Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist rechtlich möglich, aber selten ein gewöhnlicher Eigentümerwechsel. Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer übernimmt wichtige Pflichten und der erzielbare Preis hängt stärker von Miete, Laufzeit und Zustand des Mietverhältnisses ab als bei einer freien Wohnung. Ich zeige, wie der Verkauf in Deutschland abläuft, welche Unterlagen zählen, wann ein Vorkaufsrecht greift und welche Steuer- und Kostenfragen Sie in Sachsen besonders sauber prüfen sollten.
Die wichtigsten Entscheidungen bestimmen Preis und Verkaufsdauer
- Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über.
- Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen, vor allem nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum.
- Kapitalanleger bewerten die Wohnung nach Miete, Rendite, Hausgeld und Instandhaltungsrisiken.
- Unterlagen wie Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und WEG-Protokolle beeinflussen das Vertrauen der Käufer.
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann bei einer privat gehaltenen Wohnung steuerpflichtig sein.
Was beim Verkauf mit dem Mietverhältnis passiert
Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB und wird oft mit „Kauf bricht nicht Miete“ zusammengefasst. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Der Käufer tritt vielmehr in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, sobald der Eigentumsübergang rechtlich wirksam wird.
Für den Mieter ändern sich dadurch zunächst weder Miete, Kaution noch Vertragslaufzeit. Auch eine Kündigung allein mit der Begründung, dass die Wohnung verkauft werden soll, ist nicht zulässig. Wer potenziellen Käufern eine sofort freie Wohnung verspricht, obwohl kein wirksamer Mietaufhebungsvertrag vorliegt, schafft ein erhebliches Haftungsrisiko.
In der Praxis sollten Verkäufer den Mieter frühzeitig und respektvoll informieren. Eine Zustimmung zum Verkauf ist normalerweise nicht erforderlich, aber abgestimmte Besichtigungstermine erleichtern den Ablauf erheblich. Ich halte es für sinnvoll, dem Mieter zu erklären, ob die Wohnung als Kapitalanlage oder ausdrücklich zur Eigennutzung angeboten wird.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Nach dem Kauf kann ein Käufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen Eigenbedarf anmelden. Dafür braucht er ein berechtigtes Interesse, etwa weil er selbst, ein enger Familienangehöriger oder eine haushaltsangehörige Person in die Wohnung einziehen möchte. Der Verkauf selbst ersetzt diese Begründung nicht.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt je nach Dauer des Mietverhältnisses in der Regel drei, sechs oder neun Monate. Nach einer Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum kann zusätzlich eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB gelten. Sie beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten durch Landesrecht verlängert werden. Für Leipzig und andere Städte in Sachsen sollte dieser Punkt vor dem Verkauf konkret geprüft werden.
Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nicht automatisch bei jeder vermieteten Eigentumswohnung. Entscheidend ist vor allem, ob die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft wurde.In diesem Fall kann der Mieter grundsätzlich in den Kaufvertrag mit dem externen Käufer eintreten. Er übernimmt dann denselben Kaufpreis und dieselben Vertragsbedingungen. Der Kaufvertrag sollte deshalb eine saubere Regelung für den Fall enthalten, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
Kein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht allein deshalb, weil der Vermieter seine bereits bestehende Eigentumswohnung verkauft. Auch ein freiwilliges Kaufangebot an den Mieter ist etwas anderes als ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Diese Unterscheidung wird in Verkaufsgesprächen erstaunlich häufig übersehen.Wie das Verfahren praktisch abläuft
Der Notar übermittelt dem Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags die maßgeblichen Informationen. Der Mieter hat dann grundsätzlich zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Bis dahin sollte der Verkäufer weder mit einer sicheren Auszahlung des Kaufpreises rechnen noch den Besitzübergang vorschnell organisieren.
Bei Unsicherheit über eine frühere Aufteilung, eine Teilungserklärung oder den ersten Verkauf nach der Umwandlung lohnt sich eine Prüfung durch den Notar oder einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt. Diese Kosten sind gut angelegt, wenn dadurch ein späterer Streit über die Wirksamkeit des Verkaufs vermieden wird.
