Eigentumswohnung absetzen - Diese Kosten zählen für Selbstnutzer

Wer in der eigenen Eigentumswohnung lebt, kann viele laufende Kosten nicht einfach von der Steuer abziehen. Trotzdem gibt es einige wirksame Ausnahmen, vor allem für Handwerkerleistungen, haushaltsnahe Dienste, energetische Sanierungen und ein beruflich genutztes Arbeitszimmer. Ich zeige, welche Kosten 2026 tatsächlich berücksichtigt werden, welche Nachweise nötig sind und wo Eigentümer häufig falsche Erwartungen haben.

Der wichtigste Grundsatz für Selbstnutzer

Die kurze Antwort auf die Frage, was man bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen kann, lautet zunächst ernüchternd: Die Wohnung selbst erzeugt keine steuerpflichtigen Einnahmen. Deshalb lassen sich typische Eigentümerkosten nicht wie bei einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten von den Einnahmen abziehen.

Das betrifft beispielsweise Schuldzinsen für die Finanzierung, Tilgungsraten, den Kaufpreis, Makler- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Auch die Grundsteuer, Gebäudeversicherung und das laufende Hausgeld führen bei einer ausschließlich privaten Nutzung normalerweise zu keinem allgemeinen Steuerabzug.

Der steuerliche Vorteil funktioniert bei Selbstnutzern meist anders. Der Staat gewährt in bestimmten Fällen eine direkte Steuerermäßigung. Sie reduziert also unmittelbar die tarifliche Einkommensteuer und nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Genau deshalb sind die Nachweise und die richtige Zuordnung der Kosten so wichtig.

Was über die WEG steuerlich sofort zählen kann

Bei einer Eigentumswohnung entstehen viele Arbeiten nicht in den eigenen vier Wänden, sondern am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören etwa die Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeisterarbeiten, Wartungen oder Reparaturen am Aufzug. Solche Kosten verschwinden steuerlich nicht automatisch im Hausgeld.

Entscheidend ist, dass die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten einschließlich Umsatzsteuer getrennt ausgewiesen werden. Materialkosten zählen bei der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen dagegen nicht. Das Bundesfinanzministerium stellt außerdem klar, dass auch Wohnungseigentümergemeinschaften Auftraggeber sein können, wenn der individuelle Anteil aus der Jahresabrechnung oder einer Bescheinigung der Verwaltung hervorgeht.

Die Grenzen gelten für den jeweiligen Bereich. Eine Rechnung über 6.000 Euro reine Handwerkerarbeitskosten kann deshalb zu einer Steuerermäßigung von 1.200 Euro führen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen liegt der maximal berücksichtigungsfähige Aufwand bei 20.000 Euro.

Welche Arbeiten typischerweise begünstigt sind

• Wohnungsreinigung und Fensterreinigung
• Gartenpflege und Winterdienst
• Hausmeister- und Reinigungsarbeiten in Gemeinschaftsflächen
• Wartung der Heizung oder des Aufzugs
• Malerarbeiten, Bodenverlegung und Badmodernisierung
• Reparaturen an Fenstern, Türen, Leitungen oder elektrischen Anlagen

Ich würde die Jahresabrechnung der WEG nicht nur auf den Endbetrag prüfen. Viele Verwaltungen weisen die steuerlich relevanten Positionen in einer eigenen Bescheinigung nach § 35a EStG aus. Fehlt diese Aufteilung, sollte man sie frühzeitig anfordern, statt die Kosten selbst grob aus dem Hausgeld herauszurechnen.

Voraussetzung ist grundsätzlich eine Rechnung und eine unbare Zahlung auf das Konto des Dienstleisters. Barzahlungen werden nicht anerkannt. Die Kosten werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage für haushaltsnahe Aufwendungen eingetragen.

Sanieren und energetisch verbessern

Größere Renovierungen sind bei einer selbstgenutzten Wohnung normalerweise nicht als allgemeine Werbungskosten abziehbar. Der Arbeitslohn einer begünstigten Handwerkerleistung kann aber trotzdem nach § 35a EStG berücksichtigt werden. Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme umfangreicher ist, solange die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für energetische Verbesserungen gibt es mit § 35c EStG eine eigene Förderung. Begünstigt sein können zum Beispiel die Dämmung von Außenwänden oder Dachflächen, der Austausch von Fenstern, die Erneuerung der Heizungsanlage sowie bestimmte Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

Die Steuerermäßigung verteilt sich grundsätzlich auf drei Jahre. Im Jahr des Abschlusses und im folgenden Jahr sind jeweils 7 Prozent der Kosten, höchstens 14.000 Euro, möglich. Im dritten Jahr sind es 6 Prozent, höchstens 12.000 Euro. Insgesamt liegt der Höchstbetrag bei 40.000 Euro je begünstigtem Objekt.

Bei einer Eigentumswohnung können sowohl Maßnahmen am Sondereigentum als auch bestimmte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum einbezogen werden. Die Wohnung muss während des jeweiligen Jahres grundsätzlich selbst bewohnt werden und bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein.

