Eine passende Mietwohnung zu finden ist schon teuer genug, bevor die erste Miete überwiesen wird. Deshalb ist entscheidend, wer den Makler beauftragt hat, wie hoch eine zulässige Provision sein darf und welche zusätzlichen Forderungen rechtlich nicht akzeptabel sind. Ich zeige die Regeln für Deutschland, rechne typische Beträge vor und ordne ein, worauf Mietinteressenten in Leipzig und Umgebung achten sollten.
Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
- Bestellerprinzip bedeutet meistens, dass der Vermieter die Maklerkosten trägt.
- Der Mieter zahlt nur bei einem eigenen, exklusiven Suchauftrag unter engen gesetzlichen Voraussetzungen.
- Die Provision für Wohnungssuchende ist auf zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt.
- Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entsprechen zwei Nettokaltmieten maximal 2,38 Nettokaltmieten.
- Vorschüsse, Besichtigungsgebühren und versteckte Bearbeitungskosten sind in der Regel unzulässig.
Wer die Provision bei einer Mietwohnung tatsächlich bezahlt
Bei der Vermittlung von Wohnraum gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, muss ihn grundsätzlich auch bezahlen. Beauftragt also der Vermieter ein Maklerbüro mit Exposé, Besichtigungen und Mieterauswahl, darf die Provision nicht einfach zusätzlich auf den künftigen Mieter abgewälzt werden.
Das gilt auch dann, wenn der Interessent die Wohnung über ein Immobilienportal gefunden und mit dem Makler kommuniziert hat. Eine Kontaktaufnahme oder die Teilnahme an einer Besichtigung ist noch kein kostenpflichtiger Suchauftrag. Genau diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig missverstanden.
Für Vermieter kann ein Makler trotzdem sinnvoll sein, etwa wenn die Wohnung schnell und mit geprüften Unterlagen vermietet werden soll. In einem angespannten Markt wie in Teilen Leipzigs entscheidet die professionelle Vorauswahl oft über Zeitaufwand und Leerstand. Die Kosten bleiben aber grundsätzlich beim Auftraggeber und sind keine separate Position im Mietvertrag.
Wie hoch die zulässigen Maklerkosten ausfallen
Für den seltenen Fall, dass ein Mieter provisionspflichtig wird, gilt eine klare Obergrenze. Der Makler darf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Grundlage ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.
Umlagen, Heizkosten und sonstige Betriebskosten, die gesondert abgerechnet werden, zählen also nicht zur Berechnung. Bei einem Makler, der Umsatzsteuer berechnet, ergibt sich derzeit ein Höchstbetrag von 2,38 Nettokaltmieten.
| Nettokaltmiete | Maximal netto | Maximal inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer |
|---|---|---|
| 700 Euro | 1.400 Euro | 1.666 Euro |
| 900 Euro | 1.800 Euro | 2.142 Euro |
| 1.200 Euro | 2.400 Euro | 2.856 Euro |
Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro wären somit maximal 2.142 Euro möglich. Ich würde aber immer prüfen, ob der Makler überhaupt Umsatzsteuer ausweisen darf. Ist er beispielsweise als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit, darf er nicht automatisch zusätzlich 19 Prozent berechnen.
Wann ein Suchauftrag des Mieters eine Zahlung auslösen kann
Ein Mieter kann die Provision nur unter engen Bedingungen schulden. Der Makler muss die Wohnung ausschließlich aufgrund des Suchauftrags dieses Mieters vom Vermieter erhalten haben. Ein bereits bestehendes Angebot des Maklers reicht dafür nicht aus.
- Der Wohnungssuchende schließt mit dem Makler einen Vermittlungsvertrag in Textform.
- Der Makler hat die konkrete Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Auftrag eines Vermieters angeboten.
- Er holt den Auftrag des Vermieters erst wegen des Suchauftrags ein.
- Der Mietvertrag kommt tatsächlich infolge dieser Vermittlung zustande.
Ein Beispiel macht die Ausnahme verständlicher. Eine Familie sucht in Leipzig eine barrierearme Vierzimmerwohnung mit maximal 1.600 Euro Nettokaltmiete. Sie beauftragt einen Makler schriftlich mit der Suche. Der Makler findet daraufhin eine bislang nicht angebotene Wohnung und überzeugt den Eigentümer, sie genau für diese Familie anzubieten. Nur in einem solchen Ablauf kann eine Provision des Mieters überhaupt in Betracht kommen.
Anders sieht es aus, wenn die Wohnung bereits auf der Website, in einem Portal oder durch ein Exposé des Maklers angeboten wurde. Dann stammt der Vermittlungsauftrag praktisch vom Vermieter. Ein nachträglich unterschriebener Suchvertrag macht daraus keine Mieterprovision.
