Ein geerbtes Haus kann innerhalb weniger Monate verkauft werden, doch steuerlich zählt nicht automatisch der Tag des Erbfalls. Entscheidend sind der ursprüngliche Erwerbszeitpunkt des Erblassers, die Nutzung der Immobilie, der tatsächlich erzielte Gewinn und die Anteile der einzelnen Miterben. Ich zeige, wann beim Verkauf Einkommensteuer entsteht, wie die Zehnjahresfrist läuft und welche Unterlagen eine Erbengemeinschaft vor dem Notartermin prüfen sollte.
Die wichtigsten Regeln für den Immobilienverkauf durch eine Erbengemeinschaft
- Keine eigene Steuerart Die sogenannte Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft.
- Zehn Jahre Maßgeblich ist grundsätzlich die Zeit zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf.
- Erbfall ohne Neustart Die Erben übernehmen für § 23 EStG regelmäßig die steuerliche Anschaffungszeit des Erblassers.
- Eigennutzung Selbst bewohnte Immobilien können auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- Aufteilung Ein steuerpflichtiger Gewinn wird entsprechend den Erbquoten auf die Miterben verteilt und individuell besteuert.
Was bei der Spekulationssteuer in der Erbengemeinschaft gilt
Der Begriff Spekulationssteuer ist umgangssprachlich. Gemeint ist meist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Verkauft eine Erbengemeinschaft ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dessen Anschaffung, kann der daraus entstehende Gewinn steuerpflichtig sein. Die gesetzliche Grundlage bildet § 23 EStG.
Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der tatsächliche Gewinn. Davon werden unter anderem die ursprünglichen Anschaffungskosten, bestimmte Modernisierungsaufwendungen und direkt mit dem Verkauf verbundene Kosten abgezogen. Die Steuer fällt nicht automatisch an, nur weil die Immobilie geerbt wurde.
Die Einkommensteuer trifft außerdem nicht die Erbengemeinschaft als eigenständige Person. Der Gewinn wird den einzelnen Miterben nach ihren Erbquoten zugerechnet. Jeder versteuert seinen Anteil mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, weshalb die Belastung bei zwei Erben unterschiedlich hoch ausfallen kann.
| Steuerart | Worum es geht | Wer typischerweise betroffen ist |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | Gewinn aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist | Die einzelnen Miterben |
| Erbschaftsteuer | Steuer auf den Erwerb durch den Erbfall | Die Erben, abhängig von Wert und Freibetrag |
| Grunderwerbsteuer | Steuer auf einen entgeltlichen Grundstückserwerb | Im normalen Verkauf meist der Käufer |
Diese Steuern werden häufig miteinander verwechselt. Ein Immobilienverkauf kann deshalb trotz bereits gezahlter Erbschaftsteuer noch ein eigenes einkommensteuerliches Thema auslösen.
Warum der Erbfall die Zehnjahresfrist nicht neu beginnen lässt
Der Erbfall gilt für die Fristberechnung grundsätzlich als unentgeltlicher Erwerb. Die Erben treten steuerlich in die Position des Erblassers ein. Hat der Verstorbene das Haus beispielsweise am 15. September 2018 gekauft und verkauft die Erbengemeinschaft es am 10. Juni 2026, liegt der Verkauf regelmäßig noch innerhalb der Zehnjahresfrist.
Wurde dasselbe Haus dagegen bereits im Jahr 2014 gekauft und 2026 verkauft, ist die Frist in der Regel abgelaufen. Der kurze Zeitraum zwischen Todesfall und Verkauf ändert daran nichts. Genau dieser Punkt wird in der Praxis besonders häufig falsch eingeschätzt.
Bei der Frist kommt es grundsätzlich auf die maßgeblichen notariellen Verpflichtungsgeschäfte an. Deshalb sollten die Erben nicht nur das Datum der Grundbuchumschreibung prüfen, sondern vor allem den ursprünglichen Kaufvertrag des Erblassers und den späteren Verkaufsvertrag.
Gemischtes Eigentum muss getrennt betrachtet werden
Gehörte ein Haus dem Erblasser beispielsweise zur Hälfte und dem überlebenden Ehepartner ebenfalls zur Hälfte, betrifft der Erbfall nur den Anteil des Verstorbenen. Für die andere Hälfte kann ein abweichender Anschaffungszeitpunkt gelten. Eine pauschale Berechnung für das gesamte Grundstück führt dann schnell zu einem falschen Ergebnis.
