Wer seine Eltern in einer eigenen Wohnung oder Einliegerwohnung mietfrei wohnen lässt, möchte helfen und keine unnötigen Steuerprobleme auslösen. Gleichzeitig stellt sich schnell die Frage, ob das Finanzamt eine fiktive Miete ansetzt, welche Kosten abziehbar bleiben und ob eine vergünstigte Vermietung sinnvoller wäre. Ich zeige die wichtigsten Regeln, rechne die gängigen Varianten durch und erläutere, welche Unterlagen in der Praxis zählen.
Die steuerliche Entscheidung hängt vor allem von Miete, Vergleichsmiete und Dokumentation ab
- Keine fiktiven Mieteinnahmen: Bei echter unentgeltlicher Überlassung versteuern Sie grundsätzlich keine imaginäre Miete.
- Weniger Werbungskosten: Für den mietfrei überlassenen Teil lassen sich Schuldzinsen, AfA, Grundsteuer und Reparaturen meist nicht als Vermietungskosten abziehen.
- 66-Prozent-Grenze: Ab mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt eine langfristige Vermietung steuerlich als entgeltlich.
- Unter 50 Prozent: Die Kosten werden grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufgeteilt.
- Familienvertrag: Mietvertrag, Überweisungen und Nebenkosten müssen tatsächlich so durchgeführt werden, wie sie vereinbart wurden.
Was das Finanzamt sieht, wenn Eltern kostenlos wohnen
Wer seine Eltern mietfrei wohnen lässt, erzielt aus diesem Teil der Immobilie normalerweise keine steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Das Finanzamt setzt also nicht automatisch die ortsübliche Miete als Einnahme an. Die kostenlose Überlassung bleibt trotzdem steuerlich relevant, weil dadurch meist keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Die wichtigste Folge betrifft die Kosten. Aufwendungen, die unmittelbar oder anteilig auf die unentgeltlich überlassene Wohnung entfallen, sind grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung. Dazu können etwa Finanzierungszinsen, die Gebäudeabschreibung, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen gehören.
Bei einem Zweifamilienhaus wird häufig nach Wohnfläche aufgeteilt. Bewohnen die Eltern 70 von insgesamt 140 Quadratmetern, entfällt bei vielen gemeinschaftlichen Kosten zunächst die Hälfte auf diesen Bereich. Ich würde diese Rechnung nicht pauschal übernehmen, wenn einzelne Kosten eindeutig einer Wohnung zugeordnet werden können. Eine Reparatur im Elternbad gehört vollständig dorthin, während die Dachsanierung meist nach einem sachgerechten Schlüssel verteilt wird.
Die Grundsteuer verschwindet durch die kostenlose Nutzung natürlich nicht. Sie bleibt eine Belastung des Eigentümers. Steuerlich abziehbar ist sie bei einer echten Vermietung, bei der mietfreien Überlassung aber nicht automatisch als Werbungskosten für den betroffenen Wohnbereich.
Welche Rolle die 50- und 66-Prozent-Grenze spielt
Eine mietfreie Überlassung ist nicht dasselbe wie eine günstige Vermietung. Sobald Ihre Eltern tatsächlich Miete zahlen, kommt die Regelung für verbilligte Wohnraumüberlassung ins Spiel. Verglichen wird das vereinbarte Entgelt mit der ortsüblichen Marktmiete, wobei regelmäßig die Kaltmiete und die gezahlten Umlagen berücksichtigt werden.
| Höhe des Entgelts | Steuerliche Folge | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| 0 Prozent | Unentgeltliche Überlassung | Keine Mieteinnahmen, grundsätzlich kein Werbungskostenabzug für den kostenlosen Teil |
| Unter 50 Prozent | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil | Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
| 50 bis unter 66 Prozent | Totalüberschussprognose erforderlich | Bei positiver Prognose kann der volle Abzug möglich sein |
| Mindestens 66 Prozent | Langfristige Vermietung gilt als entgeltlich | Grundsätzlich voller Werbungskostenabzug für den vermieteten Bereich |
Die Grenze von 66 Prozent ist keine Mindestmiete, die Sie Ihren Eltern zwingend berechnen müssen. Sie entscheidet vor allem darüber, wie die Kosten steuerlich behandelt werden. Wenn die familiäre Unterstützung im Vordergrund steht, kann eine kostenlose Überlassung völlig legitim sein. Bei einer stark finanzierten Immobilie kann sie aber deutlich teurer werden als gedacht, weil gleichzeitig Mieteinnahmen und steuerliche Abzugsmöglichkeiten fehlen.