Die Bedingungen sind strenger als bei normalen Handwerkerarbeiten

Die energetische Förderung setzt eine Ausführung durch ein qualifiziertes Fachunternehmen voraus. Außerdem braucht man eine Bescheinigung nach amtlichem Muster, eine ordnungsgemäße Rechnung mit Objektadresse und die Zahlung auf das Konto des ausführenden Betriebs.

Eine Kombination derselben Kosten mit § 35a EStG ist nicht möglich. Auch öffentliche Zuschüsse oder zinsverbilligte Förderdarlehen können die steuerliche Förderung ausschließen. Ich prüfe bei energetischen Maßnahmen deshalb immer zuerst, welche Förderung insgesamt den größeren Vorteil bringt, statt einzelne Rechnungen isoliert zu betrachten.

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Besonderheit bei Baudenkmalen

Für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung in einem Baudenkmal oder einem förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet kann § 10f EStG interessant sein. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen lassen sich begünstigte Aufwendungen zehn Jahre lang mit bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben berücksichtigen.

Das ist vor allem bei denkmalgeschützten Altbauten in Städten wie Leipzig relevant. Die Bescheinigungen der zuständigen Denkmalschutz- oder Gemeindebehörde müssen jedoch vorliegen. Ohne die erforderliche Anerkennung reicht eine historische Fassade allein nicht aus.

Homeoffice und berufliche Nutzung richtig einordnen

Wer in der Eigentumswohnung arbeitet, kann unter Umständen einen Teil der Wohnkosten beruflich berücksichtigen. Das hängt aber nicht davon ab, ob die Wohnung selbst genutzt oder gemietet wird, sondern von der konkreten beruflichen Tätigkeit und der Gestaltung des Arbeitsplatzes.

Für viele Arbeitnehmer und Selbstständige kommt die Homeoffice-Tagespauschale von 6 Euro pro Tag infrage, maximal 1.260 Euro im Kalenderjahr. Sie gilt für Tage, an denen die berufliche Tätigkeit überwiegend in der häuslichen Wohnung stattfindet und keine außerhalb der Wohnung gelegene erste Tätigkeitsstätte aufgesucht wird.

Ein separates häusliches Arbeitszimmer kann günstiger sein, wenn es den Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit bildet. Dann ist entweder der anteilige tatsächliche Aufwand oder eine Jahrespauschale von 1.260 Euro möglich. Für denselben Zeitraum darf die Tagespauschale nicht zusätzlich angesetzt werden.

Arbeitsmittel wie Computer, Schreibtisch oder Bürostuhl sind davon getrennt zu beurteilen. Ein Raum, der zugleich Wohn-, Gäste- und Arbeitszimmer ist, erfüllt die strengen Voraussetzungen für ein häusliches Arbeitszimmer meist nicht. In der Praxis ist die 6-Euro-Tagespauschale dann oft die unkompliziertere Lösung.

Was Eigentümer häufig vergeblich ansetzen

Viele Kosten fühlen sich wirtschaftlich wie eine Belastung durch die Wohnung an, sind steuerlich aber nicht automatisch abziehbar. Die folgende Übersicht trennt die häufigsten Irrtümer von den tatsächlich möglichen Ausnahmen.

Auch eine Sonderumlage ist nicht automatisch steuerlich wirksam. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung der Zahlung, sondern wofür die WEG das Geld tatsächlich verwendet. Bei einem rein privaten Erhaltungsaufwand bleibt meist nur der begünstigte Lohnanteil einer Handwerkerrechnung.

Eine weitere Ausnahme können außergewöhnliche Belastungen sein. Dafür muss es sich um zwangsläufige, außergewöhnliche Kosten handeln, die deutlich über dem Üblichen liegen. Normale Reparaturen, Schönheitsrenovierungen oder der Austausch einer alten Küche erfüllen diese Voraussetzung nicht.

So bereite ich die Steuererklärung für die Wohnung vor

Ich würde die Unterlagen nicht erst beim Ausfüllen der Steuererklärung zusammensuchen. Eine einfache Jahresmappe mit WEG-Jahresabrechnung, Verwalterbescheinigung, Handwerkerrechnungen und Zahlungsbelegen verhindert, dass zulässige Beträge verloren gehen oder private und begünstigte Kosten vermischt werden.

1. Jahresabrechnung der WEG und separate § 35a-Bescheinigung prüfen.
2. Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von Materialkosten trennen.
3. Rechnungen ausschließlich per Überweisung oder anderem unbarem Zahlungsweg begleichen.
4. Bei energetischen Maßnahmen die Fachunternehmerbescheinigung und Fördermittel prüfen.
5. Berufliche Nutzung nach Tagen oder anteiligen Raumkosten dokumentieren.
6. Keine Kosten doppelt nach § 35a, § 35c oder als Werbungskosten ansetzen.

Für eine typische selbstgenutzte Eigentumswohnung liegt der größte realistische Vorteil oft nicht im Kaufpreis, sondern in der sauberen Erfassung der laufenden Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten. Wer zusätzlich ein Arbeitszimmer nutzt oder energetisch saniert, sollte die jeweiligen Sonderregeln getrennt prüfen und die Entscheidung bei größeren Beträgen mit einem Steuerberater abstimmen.