Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft, möchte die Maklerkosten möglichst genau kalkulieren. Die entscheidende Frage lautet dabei nicht nur, wie hoch die übliche Courtage in Sachsen ist, sondern auch, ob es überhaupt eine gesetzliche Obergrenze gibt, wer welchen Anteil trägt und welche Kosten im Vertrag wirklich vereinbart werden. Ich zeige die wichtigsten Regeln, rechne typische Beträge vor und erläutere, worauf Verkäufer in Leipzig und ganz Sachsen achten sollten.
Die wichtigsten Zahlen zur Maklerprovision auf einen Blick
- Keine feste gesetzliche Obergrenze: Die Höhe der Provision wird beim Immobilienverkauf grundsätzlich frei vereinbart.
- Üblicher Satz in Sachsen: Häufig werden insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer angesetzt.
- Geteilte Courtage: Bei einer privaten Wohnimmobilie zahlen Käufer und Verkäufer meist jeweils 3,57 Prozent.
- Gesetzliche Grenze für Käufer: Der Käufer darf bei den geschützten Verkaufsfällen höchstens mit der Hälfte der Gesamtprovision belastet werden.
- Verhandlungsspielraum: Die Provision ist kein Automatismus. Leistungsumfang, Vermarktung und Objektwert beeinflussen die faire Höhe.
Wie hoch ist die maximale Maklerprovision beim Verkauf?
Die kurze Antwort überrascht viele Eigentümer. Für den Verkauf einer Immobilie gibt es in Deutschland keinen gesetzlich festgelegten Höchstsatz. Die Maklerprovision wird vertraglich vereinbart und kann deshalb je nach Region, Objekt, Dienstleistung und Verhandlung niedriger oder höher ausfallen.
In Sachsen gelten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern häufig 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als marktüblicher Gesamtsatz. Darin enthalten sind 6 Prozent Nettoprovision und 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei einer hälftigen Teilung entfallen jeweils 3,57 Prozent auf Käufer und Verkäufer.
Diese 7,14 Prozent sind aber keine gesetzliche Obergrenze. Ich würde diesen Satz deshalb immer als Vergleichswert und nicht als unveränderbare Vorgabe betrachten. Ein Makler mit besonders umfangreicher Vermarktung kann einen höheren Preis verlangen, während bei einem leicht verkäuflichen Objekt oder einem eingeschränkten Auftrag auch ein niedrigerer Satz angemessen sein kann.
Wer beim Immobilienverkauf welchen Anteil zahlt
Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten darf die Käuferseite bei einer privat gekauften Wohnung oder einem Einfamilienhaus nicht mehr einseitig mit der gesamten Provision belastet werden. Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision selbst tragen.
Arbeitet der Makler für beide Vertragsparteien, müssen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf die andere Seite höchstens mit einem gleich hohen Betrag belastet werden. Das ergibt in der Praxis meist folgende Modelle:
| Vereinbarung | Verkäufer | Käufer |
|---|---|---|
| Doppelmakler mit hälftiger Teilung | 50 Prozent | 50 Prozent |
| Maklerauftrag nur durch den Verkäufer | Mindestens 50 Prozent | Höchstens 50 Prozent |
| Verkäufer übernimmt die gesamte Provision | 100 Prozent | 0 Prozent |
Wichtig ist die Einschränkung auf Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem privaten Käufer. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Baugrundstück oder einer gewerblichen Immobilie gelten diese Regeln nicht automatisch. Auch bei einem Käufer, der als Unternehmer handelt, kann die Provision anders verteilt werden.
Ein häufiger Irrtum besteht darin, das Bestellerprinzip aus der Vermietung auf jeden Immobilienverkauf zu übertragen. Bei Mietwohnungen gilt eine andere Regelung. Beim Verkauf ist vor allem die gesetzliche Halbteilung nach den §§ 656c und 656d BGB entscheidend.
So viel kostet die Courtage bei verschiedenen Verkaufspreisen
Prozentangaben wirken zunächst überschaubar. Bei einem Verkaufspreis von mehreren hunderttausend Euro wird daraus jedoch schnell ein fünfstelliger Betrag. Deshalb rechne ich die Provision immer auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises durch und prüfe, ob im Vertrag die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
| Kaufpreis | Gesamtprovision bei 7,14 Prozent | Verkäufer bei 3,57 Prozent | Käufer bei 3,57 Prozent |
|---|---|---|---|
| 250.000 Euro | 17.850 Euro | 8.925 Euro | 8.925 Euro |
| 350.000 Euro | 24.990 Euro | 12.495 Euro | 12.495 Euro |
| 450.000 Euro | 32.130 Euro | 16.065 Euro | 16.065 Euro |
| 600.000 Euro | 42.840 Euro | 21.420 Euro | 21.420 Euro |
Bei einem Verkaufspreis von 450.000 Euro würde ein Satz von 3,57 Prozent für die Verkäuferseite also 16.065 Euro ausmachen. Schon eine Reduzierung auf 3 Prozent inklusive Mehrwertsteuer würde die eigene Belastung um 2.565 Euro senken. Entscheidend ist deshalb nicht nur der Prozentsatz, sondern auch, ob der Makler durch eine bessere Preisstrategie einen höheren Nettoerlös erzielt.
Die Courtage wird normalerweise erst fällig, wenn der Kaufvertrag erfolgreich zustande gekommen ist. Der notarielle Vertrag ist dabei der zentrale Bezugspunkt. Für zusätzliche Aufwendungen wie Exposés, Anzeigen oder Besichtigungen darf nicht automatisch ein weiterer Betrag verlangt werden.