Auch Schenkungen, vorweggenommene Erbfolgen, Nießbrauch und eine spätere Abfindung unter Miterben können die Rechnung verändern. Ich würde in solchen Fällen immer jede Eigentumsposition einzeln dokumentieren, statt nur mit dem heutigen Verkehrswert zu arbeiten.
Wann der Verkauf trotz kurzer Haltedauer steuerfrei bleiben kann
Die wichtigste Ausnahme betrifft die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn der jeweilige Steuerpflichtige die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich selbst bewohnt hat oder sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die zweite Variante verlangt nicht zwingend eine durchgehende Nutzung über 36 Monate. Entscheidend ist, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren tatsächlich selbst bewohnt wurde. Der Bundesfinanzhof verlangt dafür grundsätzlich eine echte Nutzung durch den Steuerpflichtigen selbst. Eine bloße Meldung unter der Adresse oder die alleinige Nutzung durch einen anderen Miterben reicht nicht automatisch aus.Bei einer Erbengemeinschaft muss deshalb geprüft werden, welchem Miterben welcher Gewinnanteil zugerechnet wird und ob die Eigennutzung für diesen Anteil greift. Die Nutzung des Erblassers ersetzt nicht ohne Weiteres die Eigennutzung des Erben. Sie kann aber unabhängig davon wichtig sein, wenn die Zehnjahresfrist durch den ursprünglichen Erwerb des Erblassers bereits abgelaufen ist.
Ein weiterer Schutz besteht bei kleinen Gewinnen. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist jedoch keine allgemeine Freigrenze für jeden einzelnen Erben und sollte zusammen mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften betrachtet werden.
Entsteht beim Verkauf kein Gewinn, fällt auch keine Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft an. Verluste können allerdings nur eingeschränkt mit anderen Einkünften verrechnet werden. Sie dürfen grundsätzlich nicht einfach mit Arbeitslohn oder Mieteinnahmen ausgeglichen werden.
So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Für die erste Einschätzung genügt eine einfache Rechnung. Maßgeblich sind der Verkaufspreis, die ursprünglichen Anschaffungskosten und alle nachweisbaren Kosten, die wirtschaftlich mit Anschaffung, Herstellung oder Verkauf zusammenhängen.
| Rechenschritt | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 450.000 € |
| Abzüglich Verkaufskosten | 18.000 € |
| Abzüglich ursprüngliche Anschaffungskosten | 280.000 € |
| Abzüglich nachträgliche Herstellungskosten | 20.000 € |
| Zuzüglich bereits berücksichtigter Abschreibungen | 25.000 € |
| Beispielhafter steuerpflichtiger Gewinn | 157.000 € |
Im Beispiel entfielen bei zwei Erben mit jeweils 50 Prozent 78.500 Euro auf jeden Miterben. Die tatsächliche Einkommensteuer hängt anschließend vom persönlichen zu versteuernden Einkommen, vom Steuersatz sowie gegebenenfalls von Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer ab.
Zu den abzugsfähigen Verkaufskosten können beispielsweise Maklerkosten, bestimmte Kosten der Vertragsabwicklung und Aufwendungen für die Löschung von Grundpfandrechten gehören, sofern sie unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen. Private Schulden, die mit dem Verkaufserlös getilgt werden, sind dagegen nicht automatisch Verkaufskosten.
Bei vermieteten Immobilien müssen außerdem bereits geltend gemachte Abschreibungen berücksichtigt werden. Sie können die steuerlichen Anschaffungskosten mindern und dadurch den späteren Gewinn erhöhen. Der Wert im Erbschaftsteuerbescheid ist nicht automatisch der neue Einkaufspreis für die Einkommensteuer.
Wie die Erbengemeinschaft den Verkauf richtig vorbereitet
Ein Grundstück aus einer ungeteilten Erbengemeinschaft kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich verkauft werden. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den notariellen Vertrag wirksam unterschreiben oder sich ordnungsgemäß vertreten lassen. Ein einzelner Erbe kann nicht allein einen bestimmten Raum oder eine frei gewählte Hälfte des Grundstücks verkaufen.
