Wenn ich eine Wohnung meiner Eltern nutze und dafür monatlich Geld überweise, ist das steuerlich mehr als eine private Familienregelung. Entscheidend sind ein klarer Mietvertrag, tatsächlich gezahlte Beträge und ein nachvollziehbarer Mietpreis. Ich zeige, wann die Eltern ihre Einnahmen versteuern müssen, welche Kosten sie absetzen können und in welchen Sonderfällen der Mieter selbst steuerliche Vorteile hat.
Die steuerliche Grundlinie auf einen Blick
- Eltern als Vermieter müssen die Mieteinnahmen grundsätzlich in der Anlage V erklären.
- Ab 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete gilt die Vermietung steuerlich grundsätzlich als voll entgeltlich.
- Zwischen 50 und 66 Prozent ist meist eine Überschussprognose erforderlich.
- Ein schriftlicher Vertrag und Banküberweisungen sind bei Vermietung unter Angehörigen besonders wichtig.
- Für den Sohn oder die Tochter ist die normale Wohnungsmiete nicht automatisch absetzbar.
Was passiert, wenn ich an meine Eltern Miete zahle
Vermieten die Eltern eine Wohnung oder ein Haus an ihr Kind, erzielen sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird aber nicht einfach die gesamte überwiesene Miete, sondern der Überschuss aus Einnahmen und abzugsfähigen Kosten.
Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel Schuldzinsen, Gebäudeabschreibung, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltungskosten und bestimmte Reparaturen. Auch umlagefähige Nebenkosten müssen in die Berechnung einbezogen werden. Ob am Ende tatsächlich Einkommensteuer anfällt, hängt deshalb von der persönlichen Steuersituation der Eltern und vom Ergebnis der Immobilie ab.
Ich halte es für einen häufigen Denkfehler, die Miete einfach an der monatlichen Kreditrate der Eltern auszurichten. Steuerlich zählt nicht, wie hoch die Finanzierung ist, sondern ob das vereinbarte Entgelt zur ortsüblichen Marktmiete passt. Dafür kommen etwa ein qualifizierter Mietspiegel, vergleichbare Wohnungen oder nachvollziehbare Angebote aus derselben Lage infrage.
Für die Eltern bedeutet das praktisch, dass sie die Mieteinnahmen in der Anlage V ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Der Mietvertrag mit dem eigenen Kind ist grundsätzlich zulässig, wird vom Finanzamt aber genauer auf seine tatsächliche Durchführung geprüft als ein gewöhnliches Mietverhältnis.
Wann der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind anerkannt wird
Das Finanzamt prüft, ob die Vereinbarung einem sogenannten Fremdvergleich standhält. Gemeint ist damit die Frage, ob vernünftige fremde Vertragspartner einen ähnlichen Vertrag abschließen und genauso umsetzen würden.
Der Vertrag sollte vor dem Einzug schriftlich geschlossen und von allen Beteiligten unterschrieben werden. Er sollte die konkrete Wohnung, Wohnfläche, Mietbeginn, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Fälligkeit, Kaution und Kündigungsregeln enthalten. Auch Änderungen sollten später schriftlich festgehalten werden.
- Die Miete wird jeden Monat pünktlich per Überweisung gezahlt.
- Die Eltern führen die Nebenkosten nachvollziehbar ab und erstellen eine Abrechnung.
- Die vereinbarte Fläche und Miethöhe stimmen mit der tatsächlichen Nutzung überein.
- Rückstände werden nicht dauerhaft stillschweigend hingenommen.
- Vereinbarte Erhöhungen werden tatsächlich umgesetzt.
Barzahlungen sind nicht automatisch verboten, aber sie schaffen unnötige Beweisprobleme. Eine Überweisung mit dem Verwendungszweck „Miete Wohnung [Adresse], Monat“ macht die Zahlung dagegen klar nachvollziehbar.
