Eine neue Abrechnung oder ein Bescheid mit ungewohnt hohen Zahlen sorgt bei vielen Eigentümern zunächst für Unsicherheit. Ich zeige, wie sich die Grundsteuer in Deutschland und besonders in Sachsen Schritt für Schritt ergibt, welche Werte tatsächlich benötigt werden und wie sich die Jahressteuer für ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück überschlägig ermitteln lässt.
Die wichtigsten Zahlen für eine schnelle Einschätzung
- Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.
- Sachsen: Für Wohnimmobilien gilt meist eine Steuermesszahl von 0,36 Promille.
- Leipzig: Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt ab 2025 450 Prozent.
- Beispiel: Bei 280.000 Euro Grundsteuerwert entstehen in Leipzig rechnerisch rund 453,60 Euro pro Jahr.
- Wichtig: Der Grundsteuerwert ist nicht automatisch der aktuelle Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie.
So funktioniert die Berechnung der Grundsteuer
Die Berechnung besteht aus drei Stufen. Das Finanzamt stellt zunächst den Grundsteuerwert fest. Danach wird daraus mithilfe der Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Die Gemeinde multipliziert diesen Betrag schließlich mit ihrem Hebesatz.
Die Grundformel lautet daher:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Der Hebesatz wird als Prozentzahl angegeben, muss für die Rechnung aber als Faktor verwendet werden. Aus 450 Prozent werden also 4,5. Genau an dieser Stelle passieren in der Praxis erstaunlich viele Rechenfehler.
| Rechengröße | Wer legt sie fest? | Was bedeutet sie? |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | Finanzamt | Bewerteter Wert des Grundstücks für steuerliche Zwecke |
| Steuermesszahl | Bund oder Land | Promillesatz für die jeweilige Grundstücksart |
| Hebesatz | Gemeinde | Kommunaler Faktor, der die endgültige Steuerhöhe stark beeinflusst |
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerberechnung. Alte Einheitswerte und frühere Hebesätze dürfen für die neue Festsetzung nicht einfach weiterverwendet werden.
Welche Werte in Sachsen und Leipzig gelten
Sachsen nutzt grundsätzlich das Bundesmodell, weicht bei den Steuermesszahlen für die Grundsteuer B aber vom Bundesrecht ab. Für ein typisches Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mietwohngrundstück beträgt die Steuermesszahl in Sachsen 0,36 Promille.
Für unbebaute Grundstücke gilt ebenfalls regelmäßig eine Steuermesszahl von 0,36 Promille. Bei bestimmten Nichtwohngrundstücken, etwa Geschäftsgrundstücken oder sonstigen bebauten Grundstücken, sind es 0,72 Promille. Die genaue Einordnung steht im Grundsteuerwertbescheid.
| Grundstücksart in Sachsen | Steuermesszahl |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhaus | 0,36 Promille |
| Eigentumswohnung | 0,36 Promille |
| Unbebautes Grundstück | 0,36 Promille |
| Geschäfts- und bestimmte Nichtwohngrundstücke | 0,72 Promille |
Für die Stadt Leipzig gilt bei der Grundsteuer B ab 2025 ein Hebesatz von 450 Prozent. In einer anderen sächsischen Gemeinde kann die Rechnung trotz identischem Grundsteuerwert anders ausfallen, weil der kommunale Hebesatz abweicht.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen greift die Grundsteuer A. Für baureife, aber unbebaute Grundstücke kann eine Gemeinde außerdem die Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz einführen. Ob das passiert, hängt von der jeweiligen Kommune ab.
Grundsteuer selbst berechnen mit konkreten Beispielen
Ein Einfamilienhaus in Leipzig
Angenommen, im Grundsteuerwertbescheid steht ein Grundsteuerwert von 280.000 Euro. Für das Wohnhaus gilt in Sachsen eine Steuermesszahl von 0,36 Promille, also 0,00036.