Zwischen 50 und 66 Prozent prüft das Finanzamt, ob über die voraussichtliche Vermietungsdauer insgesamt ein Überschuss entstehen kann. Diese sogenannte Totalüberschussprognose berücksichtigt unter anderem Mieten, Zinsen, Abschreibung und größere Instandhaltungen. Fällt sie positiv aus, ist der volle Werbungskostenabzug möglich. Bei einem negativen Ergebnis wird wiederum aufgeteilt.
Ein Rechenbeispiel für eine Wohnung in Leipzig
Nehmen wir eine Einliegerwohnung, für die eine ortsübliche Vergleichsmiete von 900 Euro monatlich ermittelt wurde. Die 66-Prozent-Grenze liegt damit bei 594 Euro. In der Praxis würde ich eher einen runden Betrag von 600 Euro vereinbaren, damit kleine Abweichungen bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht sofort problematisch werden.
| Variante | Monatliche Zahlung | Voraussichtliche Wirkung |
|---|---|---|
| Mietfrei | 0 Euro | Keine Einnahmen, Kosten für diesen Bereich grundsätzlich nicht als Vermietungsaufwand abziehbar |
| Stark verbilligt | 400 Euro | 44,4 Prozent der Vergleichsmiete, Kosten regelmäßig nur anteilig abziehbar |
| Vergünstigt | 540 Euro | 60 Prozent, Totalüberschussprognose entscheidet über den Umfang des Abzugs |
| Steuerlich robust | 600 Euro | Mehr als 66 Prozent, bei langfristigem Mietverhältnis grundsätzlich voller Kostenabzug |
Angenommen, auf die Wohnung entfallen jährlich 8.000 Euro aus Zinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Bei mietfreier Nutzung fehlen nicht nur 7.200 Euro mögliche Jahresmiete, sondern auch der steuerliche Abzug dieser 8.000 Euro. Bei einer Miete von 600 Euro entstehen dagegen 7.200 Euro Einnahmen pro Jahr, denen die abzugsfähigen Kosten gegenüberstehen.
Das bedeutet nicht automatisch, dass Sie auf 7.200 Euro Einkommensteuer zahlen. Versteuert wird grundsätzlich der Überschuss nach Abzug der anerkannten Kosten. Gerade bei einer neuen Finanzierung oder größeren Renovierung kann zunächst sogar ein steuerlicher Verlust entstehen. Entscheidend ist, dass die Vermietung steuerlich anerkannt wird und die Kosten tatsächlich mit diesem Wohnbereich zusammenhängen.
So muss der Mietvertrag mit den Eltern gestaltet sein
Bei Angehörigen schaut das Finanzamt genauer hin. Das ist kein Misstrauen gegenüber der Familie, sondern eine Prüfung, ob die Vereinbarung einem Vertrag zwischen fremden Personen entspricht. Die Wohnung, die Miethöhe und die Nebenkosten sollten daher klar und schriftlich festgelegt werden.
- Wohnfläche und Räume festhalten. Beschreiben Sie die konkrete Wohnung einschließlich Stellplatz, Keller und mitbenutzter Flächen.
- Kaltmiete und Umlagen trennen. Legen Sie fest, welche Betriebskosten die Eltern tragen und wie abgerechnet wird.
- Regelmäßige Überweisung vereinbaren. Die Miete sollte monatlich vom Konto der Eltern auf das Konto des Vermieters fließen.
- Keine Rückzahlung als Geschenk einplanen. Wenn die Eltern die Miete nur zahlen, weil sie ihnen anschließend regelmäßig zurücküberwiesen wird, kann das Mietverhältnis steuerlich an Glaubwürdigkeit verlieren.
- Änderungen dokumentieren. Eine spätere Mietreduzierung oder ein Erlass sollte schriftlich und für die Zukunft vereinbart werden.
