Eine Immobilie innerhalb der Familie zu übertragen kann in Sachsen mehrere zehntausend Euro sparen. Entscheidend ist aber nicht allein, ob die Beteiligten „Familie“ sind, sondern ob die Beziehung unter eine konkrete Befreiung des Grunderwerbsteuergesetzes fällt. Ich zeige, wann Eltern, Kinder, Ehepartner und andere Angehörige steuerfrei erwerben können, wo typische Irrtümer liegen und worauf Familien bei einem Vertrag in Leipzig achten sollten.
Bei bestimmten Familienübertragungen entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig
- Eltern und Kinder sowie Großeltern und Enkel können Immobilien grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei übertragen.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sind ebenfalls begünstigt.
- Geschwister und unverheiratete Partner erhalten bei einem normalen Kauf keine automatische Familienbefreiung.
- Eine reine Schenkung oder Erbschaft ist grunderwerbsteuerfrei, kann aber Schenkung- oder Erbschaftsteuer auslösen.
- In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer bei steuerpflichtigen Käufen 5,5 Prozent der maßgeblichen Gegenleistung.
Wer innerhalb der Familie tatsächlich steuerfrei erwerben kann
Die wichtigste Vorschrift ist § 3 Nr. 6 GrEStG. Sie befreit den Erwerb zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind. Dazu gehören vor allem Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel sowie Urgroßeltern und Urenkel. Die Regel gilt grundsätzlich in beide Richtungen, also auch dann, wenn ein Elternteil eine Wohnung vom eigenen Kind kauft.
Auch ein Kaufvertrag zwischen Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Das gilt ebenso für eingetragene Lebenspartner. Eine bloße Lebensgemeinschaft reicht dagegen nicht aus. Genau diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig übersehen, besonders wenn beide Partner gemeinsam eine Immobilie finanzieren, aber nur einer im Grundbuch steht.
| Übertragung zwischen | Grunderwerbsteuer | Wichtiger Hinweis |
|---|---|---|
| Eltern und Kindern | Grundsätzlich steuerfrei | Gilt auch bei einem entgeltlichen Kauf |
| Großeltern und Enkeln | Grundsätzlich steuerfrei | Gerade Linie, auch über mehrere Generationen |
| Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern | Steuerfrei | Die Ehe muss zum maßgeblichen Zeitpunkt bestehen |
| Stiefkindern | Begünstigt | Die konkrete Familienbeziehung muss nachweisbar sein |
| Geschwistern bei einem Kauf | In der Regel steuerpflichtig | Eine reine Schenkung kann unter eine andere Befreiung fallen |
| Unverheirateten Lebenspartnern | In der Regel steuerpflichtig | Eine gemeinsame Haushaltsführung genügt nicht |
Das Gesetz berücksichtigt außerdem bestimmte Ehegatten der begünstigten Abkömmlinge. Dadurch können beispielsweise Schwiegerkinder in die Befreiung einbezogen sein. Ich würde mich dabei aber nicht auf die umgangssprachliche Bezeichnung „Schwiegerfamilie“ verlassen, sondern die genaue Vertragskonstellation vom Notar prüfen lassen. Die gesetzliche Grundlage ist bei Gesetze-im-Internet nachzulesen.
Wo die Familienbefreiung an ihre Grenzen stößt
„Familie“ ist steuerrechtlich kein Freifahrtschein. Geschwister, Tanten, Onkel, Cousins und Cousinen sind zwar verwandt, gehören aber zur Seitenlinie. Ein normaler Kauf zwischen zwei Geschwistern löst deshalb grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus.
Anders kann es bei einer echten Schenkung aussehen. Eine unentgeltliche Grundstücksschenkung ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, auch wenn die Beteiligten nicht in gerader Linie verwandt sind. Sobald der Empfänger aber einen Kaufpreis zahlt, Schulden übernimmt oder andere Gegenleistungen erbringt, muss geprüft werden, ob zumindest dieser Teil steuerpflichtig wird.
Unverheiratete Paare müssen besonders genau planen
Überträgt ein unverheirateter Partner seinen Anteil am Leipziger Reihenhaus auf den anderen, greift die Ehegattenbefreiung nicht. Bei einem steuerpflichtigen Wert von 300.000 Euro wären in Sachsen rechnerisch 16.500 Euro Grunderwerbsteuer möglich. Eine Eheschließung kann die rechtliche Ausgangslage verändern, sie sollte aber nicht allein aus steuerlichen Gründen kurzfristig arrangiert werden, weil Finanzierung, Eigentumsquoten und mögliche Schenkungsteuer ebenfalls eine Rolle spielen.
Auch eine Übertragung von einer GmbH oder anderen Gesellschaft auf ein Familienmitglied ist nicht automatisch steuerfrei. Eine Gesellschaft ist rechtlich nicht mit dem Kind oder Elternteil verwandt. Bei Unternehmens- und Familienvermögen braucht es deshalb meist eine gesonderte steuerliche Gestaltung.
Schenkung oder Erbschaft können steuerlich anders wirken
Bei einer Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt auch bei einer unentgeltlichen Schenkung unter Lebenden. Damit ist die Immobilie aber nicht automatisch steuerfrei, denn zusätzlich kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer relevant werden.
Für Kinder beträgt der persönliche Freibetrag derzeit 400.000 Euro je Elternteil. Er kann grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Enkel in der Regel 200.000 Euro. Bei Geschwistern ist der Freibetrag mit 20.000 Euro deutlich niedriger. Der Immobilienwert muss dafür nach den Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt werden, nicht bloß anhand einer privaten Schätzung.
Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich. Übertragen Eltern ihrem Kind eine Wohnung im Wert von 450.000 Euro, fällt bei einer direkten Übertragung regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an. Liegt der steuerliche Wert nach Abzug vorhandener Freibeträge unter 400.000 Euro, kann auch die Schenkungsteuer entfallen. Beide Steuerarten müssen aber getrennt geprüft werden.
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Nießbrauch und Wohnrecht verändern die Rechnung
Viele Eltern übertragen das Haus frühzeitig auf ihr Kind und behalten sich ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht vor. Der Nießbrauch erlaubt typischerweise weiterhin die Nutzung oder Vermietung der Immobilie. Solche Rechte mindern oft den steuerlichen Wert der Schenkung, ersetzen aber keine saubere Vertragsprüfung.
Bei einer Übertragung zwischen Eltern und Kindern bleibt die Grunderwerbsteuerbefreiung häufig auch bei einer solchen Gestaltung bestehen. Bei Geschwistern oder entfernteren Verwandten kann die Behandlung von übernommenen Darlehen und sonstigen Auflagen dagegen entscheidend sein. Ich halte es für riskant, einen Mustervertrag aus dem Internet zu übernehmen, wenn Wohnrecht, Pflegeverpflichtung oder Ausgleichszahlungen vereinbart werden sollen.
So prüfe und sichere ich die Befreiung beim Notar
Die Befreiung wird normalerweise nicht wie ein Förderantrag separat beantragt. Der Notar meldet den Grundstücksvertrag an das Finanzamt. Damit die richtige steuerliche Behandlung möglich ist, sollte der Vertrag die Verwandtschaft, die Gegenleistung und mögliche Belastungen klar wiedergeben.
- Beziehung klären: Prüfen Sie, ob es sich um Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Verwandte in gerader Linie handelt.
- Übertragungsart bestimmen: Kauf, Schenkung, gemischte Schenkung, Erbschaft und Vermögensauseinandersetzung werden unterschiedlich eingeordnet.
- Gegenleistungen offenlegen: Dazu zählen Kaufpreis, Schuldübernahme, Ausgleichszahlungen und bestimmte Auflagen.
- Vertrag prüfen lassen: Bei Nießbrauch, Wohnrecht oder mehreren Erwerbern sollte zusätzlich ein Steuerberater eingebunden werden.
- Steuerbescheid kontrollieren: Ist trotz einer möglichen Befreiung Grunderwerbsteuer festgesetzt, läuft die Einspruchsfrist grundsätzlich einen Monat ab Bekanntgabe.
Wichtig ist der Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts. Maßgeblich ist nicht erst die spätere Eintragung im Grundbuch, sondern in erster Linie der notariell beurkundete Vertrag. Ändert sich die familiäre Beziehung später, lässt sich eine bereits entstandene Steuer nicht ohne Weiteres nachträglich beseitigen.
Was die Regel in Leipzig und Sachsen finanziell bedeutet
In Sachsen liegt der Grunderwerbsteuersatz im Jahr 2026 bei 5,5 Prozent. Das ist ein Landessteuersatz und gilt daher auch für Grundstücke in Leipzig, Markkleeberg, Taucha oder anderen sächsischen Gemeinden. Eine besondere kommunale Familienbefreiung gibt es nicht. Die allgemeine Befreiung folgt dem Bundesrecht.
Bei einem steuerpflichtigen Immobilienkauf ergeben sich beispielhaft folgende Beträge:
| Maßgebliche Gegenleistung | Grunderwerbsteuer in Sachsen |
|---|---|
| 250.000 Euro | 13.750 Euro |
| 350.000 Euro | 19.250 Euro |
| 500.000 Euro | 27.500 Euro |
| 750.000 Euro | 41.250 Euro |
Diese Beträge zeigen, warum die familiäre Einordnung so wichtig ist. Bei einer steuerfreien Übertragung bleiben die Kosten für Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler trotzdem bestehen. Wer nur die Grunderwerbsteuer betrachtet, unterschätzt daher schnell die Gesamtkosten des Eigentumswechsels.
Für die regionale Praxis bedeutet das auch, dass ein niedriger Kaufpreis nicht automatisch die beste Lösung ist. Eine sauber dokumentierte Schenkung mit Wohnrecht kann sinnvoller sein als ein künstlich reduzierter Kaufpreis. Umgekehrt kann eine gemischte Schenkung wegen übernommener Darlehen steuerlich komplex werden. Entscheidend ist die wirtschaftliche Realität des Vertrags.
Der sinnvollste nächste Schritt vor dem Familienvertrag
Vor der Beurkundung sollte die Familie eine einfache Übersicht erstellen. Darin sollten Eigentümer, Erwerber, Verwandtschaftsverhältnis, Immobilienwert, Darlehen, Wohnrechte und geplante Ausgleichszahlungen stehen. Mit diesen Angaben kann der Notar erkennen, ob die Befreiung von der Grunderwerbsteuer greift und ob zusätzlich Schenkungsteuer geprüft werden muss.
Meine wichtigste Empfehlung lautet deshalb, die Steuerfrage vor dem Notartermin zu klären. Bei Eltern-Kind-Übertragungen ist die Rechtslage oft klar, bei Geschwistern, unverheirateten Paaren und gemischten Schenkungen entscheidet jedoch jedes Detail darüber, ob aus einer vermeintlichen Ersparnis eine hohe Nachzahlung wird.