Wie sich die Vermietung auf den Verkaufspreis auswirkt
Eine vermietete Wohnung ist nicht automatisch weniger wert. Sie spricht aber eine andere Käufergruppe an. Selbstnutzer werden meist nicht bieten, weil sie nicht sofort einziehen können. Dafür interessieren sich Kapitalanleger, die auf sichere Mieteinnahmen, die Lage und die langfristige Entwicklung des Objekts schauen.
Ich starte die Preisprüfung deshalb nicht mit einem pauschalen Abschlag, sondern mit den tatsächlichen Einnahmen und Kosten. Die einfache Bruttomietrendite lautet:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Bei 800 Euro monatlicher Nettokaltmiete und einem Kaufpreis von 213.000 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von rund 4,5 Prozent. Das ist aber nur eine erste Orientierung. Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung, mögliche Leerstände und Sonderumlagen reduzieren die tatsächliche Rendite.
| Bewertungsfaktor | Warum er wichtig ist |
|---|---|
| Nettokaltmiete | Sie bildet die Grundlage für Rendite- und Vergleichsrechnungen. |
| Mietvertragsdauer | Ein langfristig zuverlässiges Mietverhältnis kann für Anleger attraktiv sein. |
| Mietniveau | Eine deutlich unter dem Marktniveau liegende Miete begrenzt die Ertragsperspektive. |
| Hausgeld und Rücklage | Hohe nicht umlagefähige Kosten oder eine kleine Rücklage drücken den Wert. |
| Zustand der WEG | Anstehende Dach-, Fassaden- oder Heizungsarbeiten können den Kaufpreis spürbar beeinflussen. |
Bei einer Wohnung in Leipzig oder Umgebung sollten Käufer daher nicht nur auf den Quadratmeterpreis schauen. Transparente Wirtschaftsdaten können wichtiger sein als ein besonders professionelles Exposé. Eine realistische Preisstrategie bringt oft mehr als ein hoher Wunschpreis, der monatelang keine passenden Interessenten anzieht.
Welche Unterlagen Käufer wirklich sehen wollen
Je vollständiger die Unterlagen, desto leichter kann ein Interessent die Wohnung finanzieren und bewerten. Besonders Banken und erfahrene Anleger reagieren empfindlich auf fehlende Dokumente. Ich empfehle, vor der Vermarktung einen digitalen Datenraum mit mindestens folgenden Unterlagen zusammenzustellen:
- aktueller Mietvertrag einschließlich Nachträgen und Ergänzungen,
- Nachweis über Mietkaution und regelmäßige Mietzahlungen,
- Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre,
- Wohnflächenberechnung, Grundriss und Grundbuchauszug,
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der WEG,
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, möglichst der letzten drei Jahre,
- Informationen zu Rücklagen, Hausgeld und beschlossenen Sonderumlagen,
- Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen,
- Versicherungsunterlagen sowie bekannte Mängel oder laufende Streitigkeiten.
Auch die Mietzahlungsübersicht sollte sachlich und datensparsam aufbereitet sein. Persönliche Daten des Mieters gehören nicht ungefiltert in ein Exposé. Für die Kaufprüfung reichen in der Regel die relevanten Vertrags- und Zahlungsinformationen.
So läuft der Verkauf Schritt für Schritt ab
Der sauberste Ablauf beginnt mit einer realistischen Bewertung. Dabei sollten mindestens zwei Vergleichsobjekte und die Ertragsseite berücksichtigt werden. Ein Makler kann zusätzlich prüfen, welche Käufergruppen in der Region tatsächlich erreichbar sind und ob ein Verkauf an Anleger oder an einen Eigennutzer sinnvoller erscheint.
- Unterlagen prüfen und Mietvertrag, WEG-Daten sowie Energieausweis vervollständigen.
- Wert ermitteln, wobei Miete, Zustand, Lage, Hausgeld und Instandhaltungsbedarf zusammengehören.
- Verkaufsstrategie festlegen, etwa diskret an Anleger oder öffentlich mit breiter Vermarktung.
- Besichtigungen abstimmen und die Privatsphäre des Mieters schützen.
