Eine neu gebaute Mietwohnung kann in den ersten Jahren deutlich höhere steuerliche Abzüge ermöglichen als ein klassischer Neubau mit linearer Abschreibung. Ich zeige, wie die degressive Abschreibung bei Immobilien im Jahr 2026 funktioniert, welche Fristen für Bau und Kauf gelten, wie die Rechnung aussieht und wann der Wechsel zur linearen AfA sinnvoll wird.
Die degressive AfA verschiebt den Steuervorteil in die ersten Jahre
- 5 Prozent des jeweiligen Restwerts dürfen jährlich abgeschrieben werden.
- Begünstigt sind vor allem neu errichtete Wohngebäude und Wohnungen.
- Der Baubeginn muss zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 liegen.
- Beim Kauf muss der rechtswirksame Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden und der Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.
- Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Wert von Grundstück und Boden.
Was die degressive Gebäude-AfA tatsächlich verändert
Bei der linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Betrag angesetzt. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt dieser Satz grundsätzlich 3 Prozent der Gebäudeanschaffungs- oder Herstellungskosten. Die degressive Methode nach § 7 Absatz 5a EStG setzt dagegen im ersten Jahr 5 Prozent an und berechnet die folgenden Beträge immer vom niedrigeren Restwert.
Der steuerliche Vorteil liegt deshalb vor allem am Anfang. Die Abschreibung fällt zunächst höher aus und sinkt danach jedes Jahr. Ich sehe darin in erster Linie einen Liquiditätsvorteil, keinen zusätzlichen Gewinn. Die Kosten werden schneller steuerlich berücksichtigt, aber nicht doppelt abgeschrieben.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Abschreibung und Steuerersparnis. Ein Betrag von 20.000 Euro AfA senkt das zu versteuernde Einkommen beziehungsweise den steuerlichen Überschuss aus Vermietung um 20.000 Euro. Wie viel Einkommensteuer dadurch tatsächlich entfällt, hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz, anderen Einkünften und möglichen Verlustverrechnungen ab.
Für eine selbst genutzte Wohnung entsteht normalerweise kein Werbungskostenabzug aus der AfA, weil keine steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte vorliegen. Praktisch interessant ist die Regelung daher vor allem für vermietete Wohnungen, Wohnungsunternehmen und Immobilien im Betriebsvermögen.
Wer die Regelung 2026 nutzen kann
Die degressive Gebäude-AfA gilt nicht für jede Immobilie. Das Gebäude muss in Deutschland oder einem anderen EU- beziehungsweise EWR-Staat liegen und Wohnzwecken dienen. Auch eine Eigentumswohnung kann begünstigt sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Beim eigenen Neubau
Wer selbst baut, braucht einen Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist grundsätzlich das Datum der Baubeginnanzeige, nicht allein der Bauantrag oder die Baugenehmigung. Gibt es nach Landesrecht keine verpflichtende Baubeginnanzeige, muss der Baubeginn gegenüber der zuständigen Baubehörde freiwillig angezeigt und nachweisbar dokumentiert werden.
Gerade bei Bauprojekten in Sachsen sollte dieser Nachweis sauber in der Objektakte liegen. Ein späterer Streit darüber, wann die Herstellung tatsächlich begonnen hat, kann den gesamten steuerlichen Vorteil gefährden.
Lesen Sie auch: Grunderwerbsteuer Hessen - Kosten, Ausnahmen und Hessengeld
Beim Kauf einer Neubauwohnung
Beim Erwerb muss der obligatorische Kaufvertrag, in der Regel der notarielle Vertrag, nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Zusätzlich muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.
Das bedeutet praktisch, dass eine bereits fertiggestellte Neubauwohnung nicht Jahre später mit dieser Sonderregelung gekauft werden kann. Ein Kauf einer Bestandswohnung oder eines älteren Altbaus fällt ebenfalls nicht darunter. Eine reine Sanierung reicht grundsätzlich nicht aus, weil dadurch kein begünstigter Wohnungsneubau im Sinne der Vorschrift entsteht.
| Situation | Degressive AfA möglich? |
|---|---|
| Eigener Neubau mit Baubeginn im Förderzeitraum | Grundsätzlich ja |
| Kauf einer neuen Wohnung im Fertigstellungsjahr | Grundsätzlich ja |
| Kauf einer Bestandswohnung | Nein |
| Kauf einer Neubauwohnung mehrere Jahre nach Fertigstellung | Nein |
| Selbst genutztes Eigenheim ohne steuerpflichtige Vermietung | Kein normaler Werbungskostenabzug |
So wird der Gebäudeanteil richtig berechnet
Die 5 Prozent beziehen sich nicht auf den gesamten Kaufpreis. Grund und Boden ist steuerlich nicht abnutzbar und wird deshalb nicht abgeschrieben. Bei einem Kauf müssen der Gebäudeanteil und der Bodenanteil nachvollziehbar aufgeteilt werden. Auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten können nicht einfach vollständig dem Gebäude zugerechnet werden.
