Beim Verkauf eines Hauses bleibt oft eine praktische Frage offen: Wer übernimmt die Notarkosten? In Deutschland trägt meistens die Käuferseite den größten Teil der Gebühren, während Verkäufer vor allem für die Löschung alter Grundschulden aufkommen. Ich zeige, welche Kosten konkret entstehen, wann Ausnahmen greifen und worauf Sie beim Vertragsentwurf achten sollten.
Die wichtigsten Regeln zur Kostenverteilung beim Hausverkauf
- Käufer zahlen üblicherweise die Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung.
- Verkäufer tragen meist die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden oder anderer alter Belastungen.
- Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen häufig bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
- Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind rund 4.500 Euro für Notar und Grundbuch ein realistischer Richtwert.
- Gegenüber dem Notar können beide Vertragsparteien haften, auch wenn der Kaufvertrag intern eine andere Verteilung vorsieht.
Warum beim Hausverkauf ein Notar zwingend dazugehört
Ein Grundstücks- oder Hauskauf wird in Deutschland erst durch die notarielle Beurkundung rechtlich wirksam. Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt seine rechtliche Bedeutung und sorgt dafür, dass der Eigentumswechsel sicher abgewickelt werden kann.
Nach der Unterschrift beantragt das Notariat meist die Auflassungsvormerkung. Sie schützt den Käufer davor, dass die Immobilie noch einmal verkauft oder anderweitig belastet wird. Außerdem prüft der Notar unter anderem Vorkaufsrechte der Gemeinde, die Löschungsunterlagen der Bank und die Voraussetzungen für die spätere Eigentumsumschreibung.
Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter einer Seite. Er muss Käufer und Verkäufer neutral informieren. Genau deshalb sollte man offene Punkte bereits vor dem Termin ansprechen und nicht darauf hoffen, dass sich Unklarheiten während der Verlesung von selbst erledigen.
Wer normalerweise welchen Teil der Rechnung übernimmt
In einem üblichen Immobilienkaufvertrag trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags und seiner Durchführung. Dazu gehören vor allem die Beurkundung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
| Kostenposition | Übliche Zahlung durch |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | Käufer |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Käufer |
| Bestellung einer neuen Grundschuld für die Käuferbank | Käufer |
| Löschung einer alten Grundschuld des Verkäufers | Verkäufer |
| Löschung sonstiger alter Rechte des Verkäufers | Verkäufer |
Diese Verteilung ist kein unveränderliches Naturgesetz, sondern wird im Kaufvertrag festgelegt. In der Praxis setzt sich jedoch fast immer das Modell durch, nach dem die Käuferseite die eigentliche Übertragung bezahlt und die Verkäuferseite ihre eigenen Belastungen beseitigt.
Für Verkäufer ist besonders wichtig, dass eine eingetragene Grundschuld nicht automatisch verschwindet, nur weil das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Erst die Löschungsbewilligung der Bank und der Antrag beim Grundbuchamt machen die Lastenfreistellung vollständig.
Wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten ausfallen
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nicht nach dem persönlichen Verhandlungsgeschick des Notars. Deshalb sind Preisvergleiche zwischen Notariaten normalerweise nicht sinnvoll. Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich vorgegeben.
Als grobe Orientierung werden für Notar und Grundbuch zusammen häufig etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Davon entfällt ungefähr ein Prozent auf notarielle Leistungen und rund 0,5 Prozent auf das Grundbuch. Die tatsächliche Rechnung hängt unter anderem vom Vertragsumfang, von zusätzlichen Erklärungen und einer möglichen Finanzierung ab.
| Kaufpreis | Richtwert für Notar und Grundbuch |
|---|---|
| 250.000 Euro | etwa 3.750 Euro |
| 300.000 Euro | etwa 4.500 Euro |
| 500.000 Euro | etwa 7.500 Euro |
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kann die Käuferseite also grob mit 4.500 Euro für Notar und Grundbuch rechnen. Eine zusätzlich eingetragene Grundschuld für die Finanzierung verursacht weitere Kosten, die ebenfalls normalerweise der Käufer übernimmt.
Die Löschung einer alten Grundschuld kostet auf Verkäuferseite häufig etwa 100 bis 300 Euro. Bei mehreren Belastungen, komplizierten Bankauflagen oder zusätzlichen Treuhandtätigkeiten kann der Betrag höher ausfallen. Eine exakte Berechnung kann nur das zuständige Notariat anhand des konkreten Grundbuchstands erstellen.
Was bei Grundschuld und Lastenfreistellung oft übersehen wird
Viele Verkäufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und vergessen, dass die Bank ihr Darlehen aus dem Verkaufserlös ablösen muss. Der Notar fordert dafür die Ablöseunterlagen an und sorgt dafür, dass die alte Grundschuld gelöscht werden kann, sobald die entsprechenden Beträge an die Bank gezahlt wurden.
In der Kaufvertragsabwicklung spricht man von Lastenfreistellung. Damit ist gemeint, dass der Käufer das Haus grundsätzlich frei von den nicht übernommenen Belastungen erhält. Die dafür notwendigen Kosten gehören normalerweise zur Verkäuferseite, weil sie aus der früheren Finanzierung des Verkäufers stammen.