Besonders riskant ist eine reine Papierlösung. Wenn die Miete nur auf dem Konto der Eltern eingeht und kurz danach regelmäßig als Geschenk zurückfließt, kann das Finanzamt an der Ernsthaftigkeit des Mietverhältnisses zweifeln. Ebenso problematisch ist es, die Miete mit Unterhaltsleistungen zu verrechnen, ohne dass die vereinbarten Zahlungen tatsächlich fließen. Der Bundesfinanzhof stellt bei Mietverträgen unter Angehörigen regelmäßig auf die klare Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung ab.
Die 50- und 66-Prozent-Grenzen richtig berechnen
Die gesetzliche Schwelle von 66 Prozent bezieht sich nicht nur auf die Kaltmiete. Verglichen wird das Entgelt für die Wohnung mit der ortsüblichen Marktmiete einschließlich der umlagefähigen Kosten. Genau hier passieren in der Praxis viele Rechenfehler.
| Gezahltes Entgelt | Steuerliche Folge | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Mindestens 66 Prozent | Vermietung gilt grundsätzlich als voll entgeltlich | Werbungskosten können regelmäßig vollständig berücksichtigt werden |
| 50 bis unter 66 Prozent | Überschussprognose erforderlich | Bei positivem Ergebnis ist ein vollständiger Abzug möglich |
| Unter 50 Prozent | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil | Kosten sind meist nur anteilig abziehbar |
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Ein einfaches Rechenbeispiel
Angenommen, die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten beträgt 1.200 Euro im Monat. Zahlen die Eltern von ihrem Kind insgesamt 840 Euro, entspricht das genau 70 Prozent. Die Vermietung liegt damit über der 66-Prozent-Grenze.Bei einer Gesamtzahlung von 660 Euro wären es nur 55 Prozent. Das Mietverhältnis ist damit nicht automatisch unwirksam. Die Eltern brauchen dann aber eine realistische Prognose, ob über die voraussichtliche Dauer der Vermietung ein Überschuss entstehen kann. Fällt diese Prognose positiv aus, können die Kosten grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden.
Liegt die Zahlung dagegen unter 50 Prozent, wird die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufgeteilt. Kostet die Immobilie beispielsweise 10.000 Euro jährlich und beträgt der entgeltliche Anteil 40 Prozent, sind grundsätzlich nur etwa 4.000 Euro den Mieteinnahmen zuzuordnen.Die 66-Prozent-Grenze ist keine gesetzliche Pflicht für die Miethöhe. Eltern dürfen ihrem Kind auch günstiger oder sogar kostenlos Wohnraum überlassen. Die Grenze entscheidet vor allem darüber, wie umfangreich die Kosten steuerlich abgezogen werden können.
Welche Steuern und Abzüge bei den Eltern entstehen
Die Eltern versteuern den jährlichen Überschuss aus der Vermietung mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Erzielen sie 8.400 Euro Mieteinnahmen im Jahr und stehen dem 7.200 Euro abzugsfähige Aufwendungen gegenüber, verbleiben zunächst 1.200 Euro steuerlicher Überschuss. Die konkrete Steuer hängt anschließend von den übrigen Einkünften, Freibeträgen und persönlichen Verhältnissen ab.Typische abzugsfähige Positionen sind:
- AfA, also die jährliche Abschreibung des Gebäudes, nicht des Grundstücks
- Darlehenszinsen und bestimmte Finanzierungskosten
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung und nicht umlagefähige Betriebskosten
- Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen
- Kosten für Verwaltung, Steuerberatung und die Erstellung von Abrechnungen
Bei größeren Sanierungen muss genauer geprüft werden, ob es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt. Letztere wirken sich meist nur über die Abschreibung aus. Für eine einzelne Wohnung in Leipzig oder Umgebung kann diese Unterscheidung schnell mehrere tausend Euro steuerlichen Unterschied machen.
