Ein geerbtes Haus in Leipzig kann für ein Kind steuerfrei bleiben, während bei einer vermieteten Wohnung oder zusätzlichem Geldvermögen schnell eine Steuer entsteht. Ich zeige, welche Freibeträge, Steuersätze und Immobilienregeln gelten, wie sich die Steuer berechnet und wann eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoll sein kann.
Die wichtigsten Regeln für erbende Kinder auf einen Blick
- 400.000 Euro Freibetrag stehen jedem Kind von jedem Elternteil zu.
- Kinder gehören zur Steuerklasse I und zahlen je nach steuerpflichtigem Erwerb zwischen 7 und 30 Prozent.
- Das selbst genutzte Familienheim kann bis 200 Quadratmeter steuerfrei übergehen.
- Frühere Schenkungen derselben Person werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet.
- Vermietete Wohnimmobilien werden grundsätzlich nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.
Wie viel dürfen Kinder steuerfrei erben?
Kinder und Stiefkinder gehören bei einer Erbschaft zur Steuerklasse I. Der persönliche Freibetrag beträgt pro Kind und Elternteil 400.000 Euro. Ein Kind kann daher von der Mutter und vom Vater jeweils 400.000 Euro steuerfrei erhalten, sofern frühere Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre nicht bereits einen Teil des Freibetrags verbraucht haben.
Der Freibetrag gilt nicht nur für Geld. Auch eine Wohnung, ein Haus, Wertpapiere oder ein Grundstück werden mit ihrem steuerlichen Wert berücksichtigt. Entscheidend ist also der gesamte Erwerb abzüglich bestimmter Nachlassverbindlichkeiten und steuerlicher Befreiungen.
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz für Kinder |
|---|---|
| Bis 75.000 Euro | 7 Prozent |
| Bis 300.000 Euro | 11 Prozent |
| Bis 600.000 Euro | 15 Prozent |
| Bis 6.000.000 Euro | 19 Prozent |
| Bis 13.000.000 Euro | 23 Prozent |
| Bis 26.000.000 Euro | 27 Prozent |
| Über 26.000.000 Euro | 30 Prozent |
Die Steuer wird nicht auf den gesamten Nachlass, sondern auf den steuerpflichtigen Erwerb des einzelnen Kindes berechnet. Erbt ein Kind beispielsweise 800.000 Euro Geldvermögen und bestehen keine abzugsfähigen Schulden, bleiben 400.000 Euro steuerfrei. Die übrigen 400.000 Euro werden in diesem Beispiel mit 15 Prozent belastet, sodass sich eine Steuer von ungefähr 60.000 Euro ergibt.
Bei Kindern unter 27 Jahren kann zusätzlich ein besonderer Versorgungsfreibetrag greifen. Er beträgt je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 Euro. Eigene steuerfreie Versorgungsbezüge können diesen Betrag allerdings mindern.
Wie wird eine geerbte Immobilie steuerlich bewertet?
Bei Immobilien zählt grundsätzlich der Wert am Todestag. Das Finanzamt ermittelt ihn nach den Bewertungsvorschriften des Erbschaftsteuerrechts. Bei einer Eigentumswohnung in Leipzig können dabei unter anderem Lage, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksanteil, Mietverhältnisse und der allgemeine Immobilienmarkt eine Rolle spielen.
Ein privater Maklerwert und der steuerliche Grundbesitzwert müssen nicht identisch sein. Aus meiner Sicht sollte man bei größeren Immobilienvermögen deshalb nicht einfach den alten Kaufpreis oder eine grobe Online-Schätzung übernehmen. Eine nachvollziehbare Bewertung ist oft der wichtigste Schritt, um weder zu viel Steuer zu zahlen noch später eine falsche Erklärung korrigieren zu müssen.
