10.000 Euro Jahresmiete wirken zunächst wie ein klarer Betrag, steuerlich sind sie aber nicht automatisch 10.000 Euro Einkommen. Entscheidend ist, welche Kosten, Zinsen und Abschreibungen mit der Immobilie verbunden sind und wie hoch das übrige zu versteuernde Einkommen ausfällt. Ich zeige, mit welchen Beträgen du 2026 rechnen kannst und wo Vermieter in Leipzig und Sachsen besonders häufig falsch kalkulieren.
Die Steuer auf 10.000 Euro Miete hängt vor allem vom Gewinn ab
- 10.000 Euro Einnahmen sind nicht automatisch 10.000 Euro steuerpflichtiger Gewinn.
- Abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen, Abschreibung, Instandhaltung und Verwaltungskosten.
- Ohne weitere Einkünfte kann ein Gewinn von 10.000 Euro 2026 steuerfrei bleiben, wenn das zu versteuernde Gesamteinkommen unter 12.348 Euro liegt.
- Bei mittlerem Einkommen führen 10.000 Euro zusätzlicher Mietgewinn grob zu 2.500 bis 3.700 Euro Einkommensteuer.
- Die Tilgung eines Immobiliendarlehens ist nicht als Werbungskosten abziehbar.
Wie viel Steuer auf 10.000 Euro Mieteinnahmen anfällt
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 21 EStG mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet. Versteuert wird also nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss aus Einnahmen und abzugsfähigen Ausgaben.
Wer 10.000 Euro Miete einnimmt und 3.000 Euro an anerkannten Kosten hat, versteuert zunächst nur 7.000 Euro Vermietungsgewinn. Zu den Einnahmen zählen in der Regel auch umlagefähige Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Die dazugehörigen Ausgaben können im Gegenzug ebenfalls berücksichtigt werden.
| Situation 2026 | Vereinfachtes Ergebnis |
|---|---|
| 10.000 Euro Mietgewinn, keine weiteren Einkünfte | 0 Euro Einkommensteuer, sofern das Gesamteinkommen unter 12.348 Euro bleibt |
| 10.000 Euro Bruttomiete, 3.000 Euro Kosten | 7.000 Euro steuerpflichtiger Vermietungsgewinn vor weiteren persönlichen Abzügen |
| 10.000 Euro Mietgewinn bei hohem Einkommen | Bis zu rund 4.200 Euro zusätzliche Einkommensteuer im Bereich des 42-Prozent-Grenzsteuersatzes |
Der Grundfreibetrag von 12.348 Euro gilt 2026 für Ledige. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren wird der Betrag durch das Ehegattensplitting im Ergebnis verdoppelt. Einen besonderen Steuerfreibetrag nur für Mieteinnahmen gibt es jedoch nicht.
Das übrige Einkommen entscheidet über die tatsächliche Steuerlast
Bei der Einkommensteuer gilt ein progressiver Tarif. Je höher dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen ist, desto höher wird meist der Grenzsteuersatz auf den zusätzlichen Mietgewinn. Genau deshalb kann dieselbe Immobilie bei zwei Eigentümern zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen führen.| Zu versteuerndes Einkommen ohne Vermietung | Mit 10.000 Euro Mietgewinn | Tarifliche Einkommensteuer mit Vermietung | Zusätzliche Steuer durch den Mietgewinn |
|---|---|---|---|
| 0 Euro | 10.000 Euro | 0 Euro | 0 Euro |
| 30.000 Euro | 40.000 Euro | rund 7.210 Euro | rund 2.993 Euro |
| 50.000 Euro | 60.000 Euro | rund 14.233 Euro | rund 3.685 Euro |
| 60.000 Euro | 70.000 Euro | rund 18.264 Euro | rund 4.031 Euro |
Die Tabelle zeigt eine vereinfachte Rechnung für eine alleinstehende Person ohne Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Kinderfreibeträge und weitere Sonderausgaben. Sie ist kein Steuerbescheid, macht aber die Größenordnung deutlich. Bei einem bestehenden Einkommen von 30.000 Euro kosten 10.000 Euro zusätzlicher Mietgewinn nicht 10.000 Euro, sondern in diesem Beispiel etwa 2.993 Euro Einkommensteuer.
Wer bereits nahe an der Grenze zum 42-Prozent-Bereich liegt, muss mit einer höheren Zusatzbelastung rechnen. Umgekehrt kann die Steuer deutlich niedriger ausfallen, wenn die Immobilie hohe Zinsen, Abschreibungen oder Instandhaltungskosten verursacht.
Diese Kosten senken den steuerpflichtigen Mietgewinn
In der Praxis entscheidet die vollständige Kostenaufstellung oft stärker über die Steuer als die Höhe der Miete. Ich würde deshalb nie mit der Kaltmiete als steuerpflichtigem Betrag rechnen, sondern immer eine eigene Jahresabrechnung für das Objekt erstellen.