Welche Forderungen unzulässig sind und wie ich sie prüfe
Eine Rechnung sollte nicht allein deshalb bezahlt werden, weil sie zusammen mit dem Mietvertrag vorgelegt wird. Ich prüfe zuerst, wer den Makler beauftragt hat, wann die Wohnung erstmals angeboten wurde und ob es einen klaren Suchauftrag in Textform gibt.
- Vorschüsse auf die Provision dürfen nicht verlangt werden.
- Reine Besichtigungs-, Einschreib- oder Bearbeitungsgebühren sind grundsätzlich keine zulässige Alternative zur Provision.
- Eine zusätzliche Auslagenerstattung für normale Vermittlungsleistungen ist regelmäßig nicht erlaubt.
- Eine Zahlung dafür, dass der Vormieter auszieht, ist unwirksam.
- Eine sogenannte Ablöse für Möbel kann zulässig sein, wenn tatsächlich Inventar übernommen wird und der Preis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht.
Besonders kritisch sind Formulierungen wie „Servicepauschale“, „Reservierungsgebühr“ oder „Vertragsbearbeitung“. Sie ändern nichts daran, dass die Zahlung wirtschaftlich eine Maklervergütung sein kann. Bei einer unklaren Forderung würde ich nicht sofort überweisen, sondern die Rechtsgrundlage schriftlich verlangen und alle Nachrichten, Anzeigen und Vertragsunterlagen sichern.
Wurde ein unzulässiges Entgelt bereits gezahlt, kann grundsätzlich ein Rückforderungsanspruch bestehen. Bei größeren Beträgen oder Streit über den Ablauf helfen der örtliche Mieterverein, eine Verbraucherberatung oder eine anwaltliche Prüfung.
Maklerkosten, Kaution und weitere Einzugskosten auseinanderhalten
Beim Einzug werden mehrere größere Beträge oft in einen Topf geworfen. Das führt schnell zu falschen Erwartungen. Maklerprovision und Mietkaution sind rechtlich völlig verschiedene Kosten und folgen unterschiedlichen Regeln.
| Kostenart | Wer zahlt | Wichtige Grenze oder Regel |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Grundsätzlich der Besteller | Für Mieter maximal zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer |
| Mietkaution | Mieter | Höchstens drei Nettokaltmieten, Zahlung in drei Monatsraten möglich |
| Betriebskostenvorauszahlung | Mieter | Monatlicher Bestandteil der Warmmiete, keine Maklergebühr |
| Ablöse für Inventar | Mieter, wenn vereinbart | Nur für echte Gegenstände und nicht zu einem auffällig überhöhten Preis |
Bei 900 Euro Nettokaltmiete kann die Kaution also bis zu 2.700 Euro betragen. Sie muss nicht vollständig am ersten Tag gezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den nächsten Mietzahlungen.
Eine hohe Kaution bedeutet deshalb nicht automatisch, dass zusätzlich eine Maklerrechnung rechtmäßig ist. Gerade bei Wohnungen in beliebten Lagen sollte man die einzelnen Zahlungsforderungen getrennt prüfen und sich nicht durch Zeitdruck zu einer schnellen Überweisung drängen lassen.
Was Vermieter und Mieter vor der Unterschrift festhalten sollten
Vermieter sollten im Maklervertrag eindeutig regeln, welche Leistungen beauftragt werden und wer die Vergütung trägt. Für Mietinteressenten ist entscheidend, dass eine mögliche Provision vor der Vermittlung transparent und nachvollziehbar vereinbart wird. Überraschende Kosten kurz vor Vertragsabschluss sind ein Warnsignal.
Ich empfehle beiden Seiten, die ursprüngliche Anzeige, das Exposé und den Schriftverkehr aufzubewahren. Daraus lässt sich später meist erkennen, ob der Makler bereits im Auftrag des Vermieters tätig war oder tatsächlich erst aufgrund eines individuellen Suchauftrags aktiv wurde.
Für Mietwohnungen gilt außerdem nicht dieselbe Provisionslogik wie beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wer eine Wohnung in Sachsen mietet, sollte deshalb Begriffe aus Kaufverträgen oder allgemeinen Immobilienratgebern nicht ungeprüft auf den Mietbereich übertragen.
Die praktische Faustregel bleibt einfach. Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Nur wenn der Mieter den Makler nachweisbar exklusiv mit einer noch nicht angebotenen Wohnungssuche beauftragt und dadurch der Mietvertrag zustande kommt, kann eine begrenzte Provision entstehen. In allen anderen Fällen gehört eine Maklerrechnung des Vermieters nicht zu den normalen Einzugskosten des Mieters.