Schulden und Nachlasskosten können den Wert senken
Eine noch bestehende Darlehensschuld wird grundsätzlich berücksichtigt, wenn sie wirtschaftlich mit dem geerbten Vermögen zusammenhängt. Erbt ein Kind beispielsweise eine Wohnung im Wert von 600.000 Euro und übernimmt ein Restdarlehen von 100.000 Euro, kann der steuerlich relevante Erwerb vor weiteren Vergünstigungen auf etwa 500.000 Euro sinken.
Auch bestimmte Nachlassverbindlichkeiten und Kosten der Abwicklung können abziehbar sein. Welche Positionen anerkannt werden, hängt vom konkreten Nachlass und den vorhandenen Belegen ab. Gerade bei Immobilien mit mehreren Krediten, Nießbrauchrechten oder Miterben sollte die Berechnung nicht nur überschlagen werden.
Vermietete Wohnungen erhalten eine eigene Vergünstigung
Eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie wird grundsätzlich mit 90 Prozent ihres steuerlichen Werts angesetzt. Bei einem Wert von 600.000 Euro wären damit zunächst 540.000 Euro relevant. Nach Abzug eines Darlehens von 100.000 Euro und des Kinderfreibetrags von 400.000 Euro blieben in einer vereinfachten Rechnung 40.000 Euro steuerpflichtig.
Bei einem Steuersatz von 7 Prozent ergäbe das ungefähr 2.800 Euro Erbschaftsteuer. Die Rechnung dient nur als Orientierung, weil die konkrete Bewertung, die Zuordnung von Schulden und weitere Nachlassbestandteile das Ergebnis verändern können.
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Wann bleibt das Elternhaus für Kinder steuerfrei?
Das selbst genutzte Elternhaus kann für Kinder besonders günstig sein. Die sogenannte Familienheimregelung erlaubt eine vollständige Steuerbefreiung, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und das Kind sie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken bestimmt.
Für Kinder gilt die Befreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Bei einer größeren Immobilie ist der darüber hinausgehende Anteil grundsätzlich steuerpflichtig. Eine grobe Beispielrechnung kann das verdeutlichen: Bei einem Hauswert von 1,2 Millionen Euro und 400 Quadratmetern Wohnfläche wären rechnerisch etwa 600.000 Euro dem nicht begünstigten Flächenanteil zuzuordnen. Nach dem persönlichen Freibetrag könnten davon 200.000 Euro steuerpflichtig bleiben.
Die Befreiung ist an eine langfristige Bedingung geknüpft. Das Kind muss das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre selbst nutzen. Wird es vorher verkauft oder vermietet, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Ausnahmen sind möglich, wenn zwingende objektive Gründe eine weitere Selbstnutzung unzumutbar machen.
Wann die Familienheimregelung nicht funktioniert
- Das Kind zieht nicht selbst ein, sondern vermietet die Immobilie direkt weiter.
- Das Objekt war zum Zeitpunkt des Erbfalls keine selbst genutzte Wohnung des Erblassers.
- Die Wohnfläche liegt über 200 Quadratmetern und der übersteigende Anteil wird nicht durch den persönlichen Freibetrag aufgefangen.
- Das Kind verkauft oder vermietet die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ohne anerkannten zwingenden Grund.
In der Praxis wird die Familienheimregelung häufig überschätzt. Ein Haus kann zwar einen hohen Marktwert haben, aber steuerlich nur dann vollständig begünstigt sein, wenn Nutzung, Wohnfläche und Frist zusammenpassen. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einer teilweise gewerblich genutzten Immobilie ist eine genaue Prüfung besonders wichtig.
Ist eine Schenkung zu Lebzeiten besser als das Erben?
Bei größeren Immobilienvermögen kann eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoll sein, weil der Freibetrag nach zehn Jahren erneut genutzt werden kann. Überträgt ein Elternteil heute 400.000 Euro auf ein Kind und lebt der Schenker länger als zehn Jahre, steht der persönliche Freibetrag für eine weitere Schenkung oder spätere Erbschaft grundsätzlich erneut zur Verfügung.
