Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Bremen entscheidet die Grunderwerbsteuer schnell über einen fünfstelligen Betrag. Für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025 gilt im Land Bremen ein Steuersatz von 5,5 Prozent. Ich zeige, wie sich die Steuer berechnet, wann sie fällig wird, welche Ausnahmen gelten und an welchen Stellen Käufer besonders häufig falsch kalkulieren.
Die wichtigsten Zahlen zur Grunderwerbsteuer in Bremen auf einen Blick
- 5,5 Prozent gelten für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025.
- Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entstehen 16.500 Euro Grunderwerbsteuer.
- Die Steuer wird in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.
- Rechtlich gelten meist Käufer und Verkäufer als Steuerschuldner, im Kaufvertrag übernimmt normalerweise der Käufer die Zahlung.
- Die Steuer richtet sich nach der Gegenleistung, nicht ausschließlich nach dem reinen Grundstückswert.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bremen
Für Immobilien im Land Bremen beträgt die Grunderwerbsteuer bei einem ab dem 1. Juli 2025 verwirklichten Erwerbsvorgang 5,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Entscheidend ist also nicht, ob der Käufer in Bremen wohnt, sondern wo sich das Grundstück befindet.
Die Berechnung ist zunächst einfach. Ich multipliziere den maßgeblichen Kaufpreis mit 0,055. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich eine Steuer von 22.000 Euro. Dieser Betrag muss zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und möglichen Finanzierungskosten eingeplant werden.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer mit 5,5 Prozent |
|---|---|
| 250.000 Euro | 13.750 Euro |
| 300.000 Euro | 16.500 Euro |
| 400.000 Euro | 22.000 Euro |
| 500.000 Euro | 27.500 Euro |
| 600.000 Euro | 33.000 Euro |
Für Verträge, die vor dem 1. Juli 2025 verwirklicht wurden, galt in Bremen noch der Satz von 5 Prozent. Bei älteren Kaufverträgen zählt daher der maßgebliche Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs und nicht automatisch das Jahr, in dem die Rechnung oder der Steuerbescheid verschickt wurde.
Welche Kosten in die Berechnung einfließen
Die Steuer wird normalerweise auf den Wert der Gegenleistung erhoben. Dazu gehört vor allem der Kaufpreis, aber unter Umständen auch eine vom Käufer übernommene Belastung oder eine zusätzliche Leistung, die wirtschaftlich mit dem Grundstückserwerb verbunden ist.
Bewegliche Gegenstände wie eine Küche, Markisen oder Möbel können grundsätzlich aus dem steuerpflichtigen Kaufpreis herausgerechnet werden. Dafür müssen sie im Vertrag einzeln benannt und realistisch bewertet sein. Ein pauschal zu hoch angesetzter Wert wirkt schnell wie ein Steuersparmodell und kann vom Finanzamt hinterfragt werden.
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Hauskauf mit Bauvertrag
Beim Neubau ist die Abgrenzung besonders wichtig. Wird zunächst ein Grundstück gekauft und später unabhängig davon ein Bauunternehmen beauftragt, kann sich die Steuer grundsätzlich auf den Grundstückskauf beschränken. Bestehen jedoch von Anfang an enge wirtschaftliche oder vertragliche Verbindungen zwischen Grundstücksverkäufer, Bauträger und Bauvertrag, kann die Finanzverwaltung den gesamten einheitlichen Erwerbsgegenstand zugrunde legen.
Ich würde deshalb nicht allein auf getrennte Verträge vertrauen. Entscheidend ist, wie der Ablauf tatsächlich organisiert ist, wer den Bau vorbereitet und ob der Käufer bei Abschluss des Grundstückskaufs praktisch bereits an ein bestimmtes Bauvorhaben gebunden ist.
Nicht zur Grunderwerbsteuer gehören typischerweise die später anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Sie erhöhen aber natürlich trotzdem das benötigte Eigenkapital und sollten in der Finanzierungsplanung vollständig berücksichtigt werden.
Wann der Steuerbescheid kommt und wann gezahlt werden muss
Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich bereits durch das rechtswirksame Verpflichtungsgeschäft, also meist mit der notariellen Unterzeichnung. Die Eintragung im Grundbuch oder die spätere Schlüsselübergabe löst die Steuer nicht erst aus.
Nach der Prüfung verschickt das Finanzamt den Steuerbescheid. Die Zahlung ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern keine längere Frist genannt wird. Wer den Betrag in der Zwischenzeit nicht zurücklegt, riskiert eine unangenehme Finanzierungslücke.
- Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.
- Der Notar meldet den Vorgang an das Finanzamt.
- Das Finanzamt berechnet die Steuer und verschickt den Bescheid.
- Der Käufer zahlt innerhalb der genannten Frist.
- Nach Zahlung kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt werden.
