Eine Wohnung darf selbstverständlich unter dem Mietspiegel vermietet werden. Für das Finanzamt wird die niedrige Miete aber relevant, sobald dadurch der Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung betroffen sein kann. Entscheidend sind die tatsächliche Bruttomiete, die ortsübliche Marktmiete und die Grenzen von 50 und 66 Prozent.
Die steuerliche Einordnung hängt nicht allein vom Mietspiegel ab
- Kein automatisches Problem: Eine Miete unter dem Mietspiegel ist grundsätzlich erlaubt.
- 66 Prozent: Ab dieser Grenze gilt die Vermietung steuerlich als voll entgeltlich.
- 50 bis unter 66 Prozent: Eine positive Totalüberschussprognose kann den vollständigen Kostenabzug sichern.
- Unter 50 Prozent: Die Kosten werden grundsätzlich zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Anteil aufgeteilt.
- Bruttomiete: Für die Berechnung zählen meist Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten.
Eine günstige Miete ist nicht automatisch ein Problem für das Finanzamt
Das Finanzamt schreibt Vermietern normalerweise nicht vor, welchen Mietpreis sie verlangen müssen. Eine Wohnung kann aus sozialen Gründen, wegen eines langjährigen Mietverhältnisses oder zur Unterstützung eines Angehörigen bewusst günstiger vermietet werden. Steuerlich problematisch wird nicht die niedrige Miete an sich, sondern ein möglicher Verlust beim Abzug der damit verbundenen Kosten.
Der Mietspiegel ist dabei nur ein wichtiges Hilfsmittel. Maßgeblich ist die ortsübliche Marktmiete für eine vergleichbare Wohnung. Sie berücksichtigt unter anderem Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Lage, energetischen Zustand und Beschaffenheit. Ein qualifizierter Mietspiegel bietet dafür meist die beste Grundlage, ist aber nicht in jedem Fall die einzige zulässige Quelle.
Für Leipzig gilt beispielsweise der jeweils aktuelle Leipziger Mietspiegel. Die Stadt weist darauf hin, dass der seit dem 1. Juli 2025 gültige Mietspiegel 2025 bis 2027 bei der Ermittlung der Vergleichsmiete die maßgebliche Grundlage bildet. Für einen älteren Mietvertrag kann jedoch die damals gültige Fassung relevant sein.
Das ist eine wichtige Unterscheidung. Das Mietrecht und das Steuerrecht verfolgen nicht exakt dasselbe Ziel. Eine niedrige Miete kann mietrechtlich zulässig sein und trotzdem dazu führen, dass das Finanzamt den Werbungskostenabzug genauer prüft.
Die 50- und 66-Prozent-Grenzen entscheiden über den Kostenabzug
Nach § 21 Abs. 2 EStG wird bei einer langfristigen Vermietung geprüft, wie hoch das tatsächlich gezahlte Entgelt im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete ist. Für die Einordnung gelten derzeit drei Bereiche.
| Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Mindestens 66 Prozent | Die Vermietung gilt als voll entgeltlich. Die mit der Vermietung verbundenen Werbungskosten können grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden. |
| Mindestens 50, aber unter 66 Prozent | Das Finanzamt kann eine Totalüberschussprognose verlangen. Bei einem positiven Ergebnis bleibt der volle Kostenabzug möglich. |
| Unter 50 Prozent | Die Vermietung wird grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Kosten sind dann nur anteilig abziehbar. |
Die Grenze von 66 Prozent ist deshalb so praktisch, weil der Gesetzgeber in diesem Bereich grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht. Ich würde sie bei einer neuen Vermietung nicht blind als Zielwert verwenden, aber als sichere steuerliche Orientierung ist sie sehr hilfreich.
Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent, kommt die Totalüberschussprognose ins Spiel. Dabei wird über die voraussichtliche Vermietungsdauer geprüft, ob die Einnahmen insgesamt höher sein werden als die Werbungskosten. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wird häufig ein Zeitraum von 30 Jahren betrachtet.
Fällt die Prognose positiv aus, können auch in diesem Bereich die Kosten grundsätzlich vollständig abgezogen werden. Bei einem negativen Ergebnis wird der unentgeltliche Anteil steuerlich nicht berücksichtigt. Eine niedrige Miete ist also nicht automatisch nachteilig, sie verlangt aber eine belastbare Rechnung.
So berechnet man die relevante Vergleichsmiete
Der häufigste Fehler liegt darin, einfach die vereinbarte Kaltmiete durch den Mittelwert des Mietspiegels zu teilen. Für die steuerliche Prüfung kommt es in der Regel auf die Bruttomiete an. Dazu gehören die Kaltmiete und die umlagefähigen Nebenkosten, einschließlich umlagefähiger Heizkosten, soweit sie vergleichbar angesetzt werden.
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Ein Beispiel mit einer Wohnung in Leipzig
Angenommen, eine 70 Quadratmeter große Wohnung hat laut Mietspiegel eine ortsübliche Nettokaltmiete von 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 595 Euro im Monat. Hinzu kommen 175 Euro umlagefähige Nebenkosten. Die ortsübliche Bruttomiete beträgt damit 770 Euro monatlich.
| Vereinbarte Miete | Bruttomiete | Verhältnis zur Vergleichsmiete | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 595 Euro Kaltmiete plus 175 Euro Nebenkosten | 770 Euro | 100 Prozent | Voller Kostenabzug grundsätzlich unproblematisch |
| 350 Euro Kaltmiete plus 175 Euro Nebenkosten | 525 Euro | 68,2 Prozent | 66-Prozent-Grenze überschritten |
| 300 Euro Kaltmiete plus 175 Euro Nebenkosten | 475 Euro | 61,7 Prozent | Totalüberschussprognose kann erforderlich sein |
Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und ersetzen keine individuelle Ermittlung anhand des passenden Mietspiegelfeldes. Entscheidend ist außerdem, ob die Wohnung am oberen oder unteren Rand der Mietspanne einzuordnen ist. Eine pauschale Orientierung am Mittelwert kann zu einer falschen Quote führen, wenn Ausstattung oder Lage eine begründete Abweichung rechtfertigen.
