Die Maklerrechnung liegt auf dem Tisch, und schnell entsteht der Eindruck, man könne die gesamte Provision direkt von der Steuer abziehen. Das stimmt nur in bestimmten Fällen. Entscheidend ist, wofür die Immobilie genutzt wird, ob sie gekauft oder verkauft wurde und ob ein steuerpflichtiger Zusammenhang mit Mieteinnahmen oder einem beruflichen Umzug besteht.
Die Nutzung der Immobilie entscheidet über den steuerlichen Vorteil
- Selbstnutzung: Beim Kauf einer privaten Wohnimmobilie sind Maklerkosten grundsätzlich nicht sofort abziehbar.
- Vermietung: Die Provision gehört meist zu den Anschaffungsnebenkosten und wirkt über die Abschreibung.
- Vermietungsmakler: Die Kosten für die Suche nach einem Mieter können regelmäßig sofort als Werbungskosten gelten.
- Verkauf: Bei einem steuerpflichtigen privaten Verkauf mindert die Provision den Veräußerungsgewinn.
- Umzug: Bei einem beruflich bedingten Umzug kann die Maklerprovision für eine neue Mietwohnung abziehbar sein.
Selbst genutztes Wohneigentum bringt meist keinen Sofortabzug
Wer ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung für sich selbst kauft, kann die Maklerprovision normalerweise nicht als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Das gilt ebenso für viele weitere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren.
Steuerlich werden diese Ausgaben dem privaten Erwerb zugeordnet. Sie mindern weder das laufende Einkommen noch direkt die Einkommensteuer. Auch die oft genannte Handwerkerermäßigung hilft hier nicht weiter, denn sie betrifft bestimmte Arbeitsleistungen im Haushalt und nicht die Vermittlung eines Kaufobjekts.
Eine andere Einordnung kann entstehen, wenn ein klar abgrenzbarer Teil der Immobilie dauerhaft vermietet oder betrieblich genutzt wird. Dann kommt eine anteilige Zuordnung infrage. Ein Schreibtisch im Wohnzimmer reicht dafür allerdings nicht automatisch aus. Ich würde in solchen Mischfällen die Flächen- und Nutzungsaufteilung vor der Steuererklärung sauber dokumentieren.
Bei Vermietung wirken die Kosten über die Abschreibung
Wird die Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen gekauft, zählt die Maklerprovision grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie ist damit nicht sofort vollständig abziehbar. Stattdessen erhöht sie die Anschaffungskosten, die bei einem vermieteten Gebäude teilweise über die AfA, also die Absetzung für Abnutzung, berücksichtigt werden.
Wichtig ist die Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Der Anteil für das Grundstück bleibt grundsätzlich nicht abnutzbar und führt daher nicht zu einer laufenden Abschreibung. Das Bundesfinanzministerium nennt die Maklergebühr ausdrücklich als typische Anschaffungsnebenkosten.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 400.000 Euro |
| Maklerprovision bei 3,57 Prozent | 14.280 Euro |
| Gebäudeanteil von 75 Prozent | 10.710 Euro |
| Jährliche AfA bei 2 Prozent | 214,20 Euro |
| Jährliche AfA bei 3 Prozent | 321,30 Euro |
Das Beispiel zeigt den häufigsten Denkfehler. Eine Provision von 14.280 Euro führt nicht zu einer Steuererstattung in derselben Höhe. Sie kann bei einer vermieteten Immobilie lediglich die jährliche Abschreibungsbasis erhöhen. Bei nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Wohngebäuden gilt regelmäßig ein AfA-Satz von 3 Prozent, bei vielen älteren Wohngebäuden häufig 2 Prozent.
Die Aufteilung sollte sich nicht einfach nach der Wohnfläche richten. Maßgeblich sind die Werte von Gebäude und Grundstück. Bei größeren Beträgen lohnt sich eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung, damit das Finanzamt die Berechnung später prüfen kann.
Die Vermietung selbst ist ein anderer Steuerfall
Beauftragt ein Vermieter einen Makler, um einen Mieter für eine bereits vorhandene oder künftig vermietete Wohnung zu finden, handelt es sich meist um sofort abziehbare Werbungskosten. Die Ausgabe gehört dann in den Zusammenhang mit den Mieteinnahmen und nicht zum privaten Erwerb der Immobilie.
Das gilt etwa für eine Maklerrechnung über 1.785 Euro, wenn nach einem Mieterwechsel ein neuer Bewohner gesucht wird. Der Betrag wird in der Anlage V erfasst und kann die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zahlungsjahr mindern.
Bei der erstmaligen Vermietung nach dem Kauf ist die Abgrenzung weniger eindeutig. Entscheidend ist, ob die Vermittlung tatsächlich der Vermietung diente oder wirtschaftlich Teil des Erwerbs war. Eine marktübliche Provision für die Suche nach einem Mieter kann sofort abziehbar sein. War dagegen bereits beim Kauf ein bestimmter Mieter vorgesehen oder wurde die Maklerleistung als Bestandteil des Erwerbspakets vereinbart, kann das Finanzamt die Kosten den Anschaffungskosten zurechnen.
