Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Berlin kommen zum Kaufpreis schnell mehrere zehntausend Euro hinzu. Die Grunderwerbsteuer ist dabei meist der größte einzelne Nebenkostenblock. Ich zeige, wie hoch sie ausfällt, welche Kosten in die Berechnung einfließen, wann Ausnahmen greifen und wie der Ablauf bis zur Eintragung ins Grundbuch funktioniert.
Die wichtigsten Zahlen und Regeln auf einen Blick
- 6 Prozent Grunderwerbsteuer gelten aktuell für Immobilien in Berlin.
- Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entstehen grundsätzlich 30.000 Euro Steuer.
- Die Steuer wird meist vom Käufer bezahlt, rechtlich haften Käufer und Verkäufer jedoch gemeinsam.
- Der Steuerbescheid ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe fällig.
- Eine allgemeine Steuervergünstigung für Selbstnutzer, Familien oder Erstkäufer gibt es nicht.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Berlin ausfällt
Für Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte beträgt der Berliner Steuersatz aktuell 6 Prozent der Gegenleistung. Bei einem normalen Kauf entspricht diese Gegenleistung meist dem vereinbarten Kaufpreis. Die Steuer ist keine jährliche Abgabe, sondern entsteht einmalig durch den Erwerb.
Die einfache Rechnung lautet Kaufpreis × 0,06. Das Berliner Serviceportal nennt als Beispiel einen Kaufpreis von 100.000 Euro und eine Steuer von 6.000 Euro. Für die Praxis sind größere Kaufpreise aussagekräftiger:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer in Berlin | Kaufpreis inklusive Steuer |
|---|---|---|
| 300.000 Euro | 18.000 Euro | 318.000 Euro |
| 500.000 Euro | 30.000 Euro | 530.000 Euro |
| 750.000 Euro | 45.000 Euro | 795.000 Euro |
| 1.000.000 Euro | 60.000 Euro | 1.060.000 Euro |
Anders als bei der Einkommensteuer gibt es hier keinen persönlichen Freibetrag für den ersten Immobilienkauf. Die oft genannte Grenze von 2.500 Euro ist lediglich eine Freigrenze. Wird sie überschritten, wird die Steuer auf die gesamte Gegenleistung berechnet, nicht nur auf den übersteigenden Betrag.
Welche Bestandteile den steuerpflichtigen Betrag erhöhen können
Entscheidend ist nicht immer nur die Zahl, die im Kaufvertrag als Kaufpreis steht. Zur Bemessungsgrundlage können auch übernommene Belastungen, eingeräumte Wohn- oder Nutzungsrechte und andere Leistungen gehören, die wirtschaftlich mit dem Grundstückserwerb verbunden sind.
Grundstückskauf und übernommene Rechte
Übernimmt der Käufer beispielsweise eine auf dem Grundstück lastende Verpflichtung oder erhält der Verkäufer im Gegenzug ein dauerhaftes Nutzungsrecht, kann sich die steuerliche Gegenleistung erhöhen. Solche Regelungen sollten vor der Beurkundung geprüft werden, weil sie nicht immer auf den ersten Blick wie ein zusätzlicher Kaufpreis wirken.
Einheitliches Vertragswerk beim Neubau
Besonders wichtig ist der Fall, in dem ein unbebautes Grundstück gekauft und gleichzeitig ein Bauvertrag abgeschlossen wird. Sind Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen verbunden oder wurden beide Verträge von Anfang an aufeinander abgestimmt, kann das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgehen.
Dann wird die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern grundsätzlich auch auf die Baukosten berechnet. Bei einem Grundstück für 250.000 Euro und Baukosten von 400.000 Euro kann die steuerliche Grundlage dadurch bei 650.000 Euro liegen. Die Steuer würde dann 39.000 Euro betragen statt 15.000 Euro.
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Bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag
Einbauküchen, Möbel oder Markisen sind grundsätzlich bewegliche Gegenstände und gehören nicht automatisch zur steuerpflichtigen Gegenleistung. Eine realistische und nachvollziehbare Aufteilung im notariellen Vertrag kann den steuerpflichtigen Kaufpreis reduzieren.
Überhöhte Fantasiebeträge für gebrauchte Möbel helfen allerdings nicht weiter. Das Finanzamt kann eine unplausible Aufteilung hinterfragen. Ich halte eine sachliche Bewertung mit klarer Beschreibung für sinnvoller als den Versuch, den Kaufpreis künstlich zu zerlegen.
Wer die Steuer zahlt und wie der Ablauf funktioniert
In den meisten Berliner Kaufverträgen verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Rechtlich sind jedoch regelmäßig Käufer und Verkäufer Steuerschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt die Steuer deshalb grundsätzlich auch vom Verkäufer verlangen.
Der Ablauf ist normalerweise klar geregelt:
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet den Vorgang innerhalb von zwei Wochen an das Finanzamt.