Besonders interessant ist die Kombination aus beiden Elternteilen. Ein Kind kann von zwei Elternteilen innerhalb eines Zehnjahreszeitraums insgesamt 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Bei mehreren Kindern lässt sich der Freibetrag jeweils pro Kind nutzen, sofern die Übertragung rechtlich und tatsächlich sauber umgesetzt wird.
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Nießbrauch kann die Planung verändern
Bei einer Immobilie behalten sich Eltern häufig einen Nießbrauch vor. Sie übertragen dann das Eigentum, dürfen aber weiterhin in der Immobilie wohnen oder die Mieteinnahmen erhalten. Der Kapitalwert dieses Rechts kann den steuerlichen Wert der Schenkung reduzieren.
Das ist kein automatischer Steuervorteil ohne Nebenwirkungen. Der Nießbrauch muss notariell gestaltet und im Grundbuch abgesichert werden. Außerdem werden Eigentum, laufende Kosten, Instandhaltung und spätere Verkaufsentscheidungen dauerhaft zwischen den Beteiligten verteilt. Ich halte diese Lösung nur dann für sinnvoll, wenn die Familie auch die praktischen Folgen ehrlich bespricht.
Eine Grundstücksschenkung zwischen Eltern und Kindern löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus. Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Kosten für eine fachgerechte Bewertung bleiben jedoch bestehen. Bei einem Grundstück mit Darlehen oder Gegenleistungen kann die steuerliche Einordnung komplizierter werden.
Was muss ein Kind nach dem Erbfall erledigen?
Ein steuerpflichtiger Erwerb ist dem zuständigen Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall schriftlich anzuzeigen. In bestimmten Fällen entfällt die gesonderte Anzeige, etwa wenn ein deutsches Gericht oder ein Notar eine eindeutige Verfügung von Todes wegen eröffnet hat. Bei geerbtem Grundbesitz sollte man trotzdem genau prüfen, ob eine Anzeige erforderlich ist.
Für die Vorbereitung sollten Erben eine vollständige Übersicht erstellen. Dazu gehören Immobilien, Bankguthaben, Wertpapiere, Versicherungen, Darlehen, Grundbuchauszüge, Mietverträge und frühere Schenkungen. Frühere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren können den verfügbaren Freibetrag deutlich reduzieren.
- Den Todestag und den Wertstichtag festhalten.
- Alle Vermögenswerte und Schulden des Nachlasses zusammentragen.
- Frühere Schenkungen von Eltern oder Großeltern prüfen.
- Bei Immobilien eine belastbare Bewertung organisieren.
- Die Voraussetzungen für Familienheim oder vermietete Immobilie kontrollieren.
- Eine angeforderte Erbschaftsteuererklärung vollständig und fristgerecht abgeben.
Die größte finanzielle Gefahr liegt oft nicht in der Steuerhöhe, sondern in der fehlenden Liquidität. Ein Kind kann ein wertvolles Haus erben, aber kaum Geld besitzen, um eine festgesetzte Steuer zu bezahlen. Dann müssen Familien frühzeitig über Rücklagen, eine Finanzierung, den Verkauf oder mögliche Zahlungserleichterungen sprechen.
Eine gute Immobilienplanung beginnt vor dem Erbfall
Für Kinder ist die Erbschaftsteuer meist dann problemlos, wenn die Freibeträge, die Immobilienbewertung und die Nutzung des Familienheims zusammenpassen. Bei vermieteten Objekten, größeren Grundstücken oder mehreren Erben lohnt sich eine frühzeitige Gestaltung häufig mehr als eine spätere Korrektur.
Ich würde deshalb zuerst klären, wer welche Immobilie erhalten soll, welchen Wert sie realistisch hat und ob eine Übertragung zu Lebzeiten familiär überhaupt tragfähig ist. Erst danach sollte man über Nießbrauch, Testament oder eine Aufteilung des Vermögens sprechen. Eine individuelle Prüfung durch Steuerberatung und Notariat ersetzt dieser Überblick nicht, kann aber die entscheidenden Fragen früh sichtbar machen.