Vor dem Notartermin würde ich die folgenden Unterlagen zusammentragen:
- ursprünglicher Kaufvertrag des Erblassers
- Nachweise über Bau-, Modernisierungs- und Herstellungskosten
- Unterlagen zu Abschreibungen bei Vermietung
- Nachweise über Makler-, Notar- und Löschungskosten
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Grundbuchauszug und Übersicht über die Erbquoten
Bei mehreren Beteiligten ist häufig eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen erforderlich. Dabei wird der gemeinsame Gewinn ermittelt und anschließend auf die einzelnen Miterben verteilt. ELSTER weist darauf hin, dass bei nicht rechtsfähigen Personenvereinigungen wie Erbengemeinschaften die Beteiligten zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet sein können.
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Der Kauf eines Erbanteils ist nicht dasselbe wie der Grundstücksverkauf
Verkauft ein Miterbe seinen gesamten Erbanteil an einen anderen Erben oder an einen Dritten, ist das rechtlich und steuerlich nicht identisch mit dem Verkauf eines bestimmten Grundstücksanteils. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Erbanteils nicht automatisch zu einer anteiligen Anschaffung des zur Erbmasse gehörenden Grundstücks führt. Die Entscheidung ist beim Bundesfinanzhof dokumentiert.
Anders können Fälle liegen, in denen ein Miterbe im Rahmen einer Erbauseinandersetzung das Grundstück übernimmt und die anderen Erben auszahlt. Ob und in welchem Umfang ein entgeltlicher Vorgang vorliegt, hängt dann von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Eine pauschale Aussage wie „Auszahlung unter Geschwistern ist immer steuerfrei“ wäre daher riskant.
Was in Leipzig und Sachsen bei der Planung besonders praktisch ist
Die einkommensteuerlichen Regeln gelten in Leipzig genauso wie im übrigen Deutschland. Der lokale Markt beeinflusst jedoch den erzielbaren Verkaufspreis, die Vermarktungsdauer und die Entscheidung, ob sich ein Verkauf vor oder nach Ablauf der Frist wirtschaftlich lohnt.
Ein höherer Verkaufspreis kann die Steuerbelastung deutlich steigern, ist aber nicht automatisch ein Grund, zehn Jahre abzuwarten. Dem möglichen Steuervorteil stehen laufende Kosten, Instandhaltung, Finanzierung, Leerstand und ein mögliches Preisrisiko gegenüber. Entscheidend ist der Nettobetrag nach Steuer und Verkaufskosten, nicht der reine Angebotspreis.
Gerade bei älteren Immobilien in Sachsen sollte die Erbengemeinschaft vor dem Verkauf klären, ob noch Grundschulden bestehen, ob Baulasten oder Wegerechte eingetragen sind und ob größere Sanierungen den steuerlichen Gewinn beeinflussen. Ein Energieausweis, vollständige Bauunterlagen und eine nachvollziehbare Kostenmappe helfen nicht nur steuerlich, sondern erleichtern auch die Vermarktung.
Wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist geplant ist, sollte die Steuerberechnung vor der Preisverhandlung erfolgen. So lässt sich erkennen, ob ein scheinbar attraktives Angebot nach Maklerkosten, Darlehensablösung und Einkommensteuer tatsächlich den gewünschten Betrag für die Erbengemeinschaft übrig lässt.
Der wichtigste Check vor dem Notartermin
Für die Entscheidung reichen meist vier Fragen als erste Orientierung. Wann hat der Erblasser die Immobilie gekauft? Wurde sie vermietet oder selbst genutzt? Welche Kosten können nachgewiesen werden? Und wie wird der Gewinn auf die Erben verteilt?
Liegt der ursprüngliche Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf häufig ohne Einkommensteuer auf den Wertzuwachs möglich. Liegt er innerhalb der Frist, sollte die Erbengemeinschaft den steuerpflichtigen Gewinn sauber berechnen und die Eigennutzung sowie alle Kostenbelege prüfen lassen.
Bei größeren Gewinnen, gemischten Eigentumsverhältnissen oder einer Auszahlung unter Miterben lohnt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater und dem Notar vor der Vertragsunterzeichnung. Eine kurze Prüfung vor dem Verkauf ist meist deutlich günstiger als ein späterer Streit mit dem Finanzamt oder innerhalb der Familie.
