Die wichtigsten Steuerregeln auf einen Blick
- Nach zehn Jahren ist der private Verkaufsgewinn meist steuerfrei.
- Eigennutzung kann auch innerhalb der Zehnjahresfrist zur Steuerfreiheit führen.
- Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der bereinigte Gewinn.
- Die Steuer ist keine feste Verkaufssteuer, sondern richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
- Die Grunderwerbsteuer zahlt beim normalen Verkauf grundsätzlich der Käufer. In Sachsen beträgt sie 5,5 Prozent.
Welche Steuer beim Verkauf einer Wohnung anfällt
Bei einer privat gehaltenen Eigentumswohnung geht es vor allem um die Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn. Umgangssprachlich wird sie oft Spekulationssteuer genannt. Dieser Begriff klingt nach einer eigenen Steuerart, tatsächlich wird der Gewinn aber über die Einkommensteuererklärung versteuert.
Die gesetzliche Grundlage ist § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre und greift keine Ausnahme, wird der Gewinn als sonstige Einkunft berücksichtigt. Entscheidend ist dabei nicht, ob der Verkauf besonders spekulativ war. Auch ein einmaliger Verkauf nach einer kurzen Vermietungszeit kann darunterfallen.
Eine feste Steuer von beispielsweise 25 Prozent gibt es nicht. Der Gewinn wird zu den übrigen steuerpflichtigen Einkünften addiert. Dadurch hängt die Belastung von Einkommen, Familienstand, Zusammenveranlagung, Kirchensteuer und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag ab. Ich würde deshalb nie pauschal mit einem bestimmten Prozentsatz kalkulieren, sondern zuerst eine individuelle überschlägige Rechnung erstellen.
Was nicht als Verkaufssteuer anfällt
Die Grunderwerbsteuer betrifft normalerweise den Erwerber und nicht den privaten Verkäufer. Bei einer Wohnung in Sachsen liegt der Steuersatz derzeit bei 5,5 Prozent des maßgeblichen Kaufpreises. Vertraglich kann der Verkäufer bestimmte Kosten übernehmen, die gesetzliche Steuerschuld des Käufers wird dadurch aber nicht automatisch zu einer Steuer des Verkäufers.
Auch die laufende Grundsteuer ist keine besondere Steuer auf den Verkauf. Sie wird bis zum vereinbarten wirtschaftlichen Übergang weiter berücksichtigt. Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wie laufende Kosten, Hausgeld und mögliche Nachzahlungen zwischen den Parteien aufgeteilt werden.
Die Zehnjahresfrist und Eigennutzung entscheiden
Die wichtigste Orientierung ist die Zehnjahresfrist. Wird eine privat gehaltene, vermietete Wohnung nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der private Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht mehr einkommensteuerpflichtig. Für die Berechnung zählt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, wobei in der Praxis regelmäßig der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten eine wichtige Rolle spielt.
Wer die Wohnung selbst bewohnt hat, kann oft früher steuerfrei verkaufen. Das gilt, wenn sie entweder durchgehend zwischen Kauf und Verkauf selbst genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken diente. Dafür müssen nicht zwingend drei vollständige Kalenderjahre vergangen sein. Maßgeblich ist ein zusammenhängender Zeitraum innerhalb dieser drei Kalenderjahre.
Vermietung, Leerstand und Teilnutzung
Eine kurze Vermietung vor dem Verkauf macht den gesamten Vorgang nicht automatisch steuerpflichtig, sie kann die Prüfung aber deutlich komplizierter machen. Wurde die Wohnung zunächst vermietet und später selbst genutzt, muss die Eigennutzung zeitlich sauber nachgewiesen werden. Ein Leerstand kann unschädlich sein, wenn eine nachvollziehbare Verkaufsabsicht bestand und die Wohnung nicht zwischenzeitlich anderweitig genutzt wurde.
Bei einer teilweise vermieteten Wohnung wird häufig nach Fläche oder wirtschaftlichem Anteil aufgeteilt. Der selbst bewohnte Teil kann steuerfrei sein, während der vermietete Teil innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig bleibt. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Fehlannahmen. Ein Arbeitszimmer, eine Einliegerwohnung oder eine dauerhaft überlassene Fläche sollte deshalb vor dem Verkauf steuerlich geprüft werden.