- Schuldzinsen für das Darlehen der vermieteten Immobilie
- AfA, also die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils
- Grundsteuer, Versicherungen und vom Vermieter getragene Betriebskosten
- Instandhaltung, Reparaturen und Kosten der Hausverwaltung
- Kontoführungs-, Steuerberatungs- und Rechtsberatungskosten mit direktem Immobilienbezug
- Fahrten zur Immobilie und bestimmte Kosten der Eigentümerversammlung
Die Tilgung des Kredits gehört nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Steuerlich berücksichtigt werden grundsätzlich die Zinsen, nicht die Rückzahlung des Darlehens. Das ist ein wichtiger Unterschied zwischen Steuerrechnung und tatsächlichem Geldfluss auf dem Konto.
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Die Abschreibung wird häufig unterschätzt
Bei der Abschreibung wird nur der Gebäudeanteil berücksichtigt, nicht der Wert des Grundstücks. Für viele nach 1924 fertiggestellte Wohngebäude gilt grundsätzlich eine lineare AfA von 2 Prozent pro Jahr. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können regelmäßig 3 Prozent angesetzt werden.
Ein Beispiel macht die Wirkung sichtbar. Beträgt der steuerlich relevante Gebäudeanteil 250.000 Euro, entsprechen 2 Prozent bereits 5.000 Euro jährlicher Abschreibung. Zusammen mit 2.000 Euro Schuldzinsen und 1.000 Euro laufenden Kosten würden aus 10.000 Euro Einnahmen nur 2.000 Euro steuerlicher Überschuss entstehen.
Ein realistisches Beispiel für eine vermietete Wohnung in Sachsen
Nehmen wir eine Eigentumswohnung mit jährlichen Mieteinnahmen von 10.000 Euro. Für Schuldzinsen, Abschreibung, Verwaltung, Versicherungen und kleinere Reparaturen fallen im Beispiel insgesamt 6.000 Euro steuerlich berücksichtigungsfähige Kosten an. Der zu versteuernde Vermietungsgewinn beträgt damit 4.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen einschließlich umlagefähiger Nebenkosten | 10.000 Euro |
| Schuldzinsen | -2.000 Euro |
| Abschreibung | -3.000 Euro |
| Verwaltung, Versicherung und Erhaltungsaufwand | -1.000 Euro |
| Steuerlicher Vermietungsgewinn | 4.000 Euro |
Bei einem sonstigen zu versteuernden Einkommen von 30.000 Euro steigt das Einkommen in diesem Szenario auf 34.000 Euro. Die zusätzliche Einkommensteuer liegt dann überschlägig bei rund 1.100 Euro, nicht bei mehreren Tausend Euro auf die gesamten Mieteinnahmen.
Das Beispiel ist für die Immobilienpraxis in Leipzig besonders anschaulich, weil Eigentümer oft die monatliche Kreditrate als Kosten ansetzen. Für die steuerliche Rechnung muss die Rate jedoch in Zinsanteil und Tilgungsanteil aufgeteilt werden. Nur der Zinsanteil wirkt normalerweise steuermindernd.
Typische Fehler bei der Berechnung
Der häufigste Fehler ist die Gleichsetzung von Mieteinnahmen und Gewinn. Wer 10.000 Euro Einnahmen einfach mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert, erhält fast immer ein zu hohes Ergebnis. Die bessere Reihenfolge lautet Einnahmen erfassen, abzugsfähige Kosten sammeln, Gebäudeabschreibung berechnen und erst danach den individuellen Steuersatz anwenden.
- Nebenkosten ignorieren und dadurch Einnahmen oder Ausgaben unvollständig erfassen
- Tilgung abziehen, obwohl nur die Darlehenszinsen steuerlich berücksichtigt werden
- Den gesamten Kaufpreis abschreiben, obwohl der Grundstücksanteil herausgerechnet werden muss
- Reparaturen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf falsch einordnen
- Bei verbilligter Vermietung an Angehörige die Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete übersehen
Die Angaben gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Belege müssen meist nicht sofort mitgeschickt werden, sollten aber vollständig aufbewahrt werden. Gerade bei größeren Renovierungen oder einer neu gekauften Wohnung lohnt sich eine steuerliche Prüfung, bevor die erste Erklärung abgegeben wird.
Für die Planung zählt der Überschuss nach Kosten
Bei 10.000 Euro jährlichen Mieteinnahmen kann die Einkommensteuer zwischen 0 Euro und mehreren Tausend Euro liegen. Ausschlaggebend sind nicht nur die Miete, sondern der steuerliche Gewinn, dein übriges Einkommen und persönliche Faktoren wie Zusammenveranlagung, Kinder, Kirchensteuer oder weitere Abzüge.Für eine belastbare Planung würde ich daher drei Zahlen getrennt betrachten: den monatlichen Geldüberschuss, den steuerlichen Vermietungsgewinn und die daraus erwartete Mehrsteuer. Wer diese drei Größen auseinanderhält, erkennt deutlich früher, ob eine Immobilie in Sachsen tatsächlich laufenden Überschuss erwirtschaftet oder nur auf dem Papier rentabel aussieht.