Die Rechnung sieht so aus:
- 280.000 Euro × 0,00036 = 100,80 Euro Grundsteuermessbetrag
- 100,80 Euro × 4,5 = 453,60 Euro Grundsteuer pro Jahr
- 453,60 Euro ÷ 4 = 113,40 Euro je Quartal
Das Beispiel zeigt, warum der Grundsteuerwert allein wenig über die tatsächliche Belastung sagt. Erst Steuermesszahl und Hebesatz machen daraus den Betrag, der auf dem Grundsteuerbescheid steht.
Eine Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung mit einem festgestellten Grundsteuerwert von 160.000 Euro ergibt sich in Leipzig folgende überschlägige Rechnung:
- 160.000 Euro × 0,00036 = 57,60 Euro Grundsteuermessbetrag
- 57,60 Euro × 4,5 = 259,20 Euro Grundsteuer pro Jahr
- 259,20 Euro ÷ 4 = 64,80 Euro je Quartal
Bei Wohnungseigentum wird der Grundsteuerwert der wirtschaftlichen Einheit zugerechnet. Entscheidend ist deshalb nicht nur die Wohnfläche, sondern auch der jeweilige Miteigentumsanteil am Grundstück.
Ein unbebautes Grundstück
Für ein unbebautes Grundstück mit einem Grundsteuerwert von beispielsweise 150.000 Euro ergibt sich bei einem Leipziger Hebesatz von 450 Prozent:
- 150.000 Euro × 0,00036 = 54 Euro Grundsteuermessbetrag
- 54 Euro × 4,5 = 243 Euro Grundsteuer pro Jahr
Bei einem baureifen Grundstück muss zusätzlich geprüft werden, ob die Gemeinde einen besonderen Hebesatz für die Grundsteuer C festgelegt hat. Dadurch kann die tatsächliche Steuer deutlich höher ausfallen als in dieser einfachen Beispielrechnung.
Ein gewerblich genutztes Grundstück
Bei einem Nichtwohngrundstück mit einem Grundsteuerwert von 500.000 Euro und einer Steuermesszahl von 0,72 Promille entsteht zunächst ein Messbetrag von 360 Euro. Mit dem Leipziger Hebesatz ergibt sich daraus eine Jahressteuer von 1.620 Euro.
Das ist ein Rechenbeispiel. Bei gemischt genutzten Gebäuden hängt die Einordnung davon ab, wie groß der Wohnanteil ist und welcher Grundstücksart das Finanzamt die Einheit zuordnet.
Diese Bescheide brauchen Sie für die Kontrolle
Wer seine Grundsteuer prüfen möchte, sollte nicht nur auf den letzten Zahlungsbetrag schauen. Ich gehe immer die drei maßgeblichen Bescheide durch, weil jeder eine andere Rechengröße enthält.
- Grundsteuerwertbescheid: Er enthält den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert.
- Grundsteuermessbescheid: Hier steht der Grundsteuermessbetrag, der sich aus Wert und Steuermesszahl ergibt.
- Grundsteuerbescheid: Die Gemeinde setzt damit die endgültige Jahressteuer und die Zahlungstermine fest.
Für die Prüfung des Grundsteuerwerts sind vor allem Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksart, Bodenrichtwert und Garagen relevant. In Sachsen können Bodenrichtwerte über das zuständige Grundsteuerportal eingesehen werden. Für eine Erklärung auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 darf jedoch nicht automatisch die aktualisierte Portalversion aus 2026 verwendet werden.
Der Grundsteuerwert ist außerdem kein Verkehrswert. Ein Haus, das heute für 450.000 Euro verkauft werden könnte, muss deshalb nicht mit 450.000 Euro als Grundsteuerwert angesetzt sein. Es handelt sich um einen typisierten steuerlichen Bewertungswert, der nach gesetzlichen Verfahren ermittelt wird.
