Beim Kauf einer neuen Wohnung zur Vermietung entscheidet die Abschreibung oft darüber, wie stark die Immobilie in den ersten Jahren steuerlich wirkt. Die degressive AfA erlaubt bei bestimmten Wohngebäuden einen Abzug von 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert und bringt dadurch anfangs deutlich höhere Abschreibungsbeträge als die lineare Methode. Ich zeige, welche Voraussetzungen 2026 gelten, wie die Rechnung funktioniert und wann ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoll wird.
Die wichtigsten Regeln für die degressive Gebäudeabschreibung auf einen Blick
- 5 Prozent werden jährlich vom sinkenden Restbuchwert des Gebäudes abgezogen.
- Begünstigt sind vor allem neue Wohngebäude mit Herstellungsbeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
- Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Wert des Grundstücks.
- Die Methode bringt frühe Steuervorteile, erhöht aber nicht die gesamte Abschreibung über die Nutzungsdauer.
- Ein Wechsel von degressiv zu linear ist möglich, der umgekehrte Weg dagegen nicht.
Was die degressive AfA bei Wohnimmobilien anders macht
Bei der linearen Abschreibung bleibt der jährliche Betrag gleich. Bei der degressiven Variante sinkt er jedes Jahr, weil die Berechnung immer vom aktuellen Restwert ausgeht. Die Grundformel lautet daher: Restbuchwert multipliziert mit 5 Prozent.
Ein Gebäude mit einem steuerlichen Wert von 400.000 Euro erzeugt im ersten Jahr eine AfA von 20.000 Euro. Im zweiten Jahr werden 5 Prozent von 380.000 Euro angesetzt, also 19.000 Euro. Der Abschreibungsbetrag fällt weiter, während der steuerliche Buchwert sinkt.
Das ist kein zusätzlicher Kaufpreisnachlass und auch keine direkte Auszahlung vom Finanzamt. Die AfA reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von beispielsweise 42 Prozent entsprechen 20.000 Euro zusätzlichem Abzug rechnerisch rund 8.400 Euro weniger Einkommensteuer, sofern genügend steuerpflichtige Einkünfte vorhanden sind.
Nur der Gebäudeanteil zählt
Die Bemessungsgrundlage besteht aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten müssen in der Regel zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden.
Gerade bei Eigentumswohnungen wird dieser Punkt häufig zu grob behandelt. Ich würde die Aufteilung nicht einfach aus einem Verkaufsprospekt übernehmen, sondern eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung dokumentieren. Für eine Immobilie in Leipzig gilt dabei steuerlich dasselbe wie für ein Objekt in Dresden oder Chemnitz, die konkrete Grundstücksbewertung kann sich aber deutlich unterscheiden.
Welche Gebäude 2026 die Voraussetzungen erfüllen
Die Regelung nach § 7 Absatz 5a EStG gilt für Gebäude in Deutschland sowie in anderen EU- oder EWR-Staaten, sofern sie Wohnzwecken dienen. Bei einer Immobilie zur Vermietung ist die steuerliche Anwendung besonders naheliegend. Bei reiner Eigennutzung fehlt normalerweise eine Einkunftsart, gegen die die AfA geltend gemacht werden kann.
Für die zeitliche Berechtigung kommt es auf wichtige Stichtage an. Der Baubeginn muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Als Herstellungsbeginn zählt grundsätzlich das Datum der Baubeginnsanzeige. Bei einem Kauf muss der rechtswirksame Kaufvertrag in demselben Zeitraum geschlossen werden, und der Erwerb muss spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.
- Das Objekt muss ein Wohngebäude oder eine begünstigte Eigentumswohnung sein.
- Der Herstellungsbeginn oder Kaufvertrag muss innerhalb des gesetzlichen Zeitfensters liegen.
- Die Immobilie muss steuerlich zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, meistens durch Vermietung.
- Der Grundstücksanteil muss aus der AfA-Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden.
- Die Abschreibung beginnt im Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr grundsätzlich zeitanteilig.
Ein älterer Bestand aus den 1990er-Jahren fällt nicht allein deshalb unter die neue Regelung, weil er vermietet wird. Für solche Gebäude gelten meist die linearen Sätze von 2 Prozent oder bei sehr alten Gebäuden 2,5 Prozent. Bei nach 2022 fertiggestellten Wohngebäuden beträgt die reguläre lineare AfA dagegen grundsätzlich 3 Prozent pro Jahr.
So sieht die Rechnung in Leipzig oder anderswo aus
Für ein verständliches Beispiel unterstelle ich einen Neubau mit einem Gesamtkaufpreis von 500.000 Euro. Davon entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück und 400.000 Euro auf das Gebäude. Die folgende Rechnung ist als Ganzjahresbeispiel gedacht und berücksichtigt keine zeitanteilige Kürzung im Anschaffungsjahr.
| Jahr | Restwert zu Jahresbeginn | Degressive AfA mit 5 Prozent | Restwert am Jahresende |
|---|---|---|---|
| 1 | 400.000 € | 20.000 € | 380.000 € |
| 2 | 380.000 € | 19.000 € | 361.000 € |
| 3 | 361.000 € | 18.050 € | 342.950 € |
| 4 | 342.950 € | 17.147,50 € | 325.802,50 € |
| 5 | 325.802,50 € | 16.290,13 € | 309.512,37 € |
Im ersten Jahr beträgt der Abzug somit 20.000 Euro statt 12.000 Euro bei einer linearen AfA von 3 Prozent. Der Unterschied liegt bei 8.000 Euro zusätzlichem steuerlichem Abzug. Das kann die Liquidität in der Anfangsphase verbessern, besonders wenn hohe Finanzierungskosten und geringe Mieteinnahmen zusammentreffen.