Bei einer Schenkung oder Erbschaft beginnt die Frist nicht immer neu. Häufig wird die Anschaffungszeit des Rechtsvorgängers berücksichtigt. Wer die Wohnung geerbt oder innerhalb der Familie übertragen bekommen hat, sollte deshalb den ursprünglichen Kaufvertrag des früheren Eigentümers heranziehen.So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Besteuert wird nicht einfach die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Die Rechnung beginnt mit dem Verkaufspreis. Davon werden die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie nachweisbare Kosten des Verkaufs abgezogen. Das Ergebnis ist der steuerliche Veräußerungsgewinn.
| Position | Beispielbetrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 340.000 Euro |
| Kaufpreis und damalige Kaufnebenkosten | 260.000 Euro |
| Nachweisbare Modernisierungen | 30.000 Euro |
| Verkaufskosten, zum Beispiel Makler und Inserate | 12.000 Euro |
| Bereits steuerlich berücksichtigte Abschreibungen | 18.000 Euro |
| Vereinfachter steuerlicher Gewinn | 56.000 Euro |
Die Abschreibungen sind ein wichtiger Punkt. Bei einer vermieteten Wohnung mindert die bereits geltend gemachte AfA, also die steuerliche Absetzung für Abnutzung, die ursprünglichen Anschaffungskosten. Dadurch kann der steuerpflichtige Verkaufsgewinn höher ausfallen, als es die private Überschlagsrechnung vermuten lässt.
Im Beispiel werden 290.000 Euro aus Kauf-, Neben- und Modernisierungskosten um 18.000 Euro Abschreibungen reduziert. Nach Abzug der Verkaufskosten ergibt sich ein Gewinn von 56.000 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent wären das grob 19.600 Euro Einkommensteuer, bevor weitere Faktoren wie Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer oder die übrige Einkommensteuer berücksichtigt werden.
Die tatsächliche Rechnung kann abweichen. Nicht jede Renovierung zählt in gleicher Weise, und Kosten ohne Beleg lassen sich kaum zuverlässig durchsetzen. Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gilt außerdem eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr. Wird diese Grenze erreicht oder überschritten, ist nicht nur der übersteigende Betrag steuerpflichtig.
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Welche Unterlagen ich unbedingt aufbewahren würde
- Kaufvertrag und Abrechnung der damaligen Kaufnebenkosten
- Rechnungen für Modernisierungen und größere Erhaltungsmaßnahmen
- Nachweise über Makler-, Inserats- und Rechtsberatungskosten
- Unterlagen zur Finanzierung und gegebenenfalls zur Vorfälligkeitsentschädigung
- Belege zur Eigennutzung, zum Beispiel Meldeunterlagen oder Verbrauchsnachweise
- Abschreibungsübersichten aus den früheren Einkommensteuererklärungen
Welche weiteren Kosten den Verkauf beeinflussen
Auch wenn sie keine Steuer im engeren Sinn sind, verändern Verkaufskosten den tatsächlichen Überschuss und oft auch den steuerpflichtigen Gewinn. Dazu gehören insbesondere Maklerprovision, Energieausweis, Grundrissaufbereitung, Inserate, Gutachten und bestimmte Kosten für die Löschung einer Grundschuld.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf der Käufer bei einer Verbrauchervermittlung grundsätzlich nicht stärker mit der Maklerprovision belastet werden als der Verkäufer. Die konkrete Höhe ist jedoch nicht bundesweit einheitlich festgelegt. In vielen Regionen bewegen sich die Gesamtprovisionen inklusive Umsatzsteuer im Bereich von etwa 5,95 bis 7,14 Prozent, die häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumsübergangs trägt üblicherweise der Käufer. Verkäufer übernehmen meist ihre eigenen Kosten für die Lastenfreistellung, also die Löschung oder Ablösung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld. Besteht noch ein Darlehen, kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Ob sie steuerlich berücksichtigt werden kann, hängt vom konkreten Zusammenhang mit dem Verkauf ab.