Wann die gesetzliche Teilung nicht greift
Die Regeln zur hälftigen Kostenverteilung gelten nicht für jede Immobilientransaktion. Bei einem Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder Baugrundstück können die Parteien die Kosten grundsätzlich freier vereinbaren. Auch bei einem Verkauf an eine Kapitalgesellschaft oder einen gewerblichen Investor ist eine andere Provisionsregelung möglich.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Vereinbarung automatisch fair oder sinnvoll ist. Gerade bei Anlageobjekten sollte der Verkäufer prüfen, ob eine Käuferprovision die Nachfrage verringert. Ein Investor rechnet sämtliche Erwerbsnebenkosten in seine Rendite ein. Eine hohe Courtage kann daher indirekt den erzielbaren Kaufpreis drücken.
Auch bei Erbengemeinschaften, vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Spezialimmobilien lohnt sich eine individuelle Prüfung. Die richtige Vergütung hängt dort stärker vom Aufwand ab, etwa von der Beschaffung fehlender Unterlagen, der Abstimmung mit Mietern oder der Prüfung von Baurecht und Teilungserklärungen.
Bei einem privaten Verkauf einer Eigentumswohnung in Leipzig ist die Lage meist klarer. Hier sollte im Maklervertrag eindeutig stehen, welcher Prozentsatz inklusive Umsatzsteuer gilt und wie sich der Betrag zwischen den Parteien verteilt.
Woran Sie einen fairen Maklervertrag erkennen
Ich würde niemals nur nach dem niedrigsten Provisionssatz entscheiden. Ein günstiger Auftrag kann teuer werden, wenn die Immobilie falsch eingewertet, schlecht präsentiert oder ohne klare Verhandlungsstrategie angeboten wird. Umgekehrt rechtfertigt ein hoher Satz nur dann einen Aufpreis, wenn die Leistung tatsächlich erkennbar besser ist.
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Diese Punkte gehören vor der Unterschrift auf den Prüfstand
- Provisionshöhe: Ist der Betrag als Brutto- oder Nettosatz angegeben?
- Fälligkeit: Entsteht der Anspruch erst nach erfolgreichem Abschluss des notariellen Kaufvertrags?
- Vertragslaufzeit: Wie lange gilt der Makleralleinauftrag und wie kann er beendet werden?
- Leistungsumfang: Sind Bewertung, Exposé, Fotos, Onlinevermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen enthalten?
- Zusatzkosten: Gibt es gesonderte Gebühren für Anzeigen, Unterlagen oder eine vorzeitige Beendigung?
- Textform: Wurde der Vertrag schriftlich oder mindestens in Textform, etwa per E-Mail, abgeschlossen?
Besonders vorsichtig wäre ich bei einer sogenannten Reservierungsgebühr. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass vorformulierte Reservierungsentgelte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig unwirksam sind. Eine solche Zahlung garantiert dem Interessenten in der Regel nicht, dass die Immobilie tatsächlich verkauft wird.
Für Eigentümer ist außerdem der Alleinauftrag wichtig. Er kann sinnvoll sein, wenn der Makler eine verbindliche Vermarktungsstrategie verfolgt. Vor der Unterschrift sollte aber klar sein, wie lange der Auftrag läuft und ob bei einem privaten Verkauf an einen selbst gefundenen Käufer trotzdem eine Provision anfällt.
Wie Verkäufer in Sachsen die Provision sinnvoll verhandeln
Die beste Verhandlungsposition entsteht, wenn Sie mehrere Maklerangebote wirklich vergleichen. Fragen Sie nicht nur nach dem Prozentsatz, sondern lassen Sie sich konkret erklären, wie der Angebotspreis ermittelt wird, welche Käufergruppen angesprochen werden und welche Maßnahmen im Honorar enthalten sind.
Bei einer gut geschnittenen Eigentumswohnung in gefragter Leipziger Lage kann ein reduzierter Satz eher realistisch sein als bei einem sanierungsbedürftigen Haus auf dem Land. Ein schwieriges Objekt braucht oft mehr Besichtigungen, Nachweise und Verhandlung. Das kann einen höheren Aufwand rechtfertigen, sollte aber im Leistungsversprechen nachvollziehbar sein.
Auch die Provisionsbasis lässt sich klarer gestalten. In der Regel bezieht sich die Courtage auf den beurkundeten Kaufpreis. Zusatzvereinbarungen, mitverkaufte Einrichtungsgegenstände oder besondere Kaufpreisbestandteile sollten ausdrücklich geregelt werden, damit später kein Streit über die Berechnung entsteht.
Mein praktischer Rat lautet, die eigene Nettorechnung anzustellen. Entscheidend ist nicht, ob ein Makler 2,98 oder 3,57 Prozent verlangt, sondern welcher Betrag nach allen Kosten übrig bleibt und wie realistisch die versprochene Verkaufsleistung ist. Ein höherer Erlös kann eine höhere Courtage ausgleichen, ein bloßes Versprechen ohne klare Vermarktung nicht.
Für Verkäufer in Sachsen zählt am Ende der Nettoerlös
Bei einer privaten Wohnimmobilie ist ein Gesamtsatz von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer in Sachsen häufig anzutreffen. Rechtlich handelt es sich dabei jedoch nicht um eine starre Obergrenze. Die Provision bleibt verhandelbar, während Käufer bei den gesetzlich geschützten Fällen höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer übernehmen dürfen.
Wer einen Makler beauftragt, sollte deshalb drei Dinge sauber festhalten: den Bruttosatz, die Kostenverteilung und den konkreten Leistungsumfang. So lässt sich die Courtage realistisch kalkulieren und der Verkaufserlös in Leipzig oder an einem anderen Standort in Sachsen auf einer belastbaren Grundlage beurteilen.