Besonders häufig werden Wohn- und Nutzflächen verwechselt. Auch ein falsch eingetragenes Baujahr, eine nicht berücksichtigte Garage oder ein unzutreffender Bodenrichtwert können das Ergebnis beeinflussen.
Typische Fehler und was bei Änderungen zu tun ist
Den alten Hebesatz weiterverwenden
Der Hebesatz aus dem Jahr 2024 ist keine verlässliche Grundlage für die neue Rechnung. Für Leipzig gilt seit 2025 der neue Faktor von 4,5. Bei einem Grundstück außerhalb der Stadt muss der aktuelle Hebesatz der jeweiligen Gemeinde geprüft werden.
Den Grundsteuerwert mit dem Kaufpreis gleichsetzen
Der Kaufpreis ist für die laufende Grundsteuer nicht die direkte Berechnungsgrundlage. Wer beide Werte gleichsetzt, überschätzt oder unterschätzt die Steuer oft erheblich.
Nur den Grundsteuerbescheid prüfen
Steht der Fehler bereits im Grundsteuerwertbescheid, lässt er sich normalerweise nicht durch einen einfachen Einwand gegen den späteren Gemeindebescheid lösen. Gegen den Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid richtet sich der Einspruch an das Finanzamt. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist der dort angegebene Rechtsbehelf einzulegen.
Die Frist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe. Maßgeblich ist immer die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid. Ein Einspruch stoppt die Zahlung normalerweise nicht automatisch. Deshalb sollte die festgesetzte Steuer zunächst weiter entrichtet werden, sofern keine Aussetzung der Vollziehung bewilligt wurde.
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Veränderungen nicht melden
Ein Anbau, eine Nutzungsänderung, eine Teilung des Grundstücks oder ein Abriss kann den Grundsteuerwert verändern. Solche Änderungen sollten dem Finanzamt gemeldet werden, damit die Grundlagenbescheide angepasst werden können.
Was Eigentümer und Mieter zur Zahlung wissen sollten
Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks. Bei einem Verkauf ist deshalb entscheidend, wem das Grundstück zum maßgeblichen Stichtag zugerechnet wird. Im Kaufvertrag können die Parteien intern eine andere Kostenverteilung vereinbaren, gegenüber der Gemeinde bleibt aber die gesetzliche Zuständigkeit maßgeblich.
Bei vermieteten Wohnungen kann die Grundsteuer unter den Voraussetzungen des Mietrechts als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dafür braucht es eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Die Umlage verändert nicht die Höhe der Steuer, sondern nur, wer sie wirtschaftlich trägt.
Die Gemeinde legt im Grundsteuerbescheid meist vier Fälligkeitstermine fest. Häufig sind Zahlungen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November vorgesehen. Bei kleineren Beträgen oder einer abweichenden kommunalen Regelung kann die Zahlung auch einmal jährlich oder in zwei Raten verlangt werden.
Für Immobilienkäufer gehört die Grundsteuer deshalb in jede laufende Kostenrechnung. Bei einem Leipziger Einfamilienhaus mit 453,60 Euro Jahressteuer sind das zwar nur 37,80 Euro pro Monat, über viele Jahre entsteht daraus aber ein fester Kostenposten neben Versicherung, Instandhaltung und Finanzierung.
Die richtige Rechnung beginnt mit dem aktuellen Bescheid
Für eine schnelle Einschätzung reicht die Formel aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Eine belastbare Prüfung gelingt aber erst, wenn die Angaben in allen drei Bescheiden zusammenpassen und die Grundstücksart korrekt erfasst wurde.
Mein praktischer Rat lautet deshalb, zuerst den Grundsteuermessbetrag aus dem Bescheid zu nehmen und ihn mit dem kommunalen Hebesatz zu multiplizieren. So vermeiden Sie, versehentlich mit einem alten Wert zu rechnen, und erkennen schnell, ob die ausgewiesene Jahressteuer plausibel ist.