Für Vermieter gilt außerdem das Bestellerprinzip. Wer den Makler mit der Wohnungsvermittlung beauftragt, trägt normalerweise die Provision. Eine Beteiligung des Mieters ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Die steuerliche Behandlung folgt dabei nicht allein der Rechnung, sondern dem tatsächlichen Anlass der Beauftragung.
Beim Verkauf entscheidet die Steuerpflicht des Gewinns
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. In diesem Fall gehören Maklerkosten zu den Veräußerungskosten. Sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn, statt als laufende Werbungskosten vom Gehalt abgezogen zu werden.
Die einfache Rechnung lautet vereinfacht: Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten und Anschaffungskosten. Eine Maklerprovision von 10.000 Euro reduziert den steuerpflichtigen Gewinn also um 10.000 Euro, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die Besteuerung erfüllt sind.
Keine Einkommensteuer auf den privaten Verkaufsgewinn fällt in der Regel an, wenn die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde. Steuerfrei kann der Verkauf außerdem sein, wenn die Wohnung oder das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. In diesen Fällen erzeugt die Maklerrechnung aber auch keinen zusätzlichen Abzug.
Der Bundesfinanzhof erkennt in besonderen Konstellationen sogar einen Zusammenhang mit der Finanzierung einer anderen vermieteten Immobilie an. Dafür muss bereits beim Verkauf feststehen, dass der Erlös unmittelbar zur Finanzierung eines bestimmten Mietobjekts verwendet wird. Das ist kein allgemeiner Ausweg, sondern eine eng begrenzte Ausnahme mit hohen Anforderungen an die Nachweise.
Beruflicher Umzug und gemischte Nutzung verlangen genaue Zuordnung
Eine Maklerprovision kann auch dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie bei einem beruflich veranlassten Umzug für die Anmietung einer neuen Wohnung anfällt. Das gilt etwa bei einem Arbeitsplatzwechsel, einer Versetzung oder einer erheblichen Verkürzung des Arbeitswegs.
Die Regel betrifft die Vermittlung einer Mietwohnung. Die Provision für den Kauf eines Eigenheims wird normalerweise nicht als beruflich bedingte Umzugskosten anerkannt. Zahlt der Arbeitgeber die Kosten ganz oder teilweise, darf nur der selbst getragene Anteil angesetzt werden.
Bei einer Immobilie mit mehreren Nutzungsarten kommt es auf die wirtschaftliche Zuordnung an. Ein vermieteter Gebäudeteil kann eigene steuerliche Folgen haben, während der selbst bewohnte Teil privat bleibt. Ich würde deshalb nicht pauschal die gesamte Rechnung in der Steuererklärung eintragen, sondern den tatsächlichen Nutzungsanteil belegen.
So dokumentiere ich die Maklerkosten für das Finanzamt
Für eine saubere steuerliche Behandlung sammle ich nicht nur die Maklerrechnung, sondern den gesamten Vorgang. Besonders wichtig sind der Maklervertrag, der Kauf- oder Mietvertrag, der Zahlungsnachweis und eine kurze Notiz zum Anlass der Vermittlung.
- Bei einer vermieteten Kaufimmobilie dokumentieren Sie die Aufteilung auf Gebäude und Grundstück.
- Bei der Mietersuche bewahren Sie die Rechnung zusammen mit dem Mietvertrag und dem Vermietungsdatum auf.
- Beim Verkauf halten Sie Kaufdatum, Verkaufspreis und sämtliche Veräußerungskosten fest.
- Beim beruflichen Umzug sollten Arbeitsvertrag, Versetzungsnachweis oder eine nachvollziehbare Berechnung der Fahrtzeit vorliegen.
In der Steuererklärung gehören Vermietungskosten regelmäßig in die Anlage V. Kosten eines steuerpflichtigen privaten Immobilienverkaufs werden dagegen im Bereich der privaten Veräußerungsgeschäfte berücksichtigt. Bei einer selbst genutzten Immobilie ohne steuerpflichtigen Verkauf gibt es meist keine passende Abzugsmöglichkeit.
Mein wichtigster Praxistipp lautet deshalb, die Rechnung nicht nach ihrer Bezeichnung, sondern nach ihrem Veranlassungszusammenhang einzuordnen. Genau daran entscheidet sich, ob die Provision sofort, über Jahre oder überhaupt nicht steuerlich wirkt.
Die Maklerrechnung braucht einen klaren steuerlichen Anlass
Maklerkosten lassen sich in Deutschland nicht pauschal absetzen. Bei Selbstnutzung bleiben sie meist privat, bei Vermietung wirken sie häufig über die Abschreibung oder als unmittelbare Werbungskosten, und beim steuerpflichtigen Verkauf mindern sie den Veräußerungsgewinn. Wer den Anlass, die Nutzung und die Zahlungsunterlagen sauber trennt, vermeidet die häufigsten Fehler und schöpft die tatsächlich bestehende steuerliche Möglichkeit aus.