Auch die Nebenkosten sollten sauber behandelt werden. Umlagen sind zwar Einnahmen der Eltern, gleichzeitig stehen ihnen entsprechende Kosten gegenüber. Ich würde deshalb niemals mit einer pauschalen „Nebenkostenmiete“ arbeiten, wenn die tatsächlichen Kosten regelmäßig stark abweichen. Eine nachvollziehbare Abrechnung schützt beide Seiten.
Kann das Kind die gezahlte Miete absetzen
Für die normale selbst genutzte Wohnung lautet die Antwort meistens nein. Wer bei den Eltern eine gewöhnliche Hauptwohnung mietet, kann die monatliche Miete nicht einfach als Werbungskosten oder Sonderausgaben geltend machen. Der Umstand, dass der Vermieter ein Elternteil ist, ändert daran nichts.
Anders kann es bei einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung sein. Wohnt das Kind aus beruflichen Gründen am Ort der ersten Tätigkeitsstätte in der Wohnung der Eltern und unterhält es an einem anderen Ort einen eigenen Hausstand, können die tatsächlichen Unterkunftskosten im Inland bis zu 1.000 Euro monatlich berücksichtigt werden.
Dafür müssen die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sein. Ein eigener Hausstand setzt unter anderem voraus, dass das Kind die Hauptwohnung innehat und sich finanziell an den Kosten der Lebensführung beteiligt. Bei volljährigen Kindern, die noch im Elternhaus wohnen, wird ein eigener Hausstand nicht automatisch angenommen.
Zusätzlich kann der Mieter unter Umständen seinen Anteil an haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen geltend machen. Dafür müssen die begünstigten Leistungen in der Nebenkostenabrechnung separat ausgewiesen und unbar bezahlt worden sein. Die Miete selbst wird dadurch nicht absetzbar.
So würde ich die Vereinbarung steuerfest vorbereiten
Vor dem Einzug sollten Eltern und Kind zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und dokumentieren. Ich würde dafür mindestens zwei nachvollziehbare Vergleichsquellen sichern, etwa den örtlichen Mietspiegel und mehrere ähnliche Angebote mit Angaben zu Lage, Größe und Ausstattung.
- Wohnfläche und vermietete Räume eindeutig festlegen.
- Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten getrennt vereinbaren.
- Den Mietvertrag vor Beginn der Nutzung unterschreiben.
- Ein eigenes Mietkonto oder zumindest einen klaren Zahlungsweg nutzen.
- Jede Zahlung monatlich per Überweisung leisten.
- Nebenkosten jährlich nachvollziehbar abrechnen.
- Änderungen bei Miete, Fläche oder Nutzung schriftlich dokumentieren.
Eine günstige Familienmiete kann sinnvoll sein, wenn die Eltern ihr Kind unterstützen möchten. Steuerlich wird sie aber erst dann wirklich interessant, wenn die Familie die Grenzen und Folgen ehrlich gegeneinander abwägt. Ein künstlich hoher Mietvertrag mit anschließender Rückzahlung bringt meist mehr Risiko als Nutzen.
Was vor der ersten Überweisung geklärt sein sollte
Wer eine Wohnung der Eltern mietet, sollte zwischen familiärer Unterstützung und einem echten Mietverhältnis sauber unterscheiden. Für die Eltern zählt der Nettoüberschuss aus der Vermietung, für das Kind die Frage, ob ein besonderer beruflicher Grund für den Mietaufwand vorliegt.
Mein praktischer Rat lautet deshalb, die Miethöhe an der lokalen Marktmiete auszurichten, den Vertrag wie unter fremden Dritten zu behandeln und sämtliche Zahlungen nachvollziehbar abzuwickeln. Bei einer Immobilie, größeren Renovierungen oder einer Miete deutlich unter 66 Prozent lohnt sich zusätzlich eine Prüfung durch einen Steuerberater, bevor die erste Steuererklärung abgegeben wird.
