hängt vom genauen Wortlaut ab.
Käufer wiederum sollten nicht unterschreiben, ohne die Provisionsklausel zu lesen. Besonders wichtig sind die Fragen, wer den Makler beauftragt hat, ob die Provision inklusive Umsatzsteuer angegeben ist und wann sie fällig wird. Ein Exposé mit Provisionshinweis ersetzt nicht in jedem Fall einen wirksamen Maklervertrag.
Eine saubere Prüfung verhindert teure Fehlentscheidungen
Wer klären möchte, wann ein Makler keine Provision verlangen darf, sollte sich auf drei Kernfragen konzentrieren. Gibt es einen wirksamen Vertrag, kam der Kauf tatsächlich zustande und war die Maklertätigkeit dafür ursächlich? Bei Wohnung und Einfamilienhaus kommen zusätzlich Textform und gesetzliche Grenzen der Kostenverteilung hinzu.
Bei einer Forderung über mehrere Tausend Euro würde ich alle Unterlagen sichern und nicht vorschnell ein Schuldanerkenntnis unterschreiben. Eine kurze rechtliche Prüfung kann günstiger sein als eine unbegründete Zahlung, besonders wenn der Makler den Erstkontakt, die Vertragsgrundlage oder die korrekte Kostenverteilung nicht überzeugend belegen kann.