Für Eigentümer in Leipzig ist der steuerliche Kern nicht anders als in München oder Hamburg, denn die Einkommensteuer ist Bundesrecht. Der Standort wirkt sich aber auf den Verkaufspreis, die Vermarktungskosten und bei einem späteren Kauf auf die regionale Grunderwerbsteuer aus. Gerade bei einer knappen Verkaufskalkulation sollte man deshalb nicht nur den Angebotspreis, sondern den erwarteten Nettoerlös betrachten.
So bereite ich den Verkauf steuerlich vor
Ich würde die Steuerfrage klären, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Der sinnvollste Ablauf ist aus meiner Sicht überschaubar:
- Anschaffungsdatum prüfen: Maßgeblich ist nicht immer das Datum, das man spontan aus dem Notarvertrag abliest.
- Nutzung dokumentieren: Vermietung, Eigennutzung, Leerstand und Teilflächen zeitlich festhalten.
- Kosten zusammentragen: Kaufnebenkosten, Modernisierungen, Abschreibungen und Verkaufskosten in einer Rechnung erfassen.
- Gewinn schätzen: Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren eine Steuerreserve einplanen.
- Steuererklärung vorbereiten: Der steuerpflichtige Gewinn gehört in die Einkommensteuererklärung des maßgeblichen Verkaufsjahres.
Ein häufiger Fehler ist, nur den damaligen Kaufpreis vom heutigen Verkaufspreis abzuziehen. Dadurch wird der Gewinn entweder zu hoch oder zu niedrig eingeschätzt. Ein anderer Fehler besteht darin, den Notartermin als einzig entscheidendes Datum zu behandeln, obwohl der wirtschaftliche Übergang und die tatsächliche Nutzung ebenfalls eine Rolle spielen können.
Bei einer einfachen, vollständig selbst genutzten Wohnung ist eine überschlägige Prüfung oft ausreichend. Bei Vermietung, gemischter Nutzung, Erbschaft, Scheidung, mehreren Eigentümern oder einem Verkauf kurz vor Ablauf der Frist würde ich einen Steuerberater mit Immobilienerfahrung einbeziehen. Die Kosten dafür sind meist deutlich kleiner als eine falsch kalkulierte Steuerbelastung.
Ein realistisches Beispiel für eine Wohnung in Leipzig
Angenommen, eine Eigentumswohnung wurde für 240.000 Euro gekauft. Einschließlich damaliger Kaufnebenkosten und späterer wertsteigernder Maßnahmen liegen die relevanten Kosten bei 290.000 Euro. Vier Jahre später wird sie für 340.000 Euro verkauft, wobei 12.000 Euro Verkaufsnebenkosten entstehen.
Wurde die Wohnung während der gesamten Zeit vermietet und bereits 18.000 Euro abgeschrieben, kann der steuerlich relevante Gewinn ungefähr bei 56.000 Euro liegen. Bei vollständiger Eigennutzung wäre der Gewinn trotz des Verkaufs innerhalb von zehn Jahren in der Regel steuerfrei.
Das Beispiel zeigt, warum zwei Wohnungen mit demselben Kauf- und Verkaufspreis steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden können. Entscheidend sind nicht nur die 50.000 Euro Wertzuwachs, sondern auch Nutzung, Abschreibungen, Kosten und die persönliche Einkommensteuer.
Die richtige Nettozahl entscheidet über den Verkaufszeitpunkt
Vor dem Verkauf sollte ich drei Zahlen getrennt betrachten: den erwarteten Verkaufspreis, den tatsächlichen Überschuss nach Darlehensablösung und Kosten sowie den möglichen steuerpflichtigen Gewinn. Erst diese Kombination zeigt, ob ein Verkauf heute sinnvoller ist als ein Warten bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist.
Besonders bei einer vermieteten Wohnung kann ein scheinbar kleiner Preisunterschied eine große Wirkung haben. Wer alle Belege sichert, die Eigennutzung nachvollziehbar dokumentiert und die Steuer früh einplant, vermeidet die unangenehme Überraschung, dass vom Verkaufserlös deutlich weniger übrig bleibt als gedacht.
Die Regeln sind klar, die Einzelfälle aber nicht immer. Bei größeren Beträgen oder einem Verkauf innerhalb der Frist sollte die persönliche Berechnung vor der Beurkundung geprüft werden, damit der Verkaufspreis nicht nur auf dem Papier attraktiv aussieht.
