Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Bayern kann die Grunderwerbsteuer schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Ich zeige, wie hoch der Satz ist, welche Kosten tatsächlich in die Berechnung einfließen, wann Ausnahmen greifen und worauf Käufer bei Neubau, Inventar und der Zahlungsfrist achten sollten.
Die wichtigsten Zahlen und Regeln auf einen Blick
- 3,5 Prozent der steuerpflichtigen Gegenleistung beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern.
- Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen in der Regel 17.500 Euro Steuer an.
- Notar- und Grundbuchkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage normalerweise nicht.
- Bewegliches Inventar kann steuerfrei bleiben, wenn es im Vertrag realistisch und separat ausgewiesen wird.
- Die Zahlung wird meist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.
- Ohne Zahlung oder Sicherung der Steuer gibt es in der Regel keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eigentumsumschreibung.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern
Der Steuersatz liegt in Bayern im Jahr 2026 bei 3,5 Prozent. Die Berechnung ist zunächst einfach: Steuerpflichtige Gegenleistung multipliziert mit 0,035. Bei einem normalen Kauf entspricht diese Gegenleistung meistens dem Kaufpreis für das Grundstück, die Wohnung oder das Haus.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent |
|---|---|
| 300.000 Euro | 10.500 Euro |
| 500.000 Euro | 17.500 Euro |
| 750.000 Euro | 26.250 Euro |
| 1.000.000 Euro | 35.000 Euro |
Die Steuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Hinzu kommen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls eine Maklerprovision sowie Kosten für Finanzierung und Bewertung. Ich kalkuliere die Steuer deshalb bereits vor der Finanzierungszusage und nicht erst nach der Beurkundung. Eine Finanzierung, die nur den Kaufpreis abdeckt, kann dadurch zu knapp bemessen sein.
Die Grunderwerbsteuer darf außerdem nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an, während die Grundsteuer eine laufende kommunale Abgabe für Eigentümer ist.
Welche Kosten gehören zur Bemessungsgrundlage
Entscheidend ist nicht immer nur die Zahl, die im Kaufvertrag als Kaufpreis steht. Zur sogenannten Gegenleistung können auch übernommene Verbindlichkeiten, Grundstücksbelastungen, Wohnrechte oder ein kapitalisierter Erbbauzins gehören. Alles, was der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erhalten, kann steuerlich relevant sein.
Inventar kann herausgerechnet werden
Bewegliche Gegenstände gehören grundsätzlich nicht zum Grundstück. Dazu können beispielsweise Möbel, bestimmte Einrichtungsgegenstände oder eine separat bewertete Photovoltaikanlage gehören. Wird dafür im Vertrag ein eigener Kaufpreis ausgewiesen, fällt darauf normalerweise keine Grunderwerbsteuer an.
Die Aufteilung muss allerdings plausibel sein. Ein überhöhter Inventaranteil wirkt schnell wie ein künstlicher Steuertrick und kann vom Finanzamt hinterfragt werden. Realistische Einzelpreise und eine klare Liste im notariellen Vertrag sind deutlich besser als eine pauschale, ungewöhnlich hohe Absetzung.
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Was nicht zusätzlich besteuert wird
Die Grunderwerbsteuer selbst und die Notarkosten werden nicht zur Gegenleistung hinzugerechnet. Auch die Kosten der Grundbucheintragung erhöhen die Bemessungsgrundlage normalerweise nicht. Maßgeblich bleibt der Teil, der unmittelbar für den Erwerb des Grundstücks geschuldet wird.
Bei einer Eigentumswohnung ist außerdem die Instandhaltungsrücklage ein häufiger Streitpunkt. Nach der aktuellen bayerischen Verwaltungspraxis sind Rücklagen bei notariellen Verträgen seit einer geänderten Rechtsprechung nicht mehr automatisch vom steuerpflichtigen Kaufpreis abzugsfähig. Eine bloße Bezeichnung als Rücklage spart daher nicht zuverlässig Steuer.
Wann beim Neubau auch die Baukosten zählen können
Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks denken viele zunächst daran, dass nur der Grundstückspreis besteuert wird. Das stimmt nicht immer. Wenn Grundstückskauf und Bauvertrag wirtschaftlich zusammengehören, kann ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk vorliegen. Dann wird die Steuer unter Umständen auf Grundstück und Gebäude berechnet.
Typisch ist dieses Risiko, wenn der Verkäufer bereits einen bestimmten Bauunternehmer vermittelt, das Grundstück nur zusammen mit einem konkreten Haus angeboten wird oder beide Verträge eng aufeinander abgestimmt sind. Auch ein vorgeplanter Bauablauf und ein faktischer Zwang zur Beauftragung können eine Rolle spielen.
| Situation | Mögliche steuerliche Folge |
|---|---|
| Grundstück wird gekauft, Bauunternehmen wird wirklich unabhängig ausgewählt | Oft nur der Grundstückskaufpreis steuerpflichtig |
| Grundstück und Haus werden als abgestimmtes Paket angeboten | Grundstücks- und Gebäudekosten können zusammen betrachtet werden |
| Wohnung wird vom Bauträger schlüsselfertig erworben | Der gesamte vereinbarte Kaufpreis ist regelmäßig maßgeblich |
Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich. Kostet das Grundstück 220.000 Euro und das geplante Gebäude 380.000 Euro, wären bei einer getrennten Betrachtung 7.700 Euro Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis fällig. Wird der Vorgang als einheitlicher Erwerb eingestuft, können es bei 600.000 Euro Bemessungsgrundlage dagegen 21.000 Euro sein.
