Beim Immobilienverkauf wirkt die Maklerprovision auf den ersten Blick oft überschaubar, bis zur Nettovereinbarung noch 19 Prozent Umsatzsteuer hinzukommen. Ich zeige, wie sich die Abgabe berechnet, wer sie bei Wohnimmobilien trägt, wann ein Vorsteuerabzug möglich ist und worauf Verkäufer in Sachsen bei Vertrag und Rechnung achten sollten.
Die wichtigsten Zahlen für Ihre Verkaufskalkulation
- 19 Prozent Umsatzsteuer gelten normalerweise auf die Maklerleistung.
- Aus 3,00 Prozent netto werden 3,57 Prozent brutto.
- Bei Wohnung und Einfamilienhaus darf ein privater Käufer grundsätzlich nicht stärker belastet werden als der Verkäufer.
- Eine Privatperson kann die Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer zurückholen.
- Entscheidend ist, ob die Provision im Vertrag inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer angegeben wird.
Wie sich die Umsatzsteuer auf die Maklerprovision berechnet
Die Maklerprovision ist das Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Verkaufsgelegenheit. Für diese Dienstleistung gilt in Deutschland grundsätzlich der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 Prozent, nicht der ermäßigte Satz von 7 Prozent.
Die wichtigste Frage lautet deshalb, ob der Makler mit einer Netto- oder einer Bruttoangabe arbeitet. Bei einer Vereinbarung von 3 Prozent netto auf den Kaufpreis kommen 0,57 Prozentpunkte Umsatzsteuer hinzu. Insgesamt zahlt der Kunde dann 3,57 Prozent des Kaufpreises.
| Netto-Provision | Umsatzsteuer | Brutto-Provision | Bruttoanteil |
|---|---|---|---|
| 2,50 % | 0,475 % | 2,975 % | 11.900 € bei 400.000 € Kaufpreis |
| 3,00 % | 0,570 % | 3,570 % | 14.280 € bei 400.000 € Kaufpreis |
| 4,00 % | 0,760 % | 4,760 % | 19.040 € bei 400.000 € Kaufpreis |
Bei 400.000 Euro Kaufpreis entsprechen 3 Prozent netto also 12.000 Euro. Darauf entfallen 2.280 Euro Umsatzsteuer, sodass die Rechnung über 14.280 Euro brutto lautet. Genau diese Differenz wird in Verkaufsgesprächen häufig übersehen.
Ein gesetzlich festgelegter Provisionssatz für den Verkauf gibt es nicht. Die Höhe ist grundsätzlich Verhandlungssache und hängt unter anderem von Objektart, Lage, Vermarktungsaufwand und vereinbartem Leistungsumfang ab.
Was beim Immobilienverkauf wirklich vom Erlös abgeht
Für Verkäufer zählt nicht die Prozentzahl allein, sondern der Betrag, der nach der Provision tatsächlich übrig bleibt. Ich rechne deshalb immer mit dem Nettoerlös nach Maklerkosten und nicht nur mit dem erwarteten Verkaufspreis.
Angenommen, eine Eigentumswohnung in Leipzig wird für 400.000 Euro verkauft. Bei 3 Prozent Provision zuzüglich Umsatzsteuer beträgt die Verkäuferseite 14.280 Euro. Vom Kaufpreis bleiben vor weiteren Kosten somit 385.720 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Beurkundeter Kaufpreis | 400.000 € |
| Maklerprovision netto mit 3 % | 12.000 € |
| Umsatzsteuer mit 19 % | 2.280 € |
| Maklerkosten brutto | 14.280 € |
| Verbleibender Betrag vor weiteren Kosten | 385.720 € |
Die Provision wird normalerweise auf den tatsächlich beurkundeten Kaufpreis berechnet. Ob Sonderzahlungen, mitverkaufte Einbauten oder ein Stellplatz einbezogen werden, sollte im Maklervertrag eindeutig stehen. Gerade bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten können andere Vereinbarungen gelten.
Zur persönlichen Verkaufskalkulation gehören außerdem mögliche Kosten für Grundschuldlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung, Unterlagen oder eine steuerliche Beratung. Die Umsatzsteuer auf die Maklerleistung ist dabei kein Bestandteil der Grunderwerbsteuer, sondern ein separater Rechnungsbestandteil des Maklers.
Wer die Provision bei Wohnung und Einfamilienhaus trägt
Bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten besondere Regeln. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf die andere Seite nach § 656d BGB höchstens mit dem gleichen Betrag belastet werden, den der Auftraggeber selbst schuldet.
Arbeitet der Makler für Käufer und Verkäufer, müssen sich beide nach § 656c BGB grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Dabei muss die Vergleichsgrundlage stimmen. Eine Verkäuferseite mit 3 Prozent netto und eine Käuferseite mit 3 Prozent brutto wären nicht automatisch gleich hoch.
Diese Schutzregeln gelten nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Bei einem gewerblichen Käufer, einem reinen Anlageobjekt oder bestimmten gewerblichen Transaktionen kann die Vertragsgestaltung deutlich freier sein. Auch bei Baugrundstücken und Mehrfamilienhäusern sollte man nicht einfach von den Regeln für das klassische Einfamilienhaus ausgehen.