Ich würde deshalb immer in dieser Reihenfolge vorgehen:
- Das passende Feld im örtlichen Mietspiegel anhand von Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung bestimmen.
- Die zulässige Spanne prüfen und eine begründete Einordnung vornehmen.
- Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten getrennt dokumentieren.
- Die tatsächlich vereinbarte und gezahlte Bruttomiete berechnen.
- Die Quote mit 50 und 66 Prozent vergleichen.
Bei Angehörigen prüft das Finanzamt besonders genau
Eine verbilligte Vermietung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige ist möglich. Das Mietverhältnis muss aber einem Vertrag zwischen fremden Dritten möglichst nahekommen. Dazu gehören ein schriftlicher Mietvertrag, eine klare Regelung zu Nebenkosten, regelmäßige Überweisungen und die tatsächliche Durchführung aller Vereinbarungen.
Barzahlungen, unklare Mietminderungen oder zusätzliche Absprachen außerhalb des Vertrags machen die steuerliche Anerkennung unnötig schwierig. Auch eine formal vereinbarte Miete hilft nicht, wenn sie dauerhaft nicht oder nur unregelmäßig gezahlt wird.
Besonders sauber ist es, wenn der Mietvertrag die gleichen Grundstrukturen enthält wie andere Verträge des Vermieters. Dazu zählen etwa Fälligkeit, Kaution, Betriebskostenabrechnung und Regelungen zu Reparaturen. Der sogenannte Fremdvergleich bedeutet, dass das Finanzamt fragt, ob ein unabhängiger Vermieter den Vertrag in derselben Form abgeschlossen hätte.
Bei einer Miete unter 50 Prozent der Vergleichsmiete wird nicht automatisch der gesamte Vertrag verworfen. Vielmehr wird der Kostenabzug im Verhältnis des entgeltlich vermieteten Anteils begrenzt. Das kann bei Angehörigenvermietungen zu spürbaren steuerlichen Nachteilen führen, vor allem bei hohen Darlehenszinsen oder größeren Renovierungen.
Welche Kosten bei einer niedrigen Miete betroffen sein können
Die Regelung betrifft nicht nur die Abschreibung des Gebäudes. Bei einer Vermietung können viele Aufwendungen als Werbungskosten zählen, etwa Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltungskosten und bestimmte Nebenkosten, die der Vermieter selbst trägt.
Ein einfaches Beispiel zeigt die Größenordnung. Entstehen im Jahr 12.000 Euro abzugsfähige Kosten und liegt die Miete bei 60 Prozent der ortsüblichen Bruttomiete, wären bei einer negativen Prognose grundsätzlich nur etwa 7.200 Euro dem entgeltlichen Teil zuzuordnen. Die übrigen 4.800 Euro könnten steuerlich unberücksichtigt bleiben.
Das ist keine zusätzliche Steuer auf die günstige Vermietung. Es bedeutet vielmehr, dass ein Teil der Kosten nicht mehr mit den Mieteinnahmen verrechnet werden darf. Der tatsächliche Effekt hängt deshalb stark von der Finanzierung und dem Zustand der Immobilie ab. Bei einem schuldenfreien Objekt mit geringen laufenden Kosten kann die Auswirkung kleiner sein als bei einer frisch gekauften Wohnung mit hohem Darlehen.
Eine Totalüberschussprognose sollte nicht aus einer groben Schätzung bestehen. Sie muss unter anderem erwartete Mieten, Mietsteigerungen, Zinsen, Instandhaltung, Abschreibung und mögliche Leerstandszeiten realistisch abbilden. Bei großen Sanierungen oder einer zeitlich begrenzten Vermietung kann die Beurteilung deutlich komplizierter werden.
Mein Prüfplan für eine faire und steuerfeste Miete
Wer bewusst unter dem Mietspiegel vermieten möchte, sollte die Entscheidung nicht nur nach dem gewünschten Mietnachlass treffen. Sinnvoll ist eine kurze Dokumentation mit dem verwendeten Mietspiegel, der Einordnung der Wohnung, der Berechnung der Bruttomiete und einer Erklärung für den gewählten Preis.
- Unter 66 Prozent? Eine steuerliche Prognose vorbereiten lassen.
- Unter 50 Prozent? Mit einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten rechnen.
- Angehörigenmietvertrag? Vertrag, Zahlungsfluss und Nebenkosten besonders sauber gestalten.
- Leipziger Wohnung? Den aktuellen Mietspiegel und bei älteren Verträgen die passende historische Grundlage prüfen.
Meine klare Empfehlung lautet, den Mietpreis nicht künstlich auf exakt 66 Prozent zu setzen, wenn die Vergleichsmiete unsicher ist. Besser ist eine nachvollziehbare Berechnung mit etwas Abstand zur Grenze. So bleibt die günstige Vermietung sozial oder wirtschaftlich begründbar, ohne dass der Werbungskostenabzug unnötig unter Druck gerät.