Ich würde deshalb nicht versuchen, Verträge nur auf dem Papier voneinander zu trennen. Entscheidend sind die tatsächlichen Abhängigkeiten. Bei größeren Neubauprojekten lohnt sich eine steuerliche Prüfung vor der Unterschrift, weil eine nachträgliche Korrektur meist deutlich schwieriger ist.
Wer zahlt die Steuer und wie läuft das Verfahren
Rechtlich sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer Steuerschuldner. Im Kaufvertrag wird aber normalerweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Das Finanzamt fordert die Steuer zunächst bei der im Vertrag genannten Person an. Diese Vertragsklausel schützt den Verkäufer jedoch nicht vollständig, falls die Steuer beim Käufer nicht eingetrieben werden kann.
Der Ablauf sieht im Normalfall so aus:
- Der notarielle Kaufvertrag wird beurkundet.
- Der Notar übermittelt die Vertragsdaten an das zuständige Finanzamt.
- Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid.
- Der Käufer bezahlt den Betrag innerhalb der festgesetzten Frist.
- Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Der Notar kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch weiter betreiben.
Die Steuer entsteht grundsätzlich bereits mit dem rechtswirksamen Kaufvertrag. Übergabe, Kaufpreiszahlung und spätere Eintragung ins Grundbuch verschieben diesen Zeitpunkt nicht. Fällig wird der Betrag normalerweise einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist praktisch der steuerliche Freigabeschritt für das Grundbuch. Sie wird regelmäßig erst erteilt, wenn die Steuer bezahlt, gestundet oder ausreichend gesichert ist. Wer die Rechnung übersieht, riskiert deshalb nicht nur Säumniszuschläge, sondern auch eine Verzögerung der Eigentumsumschreibung.
In welchen Fällen keine Grunderwerbsteuer anfällt
Ein normaler Kauf unter fremden Dritten ist fast immer steuerpflichtig. Einige Übertragungen sind jedoch gesetzlich ausgenommen. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen Erbschaften, Schenkungen, Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie Grundstücksübertragungen zwischen Personen in gerader Linie.
- Eltern übertragen ein Grundstück auf ihr Kind.
- Ein Kind erwirbt eine Immobilie von einem Elternteil.
- Ehegatten übertragen Eigentum untereinander.
- Ein Grundstück wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung unter Miterben verteilt.
- Der maßgebliche Wert der Gegenleistung übersteigt 2.500 Euro nicht.
Die Befreiung zwischen Verwandten gilt nicht für jede familiäre Verbindung. Geschwister sind beispielsweise nicht in gerader Linie miteinander verwandt. Auch bei einer gemischten Schenkung, übernommenen Schulden oder Gegenleistungen kann ein steuerpflichtiger Teil bleiben.
Eine weitere wichtige Grenze betrifft Gesellschaftsanteile. Werden innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen oder in einer Hand vereinigt, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer entstehen. Das ist vor allem für Unternehmen und größere Immobiliengesellschaften relevant und sollte nicht mit einem gewöhnlichen privaten Wohnungskauf gleichgesetzt werden.
So vermeiden Käufer teure Fehler in Bayern
Der häufigste Fehler ist, die Steuer nur vom Kaufpreis abzulesen und Sonderbestandteile zu übersehen. Vor der Beurkundung sollten Käufer daher prüfen, ob Inventar sauber bewertet ist, ob ein Wohn- oder Nießbrauchrecht übernommen wird und ob zum Grundstück weitere Leistungen gehören.
Beim Neubau sollte zusätzlich geklärt werden, ob der Grundstücksverkäufer, Bauträger und Bauunternehmer wirtschaftlich oder organisatorisch miteinander verbunden sind. Eine scheinbar günstige Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag ist kein sicherer Steuervorteil, wenn die tatsächliche Gestaltung auf ein Gesamtpaket hinausläuft.
Für die eigene Kalkulation reicht meist diese einfache Checkliste:
- Kaufpreis beziehungsweise steuerpflichtige Gegenleistung ermitteln.
- Davon 3,5 Prozent berechnen.
- Inventar und mögliche Sonderrechte gesondert prüfen.
- Bei Neubauverträgen die Verbindung zwischen Grundstück und Bauleistung klären.
- Den Steuerbetrag als eigenen Finanzierungsbaustein zurücklegen.
- Nach dem Bescheid die Zahlungsfrist genau beachten.
Der entscheidende Betrag steht oft schon vor dem Notartermin fest
Für die meisten Käufer lautet die schnelle Rechnung in Bayern schlicht Kaufpreis mal 3,5 Prozent. Wirklich zuverlässig wird sie aber erst, wenn Inventar, übernommene Rechte, Bauverträge und mögliche Befreiungen geprüft sind.
Mein praktischer Rat ist deshalb, die Grunderwerbsteuer nicht als nachträgliche Formalität zu behandeln. Wer sie bereits bei der Besichtigung, der Finanzierung und der Vertragsprüfung einplant, erkennt früh, ob der Kauf tatsächlich zum eigenen Budget passt.