- Das zuständige Finanzamt setzt die Steuer mit einem Bescheid fest.
- Die Zahlung ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.
- Nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Der Notar kann damit die Eigentumsumschreibung im Grundbuch weiter betreiben.
Für Berliner Grundstücke ist zentral die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts Spandau zuständig. Der Bezirk, in dem der Käufer wohnt, ist dafür nicht ausschlaggebend. Wer die Rechnung zu spät bezahlt, riskiert zusätzlich Säumniszuschläge und Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung.
Die Steuer sollte deshalb nicht erst nach der Unterzeichnung organisiert werden. Ich plane sie bereits vor dem Notartermin als verfügbares Eigenkapital ein, weil sie normalerweise nicht erst irgendwann nach dem Einzug anfällt, sondern kurzfristig bezahlt werden muss.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Die gesetzlichen Ausnahmen sind eng begrenzt. Steuerfrei können unter anderem Erwerbe durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Übertragungen zwischen Personen in gerader Linie sowie bestimmte Erbschaften und Schenkungen sein.
- Übertragung zwischen Eltern und Kindern
- Übertragung zwischen Großeltern und Enkeln
- Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
- Grundstückserwerb von Todes wegen
- Bestimmte Übertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung
Eine Schenkung ist allerdings nicht automatisch steuerfrei in jeder Hinsicht. Werden Auflagen vereinbart, kann der Wert dieser Auflagen grunderwerbsteuerlich relevant sein. Außerdem kann statt der Grunderwerbsteuer die Schenkungsteuer eine Rolle spielen. Bei familiären Übertragungen lohnt sich deshalb eine genaue Prüfung vor der Vertragsgestaltung.
Wird ein Kaufvertrag vollständig rückgängig gemacht, kann die Steuerfestsetzung unter bestimmten Voraussetzungen aufgehoben oder die Steuer erst gar nicht festgesetzt werden. Das passiert jedoch nicht automatisch. Entscheidend sind unter anderem der Grund der Rückabwicklung und der konkrete Zeitpunkt.
Keine Befreiung gibt es dagegen allein deshalb, weil die Immobilie selbst genutzt wird, der Käufer Kinder hat, es sich um die erste Wohnung handelt oder die Finanzierung besonders schwierig ist. Auch ein niedrigeres Einkommen verändert den Berliner Steuersatz nicht.
Wie ich die Steuer in die Kaufentscheidung einrechne
Die Grunderwerbsteuer sollte nicht isoliert betrachtet werden. Zum Kaufpreis kommen meist weitere Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Für eine erste Finanzierungsplanung rechne ich deshalb mit einem separaten Nebenkostenbudget, das nicht vollständig durch den Kaufpreis aufgebraucht wird.
| Position | Beispiel bei 500.000 Euro Kaufpreis | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 30.000 Euro | Fest 6 Prozent in Berlin |
| Notar und Grundbuch | etwa 7.500 bis 10.000 Euro | Abhängig vom Geschäft und Gebührenwert |
| Maklerprovision | abhängig vom Vertrag | Nur falls ein Makler beteiligt ist |
| Gesamte Nebenkosten | mindestens 37.500 Euro plus Makler | Individuell kalkulieren |
Beim Vergleich zwischen Berlin und Leipzig sollte man die Erwerbsnebenkosten getrennt berechnen. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht der Wohnsitz des Käufers. Der Berliner Steuersatz gilt also auch für Käufer, die in Sachsen, Brandenburg oder im Ausland leben, sofern sie ein Grundstück in Berlin erwerben.
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Steuer aus dem Darlehensbetrag statt aus dem Kaufpreis abzuleiten. Ob der Käufer 80 oder 100 Prozent des Kaufpreises finanziert, ändert an der Steuer grundsätzlich nichts. Bei 500.000 Euro Kaufpreis bleiben es daher 30.000 Euro Grunderwerbsteuer, auch wenn die Finanzierung nur 400.000 Euro abdeckt.
Der wichtigste Prüfpunkt vor der Unterschrift
Vor dem Notartermin sollten Käufer den Kaufpreis, mögliche Bauverträge, mitverkaufte Gegenstände, übernommene Belastungen und die Kostenverteilung im Vertrag gemeinsam prüfen lassen. Schon eine unklare Verbindung zwischen Grundstückskauf und Bauleistung kann die steuerliche Grundlage deutlich verändern.
Meine praktische Empfehlung lautet deshalb, die 6 Prozent Steuer sofort in die Finanzierung einzubauen und zusätzlich einen Puffer für Notar, Grundbuch, Makler und unerwartete Vertragskosten vorzusehen. Wer diese Summe vor der Unterschrift sauber berechnet, schützt sich vor einer Finanzierungslücke genau in dem Moment, in dem der Kauf rechtlich und finanziell verbindlich wird.