Für Verkäufer bedeutet die Regelung nicht, dass die eigene Provision automatisch sinkt. Sie begrenzt vor allem, wie Kosten auf einen privaten Käufer verlagert werden dürfen. In der Praxis ist deshalb wichtig, ob die Anzeige und der Maklervertrag jeweils Netto- oder Bruttobeträge nennen.
Warum der steuerfreie Immobilienverkauf nicht steuerfreie Maklerkosten bedeutet
Ein häufiger Denkfehler lautet, dass auf die Maklerrechnung keine Umsatzsteuer entfallen könne, weil der Verkauf eines Grundstücks umsatzsteuerfrei ist. Beides sind jedoch zwei getrennte Leistungen.
Der Verkauf eines Grundstücks kann nach § 4 Nr. 9a UStG von der Umsatzsteuer befreit sein. Die Vermittlung durch den Makler ist dagegen grundsätzlich eine steuerpflichtige Dienstleistung. Deshalb kann auf dem Kaufvertrag keine Umsatzsteuer stehen, während die Maklerrechnung trotzdem 19 Prozent Umsatzsteuer ausweist.
Eine besondere Gestaltung kann bei unternehmerischen Verkäufen möglich sein, wenn auf die Steuerbefreiung des Grundstücksverkaufs verzichtet wird. Das ist allerdings an Voraussetzungen gebunden und gehört in die Hände eines Steuerberaters oder einer Steuerberaterin. Für einen privaten Verkauf einer selbst genutzten Wohnung ist diese Option normalerweise nicht der praktische Weg.
Kann man die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen
Als Privatperson können Sie die Umsatzsteuer auf die Maklerprovision grundsätzlich nicht als Vorsteuer geltend machen. Die 19 Prozent erhöhen damit Ihre tatsächlichen Verkaufskosten und müssen in die Kalkulation des Mindestverkaufspreises einfließen.
Anders kann es bei einem Unternehmer aussehen. Ein Vorsteuerabzug setzt unter anderem voraus, dass die Maklerleistung dem Unternehmen zugeordnet ist und die übrigen umsatzsteuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Wird ein Grundstück für steuerfreie Umsätze genutzt oder steuerfrei verkauft, kann der Abzug ausgeschlossen oder eingeschränkt sein.
Auch einkommensteuerlich ist die Sache nicht pauschal. Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können Maklerkosten unter Umständen als Veräußerungskosten berücksichtigt werden. Ob das tatsächlich greift, hängt unter anderem von Haltedauer, Nutzung und Eigentümerstruktur ab.
Ich würde die Rechnung deshalb nicht einfach in der privaten Steuererklärung absetzen, ohne den konkreten Fall zu prüfen. Besonders bei vermieteten Objekten, Erbengemeinschaften und Verkäufen aus einem Betriebsvermögen können kleine Details die steuerliche Behandlung verändern.
Was in Maklervertrag und Rechnung stehen sollte
Eine klare Vereinbarung verhindert die meisten späteren Streitigkeiten. Vor der Unterschrift prüfe ich deshalb nicht nur die Provisionshöhe, sondern vor allem, wie der Betrag sprachlich beschrieben ist.
- Steht dort „3 Prozent inklusive Umsatzsteuer“ oder „3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer“?
- Wird die Provision auf den gesamten Kaufpreis oder auf bestimmte Kaufpreisbestandteile berechnet?
- Ist geregelt, wann der Anspruch entsteht und wann die Zahlung fällig wird?
- Wer schuldet die Provision und ist die Kostenteilung bei einem privaten Käufer rechtlich passend?
- Welche konkreten Leistungen übernimmt der Makler für die vereinbarte Vergütung?
Auf der Rechnung sollten Nettoentgelt, Umsatzsteuersatz, Umsatzsteuerbetrag und Bruttosumme nachvollziehbar getrennt sein. Ein Makler, der die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutzt, weist dagegen keine Umsatzsteuer aus. Dann darf die Rechnung nicht trotzdem mit einem zusätzlichen Steuerbetrag erhöht werden.
Die Fälligkeit hängt vom Vertrag ab. Häufig wird die Provision nach erfolgreichem Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig, nicht schon bei der ersten Besichtigung oder bei der Veröffentlichung des Inserats. Eine abweichende Regelung sollte besonders deutlich formuliert sein.
Mein praktischer Rat für Verkäufer lautet, sich vor der Beauftragung eine Musterrechnung geben zu lassen. An einem konkreten Kaufpreis sieht man sofort, ob die vereinbarte Provision wirklich zum geplanten Nettoerlös passt und ob die Umsatzsteuer bereits enthalten ist.
Ein Rechencheck vor dem Notartermin schützt den Verkaufserlös
Für die Entscheidung zugunsten eines Maklers zählt nicht nur die Provision, sondern das Verhältnis zwischen Kosten, Vermarktungsleistung und erzielbarem Verkaufspreis. Eine Mehrbelastung von 14.280 Euro kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn dadurch ein deutlich höherer Kaufpreis oder ein schnellerer, sicherer Abschluss erreicht wird.
Vor dem Notartermin sollten Sie den Kaufpreis, den Provisionssatz, die Umsatzsteuer und Ihren erwarteten Auszahlungsbetrag einmal vollständig durchrechnen. Wenn im Vertrag Netto und Brutto eindeutig getrennt sind, bleibt die Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf eine planbare Kostenposition statt einer unangenehmen Überraschung.