Eine bestehende Grundschuld muss nicht in jedem Fall gelöscht werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie abgetreten oder für die Finanzierung des Käufers weiterverwendet werden. Das kann Gebühren sparen, setzt aber die Zustimmung der beteiligten Banken und eine saubere vertragliche Regelung voraus.
Aus meiner Sicht lohnt sich hier ein früher Kontakt zur Bank besonders. Fehlen Löschungsunterlagen beim Notartermin, verzögert sich nicht selten die Kaufpreiszahlung, obwohl Käufer und Verkäufer längst unterschrieben haben.
Welche Sonderfälle die Kostenverteilung verändern
Der Vertragsentwurf wird nicht unterschrieben
Auch ein nicht beurkundeter Entwurf kann Kosten auslösen. Entscheidend ist, wer den Notar beauftragt oder die Erstellung des Entwurfs veranlasst hat. Beauftragt der Verkäufer das Notariat und platzt der Verkauf vor der Unterschrift, bleibt die Rechnung häufig zunächst bei ihm. Hat der Käufer den Entwurf in Auftrag gegeben, kann er zahlungspflichtig sein.
Der Vertrag wird nach der Unterschrift nicht erfüllt
Nach der Beurkundung haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar grundsätzlich als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass der Notar seine Gebühren unter Umständen von jeder Vertragspartei verlangen kann, auch wenn im Kaufvertrag steht, dass der Käufer zahlen soll.
Im Innenverhältnis kann der Vertrag trotzdem eine andere Lösung vorsehen. Wer den Kauf ohne rechtlichen Grund abbricht oder eine vereinbarte Rücktrittsregelung verletzt, kann neben den Notarkosten weitere Schadensersatzforderungen auslösen. Eine automatische Regel, nach der immer der Käufer allein zahlt, gibt es nicht.
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Die Parteien vereinbaren eine andere Aufteilung
Käufer und Verkäufer dürfen die Kostenverteilung im Vertrag abweichend regeln. Wenn der Verkäufer beispielsweise einen Teil der Beurkundungskosten übernehmen möchte, sollte das klar und ausdrücklich im Kaufvertrag stehen. Mündliche Absprachen sind bei einem Geschäft dieser Größenordnung eine schlechte Grundlage.
Welche Nebenkosten nicht mit der Notarrechnung verwechselt werden sollten
Beim Immobilienverkauf werden mehrere Kostenarten häufig in einen Topf geworfen. Die Grunderwerbsteuer ist keine Notargebühr. Sie wird normalerweise vom Käufer bezahlt und vom Finanzamt festgesetzt. In Sachsen beträgt sie aktuell 5,5 Prozent des steuerpflichtigen Kaufpreises.
Auch die Maklerprovision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und Kosten für Energieausweis, Gutachten oder Unterlagen gehören nicht automatisch zur Notarrechnung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung betrifft beispielsweise den Kredit des Verkäufers und kann selbst dann entstehen, wenn der Notarvertrag korrekt abgewickelt wird.
- Notar und Grundbuch betreffen die rechtliche Beurkundung und Eigentumsübertragung.
- Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben und trifft meist den Käufer.
- Maklerkosten richten sich nach der Vereinbarung und den gesetzlichen Regeln zur Verteilung.
- Bankkosten des Verkäufers entstehen durch die Ablösung oder Änderung seiner Finanzierung.
Gerade bei einem Verkauf in Leipzig oder im übrigen Sachsen unterscheiden sich die gesetzlichen Notargebühren nicht von denen in anderen Bundesländern. Regionale Unterschiede können eher bei Immobilienpreisen, Maklerhonoraren und einzelnen Verwaltungsabläufen auftreten.
So vermeiden Sie Streit über die Rechnung
Ich würde die Kostenfrage nicht erst im Notartermin klären. Bitten Sie bereits beim Vertragsentwurf darum, dass jede Position verständlich zugeordnet wird. Besonders die Formulierungen zur Löschung von Grundschulden, Vollzugskosten und möglichen Zusatzkosten sollten Sie genau lesen.
- Lassen Sie sich vom Notariat eine grobe Kostenübersicht geben.
- Prüfen Sie, welche Grundschulden und Rechte im Grundbuch noch eingetragen sind.
- Fordern Sie bei der Bank frühzeitig die Löschungsbewilligung an.
- Stellen Sie sicher, dass die Finanzierung des Käufers vor der Beurkundung grundsätzlich geklärt ist.
- Vereinbaren Sie abweichende Kostenaufteilungen schriftlich im Kaufvertrag.
Der Kaufpreis sollte erst gezahlt werden, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Darin bestätigt er, dass die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Vormerkung und die gesicherte Lastenfreistellung.
Die faire Kostenregel beginnt mit einem klaren Kaufvertrag
Die kurze Antwort lautet: Beim Hausverkauf zahlt meistens der Käufer den überwiegenden Teil der Notar- und Grundbuchkosten. Der Verkäufer übernimmt typischerweise die Kosten, die aus der Löschung seiner alten Grundschulden oder sonstigen Belastungen entstehen.
Wer diese Aufteilung kennt, kann den eigenen Finanzbedarf realistisch planen und Verzögerungen vermeiden. Entscheidend ist am Ende nicht nur die übliche Praxis, sondern die konkrete Kostenklausel im notariellen Kaufvertrag.