Ein nachträglich erstellter Vertrag heilt nicht automatisch eine jahrelang anders gelebte Praxis. Besonders kritisch sind Barzahlungen ohne Beleg, eine nie gezahlte Miete oder die Verrechnung mit angeblichen Unterhaltsleistungen. Der Bundesfinanzhof stellt bei Angehörigenverträgen regelmäßig darauf ab, ob die Hauptpflichten tatsächlich durchgeführt werden.
Für die ortsübliche Miete in Leipzig kommen je nach Lage und Ausstattung der örtliche Mietspiegel, vergleichbare aktuelle Angebote und bei schwierigen Fällen ein Gutachten infrage. Eine grobe Schätzung aus dem Bekanntenkreis reicht bei einer langfristigen Gestaltung mit hohen Finanzierungskosten selten aus.
Unterhalt, Schenkung und Sozialleistungen nicht übersehen
Die kostenlose Wohnung kann neben der Einkommensteuer auch beim Unterhalt eine Rolle spielen. Unterstützen Sie bedürftige Eltern, kann die Wohnraumüberlassung als Sachunterhalt berücksichtigt werden. Ein Abzug nach § 33a EStG setzt allerdings unter anderem eine gesetzliche Unterhaltspflicht, Bedürftigkeit, geringe eigene Einkünfte und ausreichende Nachweise voraus.
Für 2026 liegt der Grundbetrag nach § 33a EStG bei 12.348 Euro pro unterstützter Person. Eigene Einkünfte und Bezüge der Eltern können den abziehbaren Betrag mindern. Der Betrag von 624 Euro bleibt dabei als jährlicher anrechnungsfreier Betrag relevant. Die kostenlose Nutzung der Wohnung führt also nicht automatisch zu einem Abzug in Höhe der ortsüblichen Miete.
Auch eine mögliche Schenkungsteuer sollte bei einer sehr langfristigen oder besonders wertvollen Nutzung nicht völlig ausgeblendet werden. Ein unentgeltlich eingeräumtes Nutzungsrecht kann eine freigebige Zuwendung darstellen. Für Erwerbe von einem Kind gilt bei Eltern grundsätzlich die Steuerklasse II mit 20.000 Euro Freibetrag, wobei frühere Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren mitzählen.
In normalen familiären Unterstützungsfällen entsteht daraus nicht automatisch eine Steuerzahlung. Bei einer großen Wohnung, einem dauerhaft zugesicherten Wohnrecht oder einer zusätzlichen Vermögensübertragung würde ich den Wert der Nutzung jedoch vorab fachlich prüfen lassen. Beziehen die Eltern Bürgergeld oder Grundsicherung, sollte außerdem das Jobcenter beziehungsweise Sozialamt einbezogen werden, weil kostenlose Unterkunft die Anerkennung von Unterkunftskosten beeinflussen kann.
Die passende Lösung hängt von Ihrem eigentlichen Ziel ab
Wenn Sie Ihren Eltern dauerhaft helfen möchten und keine hohen Immobilienkosten steuerlich nutzen müssen, ist eine klar dokumentierte kostenlose Überlassung oft die einfachste Lösung. Dann sollten Sie aber akzeptieren, dass für diesen Bereich regelmäßig weder fiktive Mieteinnahmen noch die damit verbundenen Vermietungskosten angesetzt werden.
Ist die Immobilie stark finanziert oder stehen größere Sanierungen an, lohnt sich eine Vergleichsrechnung mit mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Eine echte Mietzahlung kann den Eltern finanziell anschließend wieder zugutekommen, darf aber nicht nur auf dem Papier existieren. Für eine Wohnung in Sachsen machen Lage, Wohnfläche und Ausstattung einen erheblichen Unterschied, deshalb sollte die Vergleichsmiete sauber belegt werden.
Meine Faustregel lautet: Erst die Wohnkosten, Finanzierung und mögliche Unterhaltsleistungen zusammenrechnen, dann zwischen mietfreier Überlassung und vergünstigter Vermietung entscheiden. Bei größeren Beträgen oder einem geplanten Wohnrecht sollte ein Steuerberater die Gestaltung prüfen, bevor Vertrag, Überweisungen und Steuererklärung dauerhaft aufeinander abgestimmt werden.