- Kaufinteressenten prüfen, insbesondere Finanzierung, Anlageziel und Umgang mit dem Mietverhältnis.
- Notariellen Kaufvertrag vorbereiten, inklusive Regelungen zu Mietkaution, Mietzahlungen, Unterlagen und Übergang von Nutzen und Lasten.
- Übergabe dokumentieren und den Mieter über den neuen Ansprechpartner sowie die Zahlungsdaten informieren.
Ein Verkauf ohne Makler kann Kosten sparen, verlangt aber mehr Arbeit bei Bewertung, Bonitätsprüfung und Vertragskommunikation. Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Bei Wohnungen an Verbraucher gelten für die Verteilung der Provision besondere gesetzliche Regeln, häufig wird mit einem Anteil von etwa 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite gearbeitet. Entscheidend ist jedoch der konkrete Maklervertrag, nicht ein vermeintlicher Einheitssatz.
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Freie Übergabe oder Verkauf mit Mietvertrag
Die meisten Eigentümer erzielen mit einer freien Wohnung einen größeren Interessentenkreis. Eine Kündigung allein für den Verkauf ist jedoch kein zulässiger Weg. Soll die Wohnung frei übergeben werden, braucht es entweder einen rechtlich tragfähigen Kündigungsgrund oder eine freiwillige Mietaufhebung mit dem Mieter.
Eine Abfindung kann dabei eine Rolle spielen, ist aber Verhandlungssache. Ich würde niemals vorschnell eine bestimmte Summe versprechen. Entscheidend sind Umzugskosten, Wohnungssuche, Haushaltsgröße, Mietdauer und die Frage, ob der Käufer tatsächlich einen höheren Preis für die freie Übergabe zahlt.
Steuern und Nebenkosten vor dem Notartermin
Bei einer privat gehaltenen Wohnung kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen. Die bekannte Ausnahme für eine eigene Wohnnutzung hilft bei einer durchgehend vermieteten Wohnung meist nicht. Für die Berechnung zählen unter anderem Anschaffungs- und Verkaufskosten sowie bestimmte nachweisbare Aufwendungen.
Die steuerliche Behandlung hängt stark vom Einzelfall ab, etwa von Erbschaft, Schenkung, früherer Eigennutzung, mehreren Wohnungen oder einer gewerblichen Tätigkeit. Deshalb sollte vor der Preisverhandlung geklärt werden, wie hoch der voraussichtliche steuerpflichtige Gewinn ausfällt. Eine kurze Berechnung durch den Steuerberater kann die Verkaufsentscheidung deutlich verändern.
Auf der Kostenseite kommen außerdem mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen, Grundbuch- und Löschungskosten für Darlehen, Maklerprovision sowie Kosten für fehlende Unterlagen hinzu. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Notar- und Grundbuchkosten werden ebenfalls meist überwiegend dem Käufer zugeordnet, die konkrete Vertragsgestaltung ist maßgeblich.
Die richtige Käuferansprache entscheidet über den Erfolg
Eine vermietete Wohnung sollte nicht wie eine freie Eigentumswohnung beworben werden. Ein gutes Exposé nennt Mieteinnahmen, nicht umlagefähige Kosten, Hausgeld und Mietbeginn offen. Das wirkt zunächst weniger emotional, zieht aber die passenden Interessenten an und reduziert spätere Nachverhandlungen.
Besonders problematisch sind beschönigte Angaben wie „kurzfristig frei“ oder „ideal zur Eigennutzung“, wenn der Mieter einen unbefristeten Vertrag besitzt. Solche Formulierungen erzeugen falsche Erwartungen und können den Notartermin gefährden.
Meine praktische Empfehlung lautet daher, zuerst die rechtliche und wirtschaftliche Realität der Wohnung zu klären und erst danach den Angebotspreis festzulegen. Wer den bestehenden Mietvertrag als Teil des Verkaufsobjekts behandelt, vollständige Unterlagen liefert und den Mieter fair einbindet, schafft die besten Voraussetzungen für einen planbaren Verkauf in Leipzig und ganz Sachsen.