- Diese Bescheinigung ist in der Regel Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Im Kaufvertrag übernimmt fast immer der Käufer die wirtschaftliche Zahlung. Gesetzlich können jedoch beide Vertragsparteien als Steuerschuldner herangezogen werden. Das ist vor allem dann relevant, wenn der Käufer nicht zahlt und der Verkäufer seinen Anspruch aus dem Vertrag nicht durchsetzen kann.
Welche Befreiungen wirklich greifen
Die wichtigsten Ausnahmen betreffen nicht den normalen Kauf einer Immobilie auf dem freien Markt, sondern besondere familiäre oder unentgeltliche Übertragungen. Steuerfrei können unter anderem Grundstückserwerbe von Todes wegen und bestimmte Schenkungen sein. Bei einer Schenkung mit Auflagen kann der entgeltliche Teil trotzdem Grunderwerbsteuer auslösen.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übertragen.
- Auch Übertragungen zwischen Personen in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern, sind grundsätzlich begünstigt.
- Bei der Teilung eines Nachlasses kann der Erwerb durch Miterben steuerfrei bleiben.
- Für Grundstücke mit einem maßgeblichen Wert bis 2.500 Euro greift eine gesetzliche Ausnahme.
Ein häufiger Irrtum betrifft Geschwister. Sie sind nicht miteinander in gerader Linie verwandt. Ein Kauf zwischen Bruder und Schwester ist deshalb normalerweise nicht automatisch von der Steuer befreit.
Auch bei Übertragungen innerhalb einer Familie lohnt sich eine genaue Prüfung. Nießbrauch, Ausgleichszahlungen, übernommene Darlehen oder andere Gegenleistungen können die steuerliche Beurteilung verändern. Bei größeren Vermögen würde ich den Vertrag vor der Beurkundung steuerlich prüfen lassen, weil eine nachträgliche Korrektur oft schwieriger ist.
Wie Bremen im Vergleich zu anderen Bundesländern dasteht
Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern festgelegt. Bremen liegt mit 5,5 Prozent im oberen Mittelfeld. Für die Kaufentscheidung zwischen Bremen und dem Umland kann der Unterschied relevant sein, er sollte aber nie isoliert betrachtet werden.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 Euro |
|---|---|---|
| Bremen | 5,5 Prozent | 22.000 Euro |
| Niedersachsen | 5,0 Prozent | 20.000 Euro |
| Hamburg | 5,5 Prozent | 22.000 Euro |
| Sachsen | 5,5 Prozent | 22.000 Euro |
| Bayern | 3,5 Prozent | 14.000 Euro |
Beim Vergleich mit Niedersachsen beträgt die Differenz bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro lediglich 2.000 Euro. Ein niedrigerer Steuersatz kann durch einen höheren Kaufpreis, längere Wege oder andere laufende Kosten schnell ausgeglichen werden. Für mich gehört die Steuer deshalb in eine vollständige Standortrechnung und nicht in eine isolierte Rangliste.
Was Käufer vor dem Notartermin prüfen sollten
Die wichtigste praktische Regel lautet, die Grunderwerbsteuer vor der Unterschrift vollständig durchzurechnen. Bei 5,5 Prozent reichen schon kleine Änderungen des Kaufpreises aus, um die Nebenkosten um mehrere hundert oder tausend Euro zu verschieben.
- Den Kaufpreis inklusive übernommener Leistungen prüfen.
- Bewegliche Gegenstände im Vertrag sauber und realistisch ausweisen.
- Bei Neubauten die Verbindung zwischen Grundstücks- und Bauvertrag klären.
- Die Steuer nicht mit Makler-, Notar- oder Grundbuchkosten verwechseln.
- Den Steuerbetrag nach der Beurkundung sofort für die Zahlungsfrist zurücklegen.
- Bei familiären Übertragungen, Schenkungen und Gesellschaftsanteilen fachlichen Rat einholen.
Ein Sonderthema sind sogenannte Share Deals. Wenn bei einer grundbesitzenden Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 Prozent der Anteile übertragen oder in einer Hand vereinigt werden, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer entstehen. Das betrifft vor allem Unternehmens- und größere Investmenttransaktionen, nicht den gewöhnlichen Kauf einer Eigentumswohnung.
Mit dem richtigen Steuerbetrag sicherer in die Kaufentscheidung
Für eine Immobilie in Bremen sollte ich im Jahr 2026 mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer rechnen, sofern der Erwerb ab dem 1. Juli 2025 verwirklicht wurde. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 22.000 Euro, bei 600.000 Euro bereits 33.000 Euro.
Die größte Sicherheit entsteht, wenn der Betrag nicht erst nach dem Notartermin kalkuliert wird. Wer Kaufpreis, Steuer, Finanzierung und übrige Erwerbsnebenkosten gemeinsam betrachtet, erkennt früh, ob das Vorhaben wirklich tragfähig ist und vermeidet böse Überraschungen bei der Eigentumsumschreibung.