Nach mehreren Jahren sinkt der degressive Betrag jedoch immer weiter. Im vereinfachten Beispiel liegt der optimale Übergang zur linearen Abschreibung ungefähr im 15. Jahr. Entscheidend ist der Vergleich zwischen 5 Prozent vom Restwert und dem Restwert geteilt durch die verbleibende Nutzungsdauer.
Degressiv oder linear was passt zur Strategie
Die degressive Methode ist nicht automatisch besser. Sie verschiebt Steuervorteile nach vorne, während die lineare AfA für gleichmäßige und leichter planbare Abzüge sorgt. Ich sehe die degressive Abschreibung vor allem dann als interessant an, wenn in den ersten Jahren ein hoher persönlicher Steuersatz, starke Zinsbelastungen oder ein klarer Liquiditätsbedarf bestehen.
| Kriterium | Degressive AfA | Lineare AfA |
|---|---|---|
| Berechnung | 5 Prozent vom jeweiligen Restwert | Fester Prozentsatz von den ursprünglichen Kosten |
| Abzug am Anfang | Höher | Niedriger und konstant |
| Planbarkeit | Abschreibungsbetrag sinkt jährlich | Sehr gleichmäßig |
| Wechsel | Wechsel zur linearen Methode möglich | Kein späterer Wechsel zur degressiven Methode |
| Typischer Vorteil | Steuerentlastung in den ersten Jahren | Stabile Kalkulation über lange Zeit |
Beim Wechsel wird nicht wieder mit den ursprünglichen Bau- oder Anschaffungskosten gerechnet. Maßgeblich sind der Restbuchwert und die verbleibende Nutzungsdauer. Ein späterer Wechsel kann sinnvoll sein, sobald die lineare Restwertabschreibung höher wäre als der degressive Betrag. Ich würde diese Entscheidung jährlich gemeinsam mit der Steuererklärung prüfen, statt sie schon beim Kauf für Jahrzehnte festzuschreiben.
Sonder-AfA und typische Stolperfallen
Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Bei qualifizierten Mietwohnungen kann die degressive AfA unter weiteren Voraussetzungen mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden. Möglich sind dabei bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung pro Jahr im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren.
Für neuere Bauvorhaben gelten unter anderem Anforderungen an den energetischen Standard. Das Gebäude muss grundsätzlich die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Außerdem darf die Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschritten werden, während sich die Sonder-AfA selbst regelmäßig höchstens auf 4.000 Euro je Quadratmeter bezieht.
Die Kombination kann in den ersten Jahren zu einer sehr hohen steuerlichen Abschreibung führen. Sie ist aber kein Freifahrtschein, denn die Wohnung muss grundsätzlich zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Wird diese Voraussetzung verletzt, kann die Sonderabschreibung rückwirkend korrigiert werden.
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Fehler, die den Vorteil kleiner machen
- Grundstück mit abschreiben und dadurch eine falsche Bemessungsgrundlage verwenden.
- Den Baubeginn mit dem Bauantrag verwechseln, obwohl steuerlich die Baubeginnsanzeige entscheidend sein kann.
- Die degressive AfA mit einer zusätzlichen Sonderabschreibung gleichsetzen.
- Die Tilgung des Darlehens als steuerlich abziehbaren Aufwand behandeln. Abziehbar sind bei Vermietung grundsätzlich eher die Schuldzinsen, nicht die Tilgung.
- Nur auf die Steuerersparnis schauen und Miete, Leerstand, Instandhaltung, Zinsen und Kaufpreis außer Acht lassen.
Der größte Denkfehler besteht aus meiner Sicht darin, eine Immobilie wegen der Abschreibung allein zu kaufen. Die AfA kann eine gute Investition unterstützen, aber sie macht aus einem zu teuren Neubau kein rentables Objekt. Entscheidend bleibt, ob die Immobilie auch ohne den maximalen Steuervorteil tragfähig finanziert und dauerhaft vermietet werden kann.
Der entscheidende Check vor dem Kaufvertrag
Vor der Unterschrift würde ich vier Punkte schriftlich prüfen lassen: den steuerlichen Gebäudeanteil, das Datum des Kaufvertrags oder Baubeginns, die voraussichtliche Vermietung und die Frage, ob eine Kombination mit § 7b EStG möglich ist. Schon ein falsch eingeordnetes Datum oder eine unplausible Kaufpreisaufteilung kann den erwarteten Vorteil deutlich verändern.
Die degressive AfA ist vor allem ein Instrument für den zeitlichen Vorzug von Steuerentlastungen. Wer die Anfangsjahre seiner Finanzierung genau kalkuliert, kann davon profitieren. Wer dagegen langfristig gleichmäßige Abschreibungsbeträge bevorzugt, sollte die lineare Variante zumindest ernsthaft gegenrechnen und den möglichen Wechselzeitpunkt von Anfang an einplanen.