Ein vereinfachtes Beispiel macht die Wirkung sichtbar. Eine Neubauwohnung kostet einschließlich Grundstücksanteil 520.000 Euro. Nach einer plausiblen Kaufpreisaufteilung entfallen 120.000 Euro auf den Boden und 400.000 Euro auf das Gebäude. Nur die 400.000 Euro bilden hier die Grundlage der degressiven AfA.
| Jahr | Berechnungsgrundlage | AfA bei 5 Prozent | Restwert |
|---|---|---|---|
| 1 | 400.000 € | 20.000 € | 380.000 € |
| 2 | 380.000 € | 19.000 € | 361.000 € |
| 3 | 361.000 € | 18.050 € | 342.950 € |
| 4 | 342.950 € | 17.147,50 € | 325.802,50 € |
| 5 | 325.802,50 € | 16.290,13 € | 309.512,38 € |
Bei der linearen Methode wären es im selben Beispiel jedes Jahr 12.000 Euro. In den ersten vier vollen Jahren entstehen mit der degressiven Variante somit rund 26.197,50 Euro zusätzliche Abschreibungen gegenüber der linearen AfA. Wird die Wohnung erst im Laufe des Jahres fertiggestellt oder gekauft, wird der Betrag im ersten Jahr zeitanteilig gekürzt.
Die Aufteilung des Kaufpreises sollte nicht allein nach einer beliebigen Prozentzahl erfolgen. Ich würde den Vertragswert, die Bodenrichtwerte, die Wohnfläche und die tatsächlichen Gebäudekosten zusammen betrachten. Eine überhöhte Gebäudezuordnung kann bei einer Prüfung problematisch werden und ist den kurzfristigen Steuervorteil nicht wert.
[search_image]degressive Abschreibung Immobilie Rechenbeispiel Restwert Tabelle]
Degressiv oder linear was passt besser zur Immobilie
Die degressive Methode ist nicht automatisch die beste Wahl. Entscheidend ist, ob ein hoher Abzug in den ersten Jahren zur finanziellen Situation des Investors passt. Wer anfangs hohe Mieteinnahmen, ein hohes zu versteuerndes Einkommen und eine solide Vermietungsplanung hat, profitiert meist stärker von der Vorverlagerung.
| Kriterium | Degressive AfA | Lineare AfA |
|---|---|---|
| Abschreibung im ersten Jahr | 5 Prozent vom Gebäude-Restwert | Grundsätzlich 3 Prozent der ursprünglichen Kosten |
| Verlauf | Sinkende Jahresbeträge | Gleichbleibende Jahresbeträge |
| Vorteil | Höhere Entlastung in der Anfangsphase | Planbare und einfache Kalkulation |
| Typischer Einsatz | Neubau mit hohem Anfangsüberschuss | Langfristig gleichmäßige Steuerplanung |
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig. Umgekehrt darf normalerweise nicht von linear zurück auf degressiv gewechselt werden. Nach dem Wechsel wird der verbleibende Restwert über die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Der Wechsel kann sinnvoll werden, wenn der lineare Jahresbetrag höher wäre als die weiterhin sinkenden 5 Prozent vom Restwert.
Ich würde die Entscheidung nicht nur für das erste Steuerjahr treffen. Eine Immobilienrechnung sollte mindestens die ersten zehn Jahre abbilden und dabei Miete, Zinsen, Instandhaltung, Tilgung, Leerstand und persönliche Steuerprogression berücksichtigen. Die AfA ist ein wichtiger Baustein, aber sie macht aus einem zu teuer eingekauften Objekt kein gutes Investment.
Welche zusätzliche Sonder-AfA in Frage kommen kann
Die degressive AfA kann grundsätzlich neben der Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden. Diese zusätzliche Förderung betrifft den Mietwohnungsneubau und ist an deutlich strengere Bedingungen geknüpft.
Für neuere Förderfälle sind unter anderem ein Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und eine begrenzte Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter relevant. Die Sonder-AfA kann bis zu 5 Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren betragen.
Zusätzlich muss die Wohnung grundsätzlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Werden die Voraussetzungen später nicht eingehalten, kann die Sonderabschreibung rückwirkend verloren gehen.
Für 2026 sollte die Förderberechtigung nach § 7b EStG besonders sorgfältig geprüft werden, weil die aktuelle Regelung bei neueren Fällen auch an die Einkunftsart anknüpft. Die Kombination ist attraktiv, aber kein automatischer Anspruch für jeden privaten Vermieter. Für die normale degressive Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 5a gelten diese EH40- und QNG-Anforderungen dagegen nicht.
Die richtige AfA beginnt schon vor dem Notartermin
Vor dem Kauf würde ich mir die Baubeginnanzeige, den Fertigstellungszeitpunkt, den notariellen Vertrag und die geplante Kaufpreisaufteilung vorlegen lassen. Bei einer vermieteten Neubauwohnung kommen außerdem Mietkonzept, Wohnflächenberechnung und die Aufteilung der Anschaffungsnebenkosten auf den Prüfstand.
Für ein Objekt in Leipzig oder im Umland ist die steuerliche Rechnung nur dann belastbar, wenn sie mit den realistischen lokalen Mieten und nicht mit einer optimistischen Wunschmiete arbeitet. Mein praktischer Maßstab lautet deshalb: Erst die Immobilie wirtschaftlich prüfen, dann den Steuervorteil einrechnen. Die degressive AfA kann den Start deutlich erleichtern, ersetzt aber weder eine saubere Finanzierung noch eine belastbare Vermietungsplanung.
